房地产商融资渠道收窄 五个月30家房企借壳上市

　　　5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961），将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。据不完全统计，今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。

　　业内人士认为，上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少，通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。

　　借壳扎堆

　　5月27日，浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华（000918）；19日，中住地产将通过定向增发重组SST重实（000736）实现中住地产的整体上市；6日，ST天桥（600657）向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行，收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。

　　而此前，常州高新技术产业开发区发展（集团）总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹（600510）、新洲集团将房地产业务与白猫股份（600633）全部资产和负债进行置换。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。

　　房地产企业特别青睐ST公司。近30家公司中，有15家是ST公司，除上述列举之外，还有华远地产借壳SST幸福（600743）、紫薇地产借壳ST嘉瑞（000156）、四川大地实业借壳*ST创智（000787）等。

　　长城证券研究员万知认为，一方面，ST公司寻求资产重组保全壳资源是他们的当务之急；另一方面，紧缩的财政政策使得房地产企业面临资金压力，为获得更多融资渠道，这些ST公司的“壳”就成了他们的最佳选择。

　　资产负债率依然偏高

　　目前拟将借壳上市的地产公司和上市公司一样，都存在负债率偏高的问题。SST亚华收购报告书中显示，浙商集团的资产负债率逐年增高，2005年到2007年的资产负债率依次是79.72%、81.91%、83.16%。而SST幸福的收购报告书则显示，华远地产2004年到2006年的资产负债率依次是74.84%、66.87%和67.61% 。借壳中关村（000931）的鹏润控股的资产负债率更高，2005年到2007年的资产负债率为91.9%、94.3%和38.6%，其2007年的数据是剥离资产后的数据。

　　5月22日，中国房地产测评中心评出“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”，万科（000002）、保利地产（600048）和招商地产（000024）排名前三。据统计，这30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%，与去年同期基本持平。一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观，30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元，比第四季度略有增加；经营活动产生的现金流量净额为-185亿元，同比增长89%。

　　业内专家指出，30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，一季度，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

　　上市突围

　　2005年伊始的土地储备“大战”，几乎将所有的地产公司都带入了缺钱的集体困境。而连续数月的紧缩政策，对于高速扩张的地产公司来讲，几乎是致命一击。

　　国信房地产行业研究员方焱告诉记者，“这些房地产公司通过借壳进入资本市场，有助于打通地产公司的融资渠道，虽然不见得很快就能融到资金，但从长远来看，总会有机会的。此外，上市还可以树立良好的企业品牌，在看重品牌的房地产市场无疑会对企业的发展带来好处。”

　　长城证券房地产研究员刘昆向记者表示，今年紧缩的财政政策，使得企业从银行获得贷款的难度增加，再加上今年以来销量萎缩造成房地产企业资金回笼速度放缓，融资环境的变化使房地产公司上市需求就尤为迫切。

　　也有专家认为，半年的货币紧缩，房地产成交量大幅萎缩，调控的目的已经初步达到。如果把楼价真的打下来，对整体经济并没有太大好处。所以这个时候放开地产公司的股市通道，也很正常。

　　5月初，主要一线城市并没有出现预计中的成交量爆发，深圳和北京的房展会也未能对成交起到预期中的刺激。成交统计数字显示，除上海成交量同比环比均出现增长，北京、深圳、广州三城市五月初的交易量均出现同比下降，环比或者增加不大，或者下降。

　　传统的交易旺季不旺，表明市场观望情绪浓重，国海证券研究员赵铎认为，不愿等待的自住需求在春节后已经得到阶段性集中释放，下一次释放可能需要更长时间的积累，压力将越来越多地向开发商转移。