深圳房价深幅下跌负资产临界点显现

　　吴晓波

　　曾经一度在香港肆虐的负资产风暴，在今年一季度接近尾声，根据香港金管局数据，今年一季度末香港负资产个案只剩不足千宗，比2003年二季度高峰期减少了99％。

　　但是，与香港一水之隔的深圳，却由于半年来楼价持续下跌，负资产阴影正在逐步逼近。

　　均价跌回到一年前

　　在今年6月初央行发布的2007年度中国区域金融运行报告中，罕见地将深圳区域的金融运行情况单独列出进行报告。

　　由央行深圳中心支行提交的这份深圳金融运行报告显示，尽管去年深圳银行业发展势头良好，但是不无隐忧。其关注重点在于目前外界传闻将出现负资产风险的个人房贷方面。

　　尽管该报告只指出去年深圳个贷占所有新增贷款余额的58％以上，没有明确深圳个贷新增数量，不过如果按照全国个人房贷新增余额占个人消费贷款新增余额81.8％的平均水平估算，深圳去年新增个人房贷余额约在600亿元左右。

　　据了解，深圳的个人房贷发放额从去年4月开始伴随楼价飙升而屡创新高，7月达到顶峰，当月合计发放了201.9亿元。随后以环比月均30％~50％左右的幅度下滑，到了11月新发放额仅为60亿元。

　　而深圳市国土局的数据显示，去年5月当地房价开始飙升，均价由4月份的11213元/平方米迅速涨至5月的14552元/平方米，8月达到15519元/平方米，9月为16777元/平方米，10月份更是攀升至全年最高点17350元/平方米。

　　显然，房价如此狂飙不仅透支了未来的涨幅，更积聚下很大风险。从去年底开始，深圳房价开始掉头向下，成交萎靡不振。

　　置业国际最新数据显示，今年5月末的深圳住宅成交均价已经回落到去年4月深圳楼价狂飙前的价格以下。

　　房价跌30%：负资产的临界点

　　央行对深圳的抽样调查显示，截至2007年9月末，深圳的多次置业比例同比增长14％，“在4~7月楼价高峰期，投资者纷纷入市，此期间入市的购房者对价格下跌的承受力较差。从产生负资产的价格临界点看，按七成贷款额计算、二手房价如果较市场高峰期下跌30％，银行负资产将产生。”对此，央行提出各商业银行应对2007年4~7月发放的贷款密切关注。

　　目前，坊间传闻，深圳各商业银行已经开始对房贷风险进行全面排查，但该传闻未得到商业银行的证实。

　　泛城租售网按揭部一位负责人对《第一财经日报》表示，在去年的楼价高峰期，不管是大型银行还是中小型股份制银行，由于存在楼价持续上涨的预期，放贷时估值都可能出现偏差。

　　“在楼价高峰期，不少银行往往提供总楼价溢价10％~20％的估值，因此这些物业往往最后批出的贷款按揭成数达到八九成之多。而目前楼价下跌超过30％，二手成交萎缩的重灾区龙岗、南山、布吉等地，最有可能成为负资产个案集中的区域，而且部分炒楼客会出现断供风险。”上述负责人说。

　　不过她还表示，目前在该公司经手的按揭个案中，尚未听到银行信贷部反馈说已经出现大量的断供个案。她个人认为，那些资产比较雄厚、有多年炒楼经验的人可能未必会被负资产套牢，存在断供风险的可能是一些在去年才开始入市、收入不高的人士。

　　央行深圳中心支行抽样调查显示，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，将会形成较大的还款风险。

　　风险贷款知多少？

　　一名不愿意透露姓名的中介人士告诉本报记者，目前确实是到了深圳银行应该警惕的阶段。去年深圳6、7、8、9月成交量分别为56.41万平方米、48.98万平方米、33.83万平方米、31.1万平方米，10月开始急速下降到15万平方米，集中在高位区域6~9月的成交面积共170.32万平方米。

　　以深圳中原在6~7月投资客占总成交比例达20％，8、9月减至14％左右的数据推算，仅这几个月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因负资产情况而带来的断供风险。按当时均价在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均价10000元/平方米左右的水平，已经有12亿~18亿元的物业市值蒸发掉。即使以首付三成计算，仅那4个月批出的贷款中，有30亿元可能已经处于风险区域。如果加上去年4~6月、10~12月的数据，处于风险区的贷款可能进一步增加20％以上。

　　由于银根紧缩以及供应量加大，即使维持目前楼价，似乎银行贷款也不足以应付市场供应的黑洞。按2008年3月出炉的《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》，今年计划新增各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。

　　假设目前的深圳全市1万元/平方米左右的均价持续到年底，按贷款七成的情况推算，约需银行在今年新发放851亿元的贷款，才能对市场形成支撑。而在楼市价升量增的2007年，个人房贷也只新增了600亿元。

　　显然，在从紧的调控环境下，这更像是个不可能完成的任务。

　　如果楼价进一步下挫，也会令今年的更多新增贷款步入危险区间。显然，这是一个令银行、令楼市上下两难的尴尬局面。