北辰称长沙地王“价格合理”资金安排面临考验

　　王芳洁

　　“我不知道媒体报道的3500元/平方米的楼面地价是如何计算出来的。”站在湘江新坝的堤岸上，北辰实业（00588.HK，601588.SH）董事会秘书郭川对本报记者倒出了心中的疑惑。

　　这条湘江、浏阳河交汇处的堤岸便是北辰实业所获、当时震惊全国的长沙新河三角洲项目的边界，郭川所言楼面地价也正是指该项目。

长沙新河三角洲项目被认为是全国“地王”，总建筑面积537万平方米，去年北辰实业联合北京城开以92亿元巨款获得，北辰实业更因此获得了“天价拿地”的“封号”。

　　记者获悉，以地上可售建筑面积380万平方米计算，该项目的楼面地价仅为2421元/平方米，地价只能说是“合适”，与“天价”相去甚远。

　　北辰“造城”

　　在长沙新河三角洲项目中，北辰实业与北京城开并肩出现，其项目公司也是由双方共同设立，其中北辰实业占80%股份，北京城开占20%。从规划而言， 500余万平方米的规模，大约相当于10个北京亚运村的面积。

　　记者从长沙北辰公司了解到，公司正在全力推进长沙新河三角洲项目的开发。预计该项目今年年底开工，明年年中正式销售。

　　谈及为何要拿这样一个大盘项目，郭川毫不讳言是由于打造全国大型一流综合运营企业的紧迫需要。作为首家A+H上市的房地产企业，北辰实业在回归A股之前与投资者沟通之时，很多人对公司的土地储备表示质疑。彼时，北辰实业仅有土地储备200余万平方米。

　　回归A股后，北辰实业将加速发展房地产业务作为首要目标，其基础是扩充土地储备。

　　资金何来？

　　实际上，给外界造成北辰实业“大手笔拿地”印象的不仅是长沙一项。在长沙地块竞标前，北辰还曾以11.5亿元人民币的价格在北京温泉镇拿下一幅地块。总价虽然不高，但当时4863元/平方米的楼面地价着实让人吃惊，外界质疑温泉镇地理位置或许不能支撑如此高的地价。

　　记者获悉，目前温泉镇周边房价已经达到了15000元/平方米左右，以今日的房价来看，当初北辰实业的拿地成本并不高。

　　但是其他疑问也产生了。众所周知，北辰实业作为奥运工程的主要投资商之一，其负责的中国国际会议中心项目与奥运媒体村项目两项投资便高达80亿元。而据公司估算，长沙项目目前已投入资金主要为一期土地款62亿元，如此巨额投入，是否会对公司的现金流产生影响？

　　对此，郭川表示，实现A股上市时，公司的综合负债率仅40%左右。即便拿下长沙地块，公司的综合负债率也只达到了58%左右，这个数字在房地产上市公司中并不算高。

　　据郭川介绍，北辰实业对于奥运项目的投资主要由公司在A股上市时募集的资金支出，目前项目之一的媒体村去年已经获得销售回款15亿元，国际会议中心在奥运会后将作为中国最大、亚洲一流的会展中心，其中还包括26万平方米的高档酒店写字楼和8万余平方米的大型购物中心，未来将持续给公司带来回报，估计整体投资将在10年内收回成本。

　　记者了解到，作为北辰绿色家园一部分的奥运媒体村，从去年底开始一期销售，目前，媒体村二期也已投放市场，资金回笼情况良好。别墅项目“香山清琴”今年一季度销售和利润同比大幅增长。此外，北辰?香麓和北辰?福第也在加速建设，快速推进预售工作。因此，房地产销售产生的现金流对长沙项目具有良好的保障作用。

　　此外，郭川还特别向记者介绍，北辰实业实际并未纯粹的地产开发商，而应称之为房地产综合运营商，因为目前地产开发只占公司总体业务的一半左右，公司业务还包括物业投资和商用物业，三项业务的布局为5：3：2。物业投资与商用物业的现金流也是北辰拿地资金的重要支撑。

　　郭川表示，目前公司确实存在一定的资金缺口，不过公司在未来一定会采取合理的手段平衡资金安排，其中包括银行贷款、上市公司资本运作以及项目合作等方式。

　　

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