现金流告急！缺钱开发商高利借贷

　　吴晓波

　　从紧的货币政策、地价处于高位和购房者持续观望等因素导致开发商资金链紧绷，中小地产商尤为明显。在江浙、珠三角等民间资本雄厚的地区，拥有现金的各类企业开始取代部分小银行，成为中小开发商的新债主

　　开发贷款被压缩，销售回笼不畅，增发配股和IPO前途渺茫，对房地产企业来说，融资从来没有像今年这样困难。

　　出让项目公司股权、民间借贷、发债、发行信托产品……开发商们正绞尽脑汁维持资金生命线。

　　5月下旬，大红鹰(600830.SH)一份公告，掀起了一直颇有神秘色彩民间融资利率的冰山一角。

　　大红鹰于5月20日与嘉兴市广源房地产开发有限公司(下称“广源房地产”)、上海浦东发展银行宁波分行(下称：宁波分行)签署委托贷款合同，公司将自有资金1亿元人民币委托宁波分行贷款给广源房地产，委托贷款期限一年，委托贷款年利率为18%。该笔委托贷款由广源房地产以土地使用权抵押作为保证，同时自然人沈玉兴提供连带责任保证。

　　根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定：“民间借贷的利率可适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍（含利率本数）。如超出此限的，超出部分的利息不予保护。”

　　目前1~3年中长期贷款年利率为7.56%，大红鹰出借资金年利率为其2.381倍。

　　从紧的货币政策、地价处于高位和购房者持续观望等因素导致开发商资金链紧绷，中小地产商尤为明显。在江浙、珠三角等民间资本雄厚的地区，拥有现金的各类企业开始取代部分小银行，成为中小开发商的新债主。

　　“18％的利率不算高。我们公司最近找了个‘三来一补’的工厂主谈借款，他放1亿给我们，要求的利率是25％。”广东一个中型楼盘的开发总监对记者私下透露。

　　他表示，目前由于人民币升值，人力成本上升，珠三角如东莞、中山一带专做外销产品加工的私人厂主，觉得做下去几乎无利可图，大多已经暂时停业，他们大多手中有上千万乃至1亿左右的流动资金，而现在股市和楼市又没有炒作空间，于是这些殷实的“小财主”所组成的民间商会，刚好与现金流紧缺的中小开发商一拍即合。

　　“我们公司的楼盘已经建设到了可以预售阶段，因为现在法规严格控制销售抵押房，在拿预售证前必须先将在建工程的抵押贷款还上才能拿预售证。公司没足够的钱还款，也找不到银行办商业借贷，所以我们只好问私人厂主借，等拿到预售证后赶紧卖楼，明年再把钱还上。”上述人士表示。他认为现阶段下，开发商所得的纯利大约剩20％不到。现在如果能趁端午节和“十一”赶紧搞些降价促销，应该可以撑过今年的难关。

　　在广州某大型公司举办的人居论坛上出现一件趣事：某个在珠三角小城市开发别墅和旅游地产项目的小开发商混进会场，勇夺首发提问权，向参加论坛的政府官员以及策划师讨招，咨询如何才能争取到银行贷款周转，以及如何才能把无人问津的房子销售出去。尽管场面颇具喜剧性，却也折射出目前小开发商面临资金困境开始病急乱投医的现实。

　　一名代理行的高管对记者表示，现在有些开发商，资金链已经紧张到现金流只够一个月的公司开发运作所需。他们的融资方式不外是有背景的开发商借道中间业务如公司债、信托市场融资，现金流仍足以支撑到年底的大型开发商则引入合作的投资商，而中小开发商一无背景二无人脉，就只能借民间高利贷了。

　　继万科（000002.SZ）以低价500万元出让去年投得的东莞豪宅地块的50％股权后，近期还有众多公司拟出让项目股权换现金。其中，瑞安去年出售武汉天地项目25%股权及上海太平桥项目116地段的49%股权，获得8.45亿元收益，占公司净利润的34%以上。今年又打算在大连天地软件园项目中引入来自印度的投资者。

　　雅居乐的企业传讯部向《第一财经日报》记者确认，目前公司正在与境外基金洽谈，出让2~3个大型项目的部分股权，筹集现金。雅居乐去年预定的4亿美元发债计划目前已经暂时取消。