竹园商贸区写字楼集中上市

　　 早报记者 朱楠

　　
　　 昨日，早报记者从房产咨询机构仲量联行获悉，竹园商贸区内一栋名为“长泰国际金融中心”的甲级写字楼正式落成，并以开发商长期持有的方式吸引到期货、证券、保险等金融行业的整层租户进驻。作为小陆家嘴金融贸易区的支持平台，竹园区域内新上市写字楼供应量达30万平方米以上，并形成以期货交易市场为主的金融行业总部聚集地，与小陆家嘴写字楼市场从租金和行业定位上均形成差异化竞争。

　　
　　 租户以期货公司为主

　　
　　 长泰国际金融大厦位于世纪大道、浦电路口，总高26层，建筑面积约47690平方米。紧邻期货交易、钻石交易所以及规划建设中的证券交易所（建设规划中）。负责该盘租赁代理的仲量联行亚太区董事陈立民告诉记者，从启动预租至今，该盘已实现70%以上的预租率，平均租金在人民币8元/平方米/天。由于紧邻上海期货交易所及钻石交易中心，因此租户中期货公司占了大多数，同时还有证券、保险等金融行业租户入住。为了保证租户的品质，该盘开发商在分割出租时最小单元面积控制在300平方米以上，并招徕到南华期货、安信证券、华泰人寿等整层租户。

　　
　　 作为小陆家嘴金融贸易区的支持平台，竹园商贸区从2007年至今新上市写字楼供应量达30万平方米以上，并形成以期货交易市场为主的金融行业总部聚集地。同时，相对小陆家嘴较低的租金优势，也吸引了不少银行将其数据中心、呼叫中心等后台机构转移至此。“竹园商贸区从租金和行业定位上，都可以与陆家嘴形成明显的错位竞争。”陈立民表示。

　　
　　 尽管国际经济的不确定性日益显露，但服务性行业租户扩张需求依然强劲。仲量联行在其一季度写字楼报告中显示，将于2008年竣工的浦东办公楼中，约50%已被预租。国内金融服务机构从去年股票市场中获利丰厚，如国泰君安证券就从乙级写字楼港泰大厦搬至超甲级写字楼上海环球金融中心。

　　
　　 外资整购难度很大

　　
　　 陈立民表示，在全国其他绝大多数城市，写字楼基本都以分割出售的方式推向市场，唯独上海近80%写字楼业主选择长期持有物业，只租不售。“开发商长期持有对于写字楼物业品质的维护和物业管理都至关重要，开发商与租户同呼吸、共命运，就会更注重项目长期投资所依赖的租金收益，因此也会格外注重楼宇的施工质量、后期维护和物业管理。如果开发商散买给小业主，那么物业管理公司将很难统一管理，而且世界500强这样的知名公司也难以想象从小业主手中租用写字楼。”陈立民说。

　　
　　 作为长泰国际金融中心的开发商，来自河南的长甲置业（集团）目前在上海拥有包括上海滩花园洋房在内的7个房地产开发项目。总裁张帆告诉记者，选择长期持有一方面是考虑到有利于项目品质，另一方面也是因为长甲置业的母公司??以制药为主营业务的长甲集团现金流较为充沛，为长甲置业长期培育商业地产提供了有力的资金供给。

　　
　　 在谈到是否有外资秘洽长泰国际金融中心的整购业务时，陈立民分析认为，目前国外投资者若想整购国内项目的难度越来越大。眼下外资染指国内地产项目无外三种方式：一是项目公司股权转让，二是前期介入、参股合建，第三就是项目在2005年限外令出台前就已转手外资公司，即现在最易操作的“外转外”。

　　
　　 “上海现在几乎所有的外资整购案例都是‘外转外’的离岸交易，要想整购像长泰这样的商业地产项目，难度相当大。”陈立民表示。

　　
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