北京:公寓新盘“低开高走”

　　　今年以来，北京公寓新盘放量，但由于楼市整体销售不佳，因此开发商多选择“低价入市”的营销策略。据北京多家房地产研究机构的数据统计，今年1至4月，北京五环以内公寓新盘总供应套数同比增长45.9%；整体开盘均价为21640元/平方米，同比下降3.4%。

　　“低价入市”促销

　　位于三元桥附近的“Master领寓”项目，1月首次开盘时均价为28000元/平方米，远低于周边同类产品的在售价格；其他公寓项目如“金地名京”、“公园1872”、“大成时代中心”、“龙公馆”等项目的首次开盘价格都定在20000元/平方米以下，与周边在售公寓的价格相比均低了15%-30%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年入市的公寓新盘采用“低价入市”的方式，主要原因是京城的楼市交易量连续下滑，春节后，许多楼盘都掀起了打折促销风，公寓项目价格往往高于周边其他物业，销售进度缓慢；调低开盘价既是促销的办法，也为项目的提价留下了一定的空间。其次，开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力。

　　不过，当项目销售到一定程度后，开发商便开始提价。目前，在售的公寓项目中，有80%的项目实际成交价高于开盘均价，平均涨幅超过20%。其中，位于朝阳区四惠的“金地名京”项目开盘价为19000元/平方米，4月底的实际成交价已达到25027元/平方米，高出了开盘价31.7%，而且销售率也达到了95.7%。

　　此外，“公园1872”、“国际”两个项目的销售率也分别达到了79.3%和90%左右。从整体上看，今年入市的公寓新盘，平均销售率已经达到了41.7%，这说明开发商采用了“低价入市”的策略后，销售取得了较大的效果。

　　“另类”公寓销售不容乐观

　　相对于销售情况略好的新盘公寓项目，那些以公建（公共配套设施建筑）名义立项的公寓项目销售情况却不容乐观。数据显示，1至4月，以公建立项的公寓项目整体开盘均价为20504元/平方米，整体成交均价为20426元/平方米，整体销售率仅为30.4%。

　　业内人士分析，开发商之所以会把公建改为公寓类住宅产品，主要是因为06、07年住宅类产品尤其是高档住宅销售火爆，开发商过于看好住宅市场。目前，这类公寓项目销售低迷，一方面是由于目前北京楼市整体交易情况冷清，另一方面以公建立项的公寓项目自身存在着许多问题。

　　首先，以商业、公建立项的公寓项目，一般只有40、50年的产权；产权年限较普通住宅短。其次，首付比例、税费成本高。央行规定，购买商业的首付比例不得低于50%，且购房所需缴纳3%的契税，而同样购买中小户型的住宅契税可以享受优惠，仅按购房款的1.5%缴纳，这在很大程度上抑制了购房需求，致使交易量受到影响。

　　此外，公建立项的公寓持有成本高；这类项目的物业费、水电费、电梯维护费等各项费用都是按照商业的标准，远高于民宅，生活成本过高必然会使购房者多了一层顾虑。而这以公建立项的公寓产品很有可能成为物业税的征收对象，也使得购买这类产品未来还有不确定的费用支出。