北京新凤凰城董事长周明德:“拐点”不容回避

　　2007年7月，记者曾问及周明德2008年房价走势，他当时认为房价会继续攀升，即使奥运会结束也不会影响房价走势。如今，记者再访周明德时，这位新凤凰城集团掌门人给出了不同的回答：“房地产‘拐点’是必然的，现在争论‘拐点’问题，就像2005年讨论房价走势一样，毫无悬念。

　　《新财经》:您认为房地产“拐点”已经来临了吗?为什么？

　　周明德：房地产出现“拐点”已经是一个不争的事实。看看中国股市，从3000点到6000点，又跌回3000点，它是一个跌宕起伏的过程。房价也一样，不可能一直涨。目前，北京、上海等地的房价基本上达到最高指数，没有了上升空间。金融政策对房地产的冲击的确非常大，目前国内贷款利率已经突破7%，未来突破8%、9%也有可能。这就抑制了购房者的盲目性，让消费回归理性。

　　以前，国家的宏观调控更多是从供应链入手，如减少土地供应量，打击囤积土地者。后来在消费链上也加大了调控力度，调高贷款利率。2007年下半年，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上与以前明显不同：一是政府大力发展廉租房、两限房和经济适用房，大大增加了紧缺品种的供应量。房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场，向土地垄断下的商品与保障型住房并重阶段过渡；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以，房地产出现“拐点”是正常的。

　　《新财经》:房地产“拐点”对开发商的影响有多大？

　　周明德：“拐点”的出现不会给整个房地产的发展带来震荡，中国房地产业总体趋势是稳定向上的。当然，“拐点”有可能使房地产出现新一轮洗牌，在二三级城市更为明显。对北京、上海等一级城市的影响不会太大。“拐点”的出现使开发商的利润下降，实力较弱的中小型企业会出现资金链断裂，最后不得不退出市场。未来三至五年，地产业将进入合并重组、优胜劣汰的高峰期，只有极少数企业可以存活。

　　这对于整个房地产市场健康发展是有利的。有时，我透过办公室的玻璃看到那么多高楼大厦，有些开发商为了赶进度，短时间内造出大量建筑，但其中的精品有多少？房地产回归理性后，开发商也会反思，也许能创造出流芳百世的建筑精品。

　　《新财经》:北京的房价涨得过快、过高，是什么原因造成的？如果房价下降，会降到什么程度？

　　周明德：过去都是单位分房，住房政策变化后，人们就得自己买房子。分得房子的那部分人也想改善一下环境，换个大点的房子。后来，银行消费信贷放开，资金大规模流到房地产领域，在这种情况下，房价就越涨越高。前些年，各大银行的广告很多，什么“要买房到建行”之类的，我很反对这种广告，当时就觉得这样不知道会把房价拉到哪里去。

　　现在的房价是非常不正常的，超出了人们的承受力。未来一两年，像北京这种大型城市，房价下降幅度最高能达到20%，不可能一下子跌得太多。有的房地产商资金不是特别紧张，按现在的价格还能撑一段时间，但时间不会太长。如果房价波动太大，会引起一系列连锁反应。今年3月下旬，200多位购买了深圳“金地梅陇镇”二期商品房的业主，在差距很大的销售价格面前，集体向开发商提出了索赔要求。

　　《新财经》:房地产被视为我国的支柱产业，“拐点”的出现会不会给整体经济带来不利影响，甚至影响到房地产相关产业的发展？

　　周明德：房地产出现“拐点”，有利于房地产业朝着健康的方向发展。房地产作为国家支柱型产业，对GDP作出了很大贡献，也带动了其他相关产业的迅速发展。但是，对于建材的巨大消耗，使得目前的产业结构失调，相关产品价格猛涨，国家宏观经济出现了不平衡。房地产的“拐点”有利于这些产业更加均衡地发展。

　　《新财经》:最近，社科院的“房地产蓝皮书”说房价几十年内难出现真正意义上的“拐点”，您是怎么看的？

　　周明德：我没有看过“蓝皮书”，但我认为这种说法不对。以前有人一直说房价会跌，“语不惊人死不休”，劝大家别买房，结果房价是一直往上涨。这种理论式的分析往往是纸上谈兵，社科院的研究人员不是做房地产出身，更多是理论研究，缺乏实际。我们这些房地产开发商更能从自身体会和实践中，确认房地产的走势。

　　《新财经》:您认为北京奥运会对北京的房价影响有多大？

　　周明德：北京的房价快速上涨与奥运会有一定关系，但不是主要因素。奥运会不可能成为影响整个中国房价的主要因素。