建业地产终圆上市梦

　　前赴后继，建业地产冲刺成功。

　　6月6日，建业地产（0832.HK）正式在香港联交所挂牌，成为今年香港上市的首只内地房产股。建业地产此次发行共5亿股，招股价以定价区间2.75至3.8港元的下限2.75元最终定价。

　　摩根士丹利是其惟一的承销商。据了解，目前，建业地产的整体资产估值约为70亿元。

　　一折再折 坎坷上市

　　业界对于建业地产的上市之路，多用“自降身价”和“缩水”等字眼来形容。

　　2007年12月，河南建业地产启动上市计划之初，资本市场尚如火如荼。建业地产也将自己的上市蓝图描绘令人心醉：发行约40亿股、融资约80亿港元。

　　资本风云突变。

　　受美国次贷危机及国家宏观调控的影响，2008年初，楼市、股市均骤然整体下挫，香港资本市场更是反应强烈。整个1月，港股无一只IPO。包括建业地产、龙湖地产等在内的内地房企不得不推迟上市计划。3月，计划融资165亿港元的恒大地产逆市启动IPO计划，但一个月之后，恒大地产上市折戟。此后，内地一批拟上市房企被迫暂时搁置上市计划。。

　　就当业界几乎猜想建业地产可能也要“继续推迟”上市时，其掌门人胡葆森却意外对外宣布重启上市计划，但融资规模已大大“缩水”。

　　5月12日，建业地产启动上市预路演前，其计划融资规模已剧减至3亿至4亿美元。记者从一位市场人士处获悉，就在预路演中??分析师持报告向基金经理推介试探阶段，建业地产的融资规模再度“缩水”至2.5亿美元至3亿美元。至5月19日，建业地产正式路演前，摩根士丹利为其制定的融资计划，已“缩水”至2.1亿美元至2.44亿美元（约合13.75亿港元至19亿港元）。建业地产的上市决心可见一斑。

　　5月20日，建业地产全球路演，首战香港。潘石屹、李思廉、冯仑、任志强等多位地产界的重量级人莅临助场，胡葆森在业内的多位地产好友均出资认购新股，首日的认购已达国际配售总额的一半。

　　5月26日，建业地产开始在香港全球招股，在得到富力地产董事李思廉、蒙牛乳业总裁牛根生、老虎基金及新加坡政府投资公司淡马锡等落实入股后，5月29日，建业地产公开发售部分已经录得足额认购。

　　此时，如何定价将成为建业地产上市的重要一环。

　　“一方面，宏观调控依旧从紧，市场未见转机；另一方面，机构投资者与散户均对地产IPO看空。一些分析人士猜测，调控将在下半年有所放松，市场在明年一季度才会迎来转机。此时上市，价格只能大打折扣。”交银国际总经理温天纳评论说。

　　正如分析师所言，5月30日，建业地产以低限每股2.75元定价，融资13.75亿，而公司整体资产估值约为70亿元。显然，建业地产已“自降身价”。

　　据了解，建业地产有全资及关联公司30余家，目前在河南拥有43个开发项目，总建筑面积约480万平方米。

　　外资股东的业绩压力

　　资本市场的“嫌贫爱富”，也必将给建业地产带来巨大压力。

　　企业为什么上市，最主要还是缺钱。建业地产也不例外。

　　根据其财务报表，截至2007年12月，建业地产总资产约为55.59亿元，总负债约达40.84亿元。资产负债率约为73.4％。虽与行业平均水准持平，但其流动负债（一般指一年内需偿还债务）占比较高，约达36.3亿元。银行贷款及借款约为13.8亿元。其现金及现金等价物仅为3.99亿元，短期内现金较为紧张。

　　对于建业地产而言，由于市况不佳，其每股定价较净资产颇多折让。但即便如此，廉价上市仍可解决建业地产的资金需求。

　　根据招股说明书，所融资金净额的主要用途：54%用于收购规划面积达百万平方米的开封水系工程（建业拥80%股权）用地及发展金；14%用于收购洛阳中亚全部股权及洛阳华阳广场项目；14%用于集团现有项目的发展，12%用于开封郑开森林半岛项目。

　　胡葆森同时表示，虽然是“缩水”上市，但目前也有不少并购的机会，融资成功对河南建业将是一个机遇。在胡葆森看来，在当下的宏观经济背景下，企业能顺利上市就是最大的胜利，“建业将借此打通长远融资通道，提升企业整体竞争力。”

　　胡葆森当然也非常清楚，对于上市公司来说，最大的要求还是利润。

　　根据招股书，建业地产2005年-2007年三年的营业额分别为10.96亿元、12.613亿元、18.217亿元，净利润分别为5520万元、1.41亿元、1.65亿元，年利润率约13%。

　　建业地产必须面对外资股东凯德置地的业绩压力。

　　招股文件显示，凯德置地所持建业地产36.14%的股份，建业上市后，将被稀释至27.1%，锁定期六个月。

　　有一个重要的细节：新加坡嘉德置地有限公司总裁廖文良与胡葆森同时出席上市推介会时，双双被问及凯德置地会否退出的问题，胡葆森很自然地将问题推给了廖文良，而廖文良的回答则是，只要建业地产继续为凯德置地创造佳绩，这项合作将会长期进行。

　　据分析，河南建业今年盈利将比去年增长3倍。胡葆森称，受今年几个重要的高端项目的推动，公司盈利非常可观。到4月底，公司已经完成今年销售目标的44%，完成利润目标的57%。

　　摩根士丹利则预测，河南建业2008年至2009年净利润将大幅提升，可分别达到6.87亿元及10.04亿元。

　　就未来发展策略，建业地产也表示，除了继续在河南省实施省域化战略、保持当地市场领先地位之外，还会选择性进入其他省份。

　　根据招股说明书，上市后胡葆森占建业股权减至47.2%，公众投资者占25%。