地震将给“房奴”带来“红利”？

　　邹啸鸣

　　汶川地震刚过去半月有余，房产市场却针对地震是否会降低房价开展了针锋相对的激烈辩论。有媒体发表评论认为：地震或将使房价迅跌35%，地震震倒开发商身家；还有媒体称：67%成都购房者认为房价将下挫；而有一篇转自“海外专家”观点的文章更是声称：中国楼市即将爆发“强震”，震中就在京、沪、浙；当然，也有学者认为：地震降低房价是无稽之谈。

　　他们之间谁正确？地震会给“房奴”带来“红利”吗？估计所有的“潜在房奴”都会关心这个问题，因为这关系到他们能否买到更便宜的房子。其实，现有的“房奴”也会关心这个问题，因为这关系到他们原先购房的选择是否正确。

　　影响房产供给的因素包括各地土地出售的速率、开发商之间竞争的激烈程度、开发商从银行获得贷款的门槛高度。前面两个因素的决定权主要集中在地方政府，第三个因素的决定权主要集中在中央政府，它们将共同决定房屋市场的供给速率。

　　笔者曾在一篇文章中列举了影响房产需求的九大因素，今天看来还必须补充一条很重要的因素：一个地区的经济增长潜力是决定该地区住房需求的重要因素。这很容易理解：该地区经济增长潜力越大，就业的机会就越多，吸引的外来人口越多，房价就越有增长潜力。另外，银行对按揭贷款的门槛的高度，也是影响将购房的潜在需求变成有效需求的重要因素。

　　地震损害了灾区的生产潜力，像什邡等城市的传统产业受到了毁灭性打击，如果这样的城市不能产生有效的新产业替代传统产业，这些城市的经济增长将受到打击，该地居民的收入增长也将受到打击。该地区的房价当然会受到需求的约束而下降。灾区重建过程中，一定会加强对抗震的要求，这都将导致建造成本成倍上升。而这种成本能否被消费者所承受，仍然取决于消费者的收入能力。而这种收入能力的恢复都需要相当长的时间，提升就需要更长的时间。

　　当然，我们也可以期待中央政府能给灾区足够的财力支持，帮助这些地方政府放弃出售土地的利益诉求；或者中央政府能有效约束地方政府官员与开发商之间的官商勾结，大幅度减少设租?寻租导致的高昂灰色成本，那么也许可以降低一些潜在“房奴”的购房压力。

　　无论如何，地震对非灾区房价不会有直接影响，但是非灾区的房价会受到中央政府新政策的影响，包括开发商及购房者从银行获得贷款的机会。如果有的开发商由于获得贷款的难度上升而资金链断裂，那么将导致房产商之间的兼并。受益者是资金链充裕的其他公司，这将只会导致垄断程度上升，附带的受害者仍然是潜在“房奴”。

　　所以，如果没有土地制度等根本性改变，“房奴”们指望地震给自己带来“红利”，只不过是镜中花，水中月。

　　（作者为高校教师）