房地产借助信托业务收购不良资产

　　吴晓波

　　在行业整合的背景下，包括收购不良资产、收购公司股权等资金投入方式，也改变了昔日房地产信托以类似发放贷款方式进行的单一做法。

　　以往的信托产品往往是为了具体的项目公司融资需要而设计信托计划。

但是，近期推出的北京信托财富1号信托计划、中信融金1号不良资产收购信托计划、交银信托的德信华颐红利股权投资信托计划、华信?星海１号等，都属于在行业调控环境下趁低吸纳类型的理财计划。

　　其中，投资方式最灵活、预期收益率最高的是财富1号信托计划。拟募集5亿元，期限为2年，预期收益率达13％~15％。投资方式包括股权投资、资产收购、买后返售、股东借款等等。目标是选择北京等重点城市前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地产项目，以资本金形式参股或控股优秀房地产开发项目公司，享受股东分红；收购房地产开发项目公司或有关收益权，短期持有后转让变现。

　　德信华颐信托计划和华信?星海1号也各有特点。在以往的信托产品中，往往信托计划的投资只能占项目公司的部分债权。而德信华颐信托计划，目标则是收购现金周转需要较强的地产公司100％的股权，投资退出方式则为信托计划期限届满前，受托人将持有的目标房地产公司股权向优先受让方进行转让；优先受让方不受让的，受托人将在公开市场上转让目标房地产公司的股权。预期年收益率12％。

　　华信?星海1号则是在房地产项目自筹资金投入４０％后，需要现金支持时信托资金才进入；信托资金要求先于房地产项目自筹资金退出。同时，在提供信托资金支持后，华信信托将向项目公司派驻管理人员，参与项目公司重大经营管理决策和财务管理。

　　专门用于收购不良资产的中信融金1号成为近期市场关注的热点。该产品期限3年，拟募集资金3亿~6亿元用于不良资产收购。这是以稳健风格为主导的信托产品首次涉足不良资产的处理。

　　另外，该信托产品受益权分为三级且分别享有不等的收益率：优先I级信托受益人为10%/年；优先Ⅱ级和次级信托受益人为10%/年＋浮动分成。但强制赎回的权益少于优先I级信托受益人。

　　用益信托工作室认为，这个信托计划由受托人中信信托和服务商共同执行不良资产项目评估与收购、资产处置回收等日常工作，又有由受托人、服务商、外部行业专家和受益人代表组成的投资决策委员会对拟收购项目方案进行严格审慎的审核，此外资产管理服务商也参与信托计划，认购信托计划的次级受益权等，风险共担。

　　“这个信托计划已经具有基金性质，信托计划规模较大，在3亿元到6亿元之间，也有强制赎回的流动性的安排。而且，信托计划资金的交易对象并未事先确定，而是在一系列优质储备资产包中选择。但是收益又比基金稳定，三年的期限已能为不良资产的管理、处置留下足够的时间。”