成都楼市：恢复元气至少需6个月

　　吴晓波

　　与震前相比，成都的一手商品房市场人气冷清。本已出现回暖势头的成都楼市因地震延缓了脚步。机构预测，该地市场若想恢复元气，至少需要6个月的时间

　　本已出现回暖势头的成都楼市因地震延缓了脚步。

　　恢复元气需6个月

　　地震后的第二天，成都商品房只销售了4套，随后逐步攀升,至5月28日销售了262套，从成都房管局的统计数据来看，商品房销售市场正在逐步恢复正常。

　　同时，低层平房的租赁火爆。根据当地媒体报道，“现在许多受灾群众急于安家，郫县、温江、都江堰的房子很好租，交易量是震前的3至5倍，房源开始出现紧俏局面”。

　　但是，与震前相比，成都的一手商品房市场人气冷清。中国指数研究院西南分院的报告显示，震后一周成都市商品房的成交套数仅为797套，成交面积为64461.79平方米。青羊区当周成交量环比下降了85.8%。高新区环比减少了340套。全市二手房也环比减少成交70％左右。从4月底以来成都每周商品房成交量都在2000套以上，供不应求的回暖趋势已经被打乱。

　　参考经济复苏期的洛杉矶大地震以及经济衰退期日本阪神大地震的先例，四川正合地产预期，本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。

　　外地投资客可能撤出

　　一名随做生意的丈夫迁居成都的广东妇女表示，等地震影响平息后，不但不打算换房,还打算出售自己在成都的房产。虽然该房产去年才购置，但是她在此次地震中受惊吓严重，还是希望迁居其他地区。

　　外资投行百富勤认为，之前四川省50%的房产交易是由外地人进行的,这将自然地引发对于房产价格可能下跌的担心,因为外地买家可能基于对未来自然灾害的担忧而卖掉其在四川的房产。

　　但是预计对本地人(例如成都、重庆居民)而言,短期内房产销售将出现一个高峰期,因地震刺激了对高抗震性房屋的需求。这可能主要发生在低端和中端市场上,因升级需求最为迫切且缺乏弹性。

　　四川正合地产认为，未来1~3年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这两个城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。

　　今年投资的700亿元重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。这些过渡安置房的使用寿命为1~3年，1~3年后拆除过渡安置房，依据规划修建永久性住房。

　　该机构认为，重建家园过程只会扩大商品房的购买群体，由于只集中在低价房和安置房方面，不会成为楼价上涨的拉动力。同时可能引发外地客户（仅在成都工作的客户）在成都投资需求的离场。

　　高层住宅及重灾区豪宅最受影响

　　正合地产的调查显示，虽然未被此次地震影响生命与财产安全，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，会在地震后迅速下降一半以上。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。

　　高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。

　　世家地产则认为，如九龙仓等在去年以高价夺得成都地王，拟兴建高密度超高层楼盘的开发商，无可避免将在此轮调整中受影响。

　　安信证券也认为，震后建安费用难以下降，房地产公司将面临更大的成本压力。由于中国本就处在通胀时期，房地产上游原材料价格一日一价。灾后重建工程又会加大这些需求。这将更加推高房地产开发原材料成本。此外，国家还可能出台相关政策，要求开发商加强住宅防震能力，将导致建筑成本进一步上升。

　　开发商将不得不调整成都、重庆等地的销售目标，这很可能会直接致使成都、重庆等地的房价下降，进而会带动全国房价下降。

　　而在当地的研究机构看来，如都江堰青城山一线的众多别墅项目，由于此次受灾严重，可能会出现一手市场退房，二手市场降价的现象。

　　众多机构都预测，在地震对经济的影响消退后，在中国现阶段地震险制度性缺位以及震后房贷细则不清的情况下，购买负面心理可能会加剧。如果政府没有针对性的政策出台，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外的城市，成都房地产市场将继续保持调整状态。

　　“我们承认，对四川省高端地产市场的中期担忧仍将持续。”百富勤说。