“负资产危机”出现,断供已成必然?

　　近段时间,深圳各大业主论坛上,网友们不断爆料,反映现在深圳楼价持续下跌,购房者表示供楼压力增大,不堪重负,不得已断供。网言真真假假,记者从多渠道了解,断供现在确已出现,但并未普遍。比较严重的情况是,在宝安、龙岗、南山等部分地区,“负资产”现象逐渐普遍,购房者倾向断供。

　　“断供并不可取,要慎思而行。断供之后,不仅没有了房子,还在银行留下不良信用记录,严重影响今后的生活。”记者参加上周四深圳搜房网的一次相关论坛时,专家和律师都如此告诫。

　　断供多为心理障碍?

　　在上月中旬,本报已关注到“断供”问题,曾推出相关报道反映市场隐忧。如今,记者了解到,这种隐忧已越来越清晰地呈现出来,突出反映在“负资产”的迅速蔓延上。

　　“负资产就是资不抵债,即随着房价的下跌,物业的市价低于原来用来购买物业时的借款,即使借款人把物业转卖,也不能清偿银行贷款,此时他的房屋便是‘负资产’。深圳这种情况已经比较明显了。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍,按照央行的判断,如果二手房价下跌幅度超过30%,“负资产”就会产生。

　　据深圳中原地产数据,4月底,深圳二手房价12987元/平方米,对比最高峰时期二手房价15098元/平方米,跌幅是14%。如果以新房价格计,4月底新房价格11962元/平方米,对比最高峰时期的深圳新房价格17350元/平方米,跌幅是31%,刚好达到“负资产”临界点。但是,在很多区域,比如宝安中心区、龙华、龙岗中心城以及南山蛇口等地,房价下跌幅度更大,“负资产”发生已经是显见的事实。

　　“负资产”究竟对断供的影响如何?宋丁更多地把两者之间的影响看作是间接的和心理层面的。购房者当时买的价格是1.5万,别人买的是1万,结果还款时我要还5000元,别人还2500元,心理就不平衡,觉得很不合理。有些购房者还找开发商算帐。所以,“现在出现负资产,供楼者更多应是心态的调整,不是还贷能力问题,考虑是否断供是心理障碍造成的。”

　　断供是必然的事?

　　“如果房价格继续下跌,断供是必然的事。”网友“风语”如此断言。

　　“比如房子是100万买的,现在我还欠银行80万,我再供楼的话,就等于把钱往水里扔。”“风语”认为,对买房者来说,断供会造成相应的经济损失,但如果房地产还有一个比较大跌幅的时候,断供可能是很多人的选择。至于断供的比例,要看以后房地产价格走向,如果房地产继续下跌,这个比例会急速出现,数量会越来越多。如果房地产到了一个明确点,止住或者平稳,“断供”的情况或到此为止。

　　据资深地产经纪业专家侯科昌掌握的数据和调研,目前市场上断供较少,没有出现大量的断供。看区域,关外多一些,关内少一些。

　　决定供楼者是否“断供”的因素是什么?宋丁认为,国际上通常考察按揭贷款的条件有3个,第一是抵押物价值,第二是信用,第三是还款能力。还款能力是决定供楼者能不能“断供”的主要因素,抵押物、按揭楼盘的资产、市值本身其实并不影响还款能力。现在真正断供的主要是投机者,购房自住者是不会的。投机分子手里有多套房,如果没有人接盘,他一个月可能要还款5万、10万元,压力大得受不了了。

　　深圳市房地产经纪行业协会行业部部长张媛介绍,目前出现负资产的情况有几种,第一,买房者一分钱都供不起了,收入完全无法抵偿每个月付的按揭款。另外一种主要是投资客,他们考虑供房究竟值不值得。他们过去投资过大,短线炒作,现在房价下跌情况下这部分人真正的理由在于不想供,而很可能不是不能供。可能很多人对后市不看好,才想到断供,很多投资者会觉得这是止损。

　　断供害了谁?

　　断供的危害如何?广东深亚太律师事务所律师梁峰告诉记者,按照房地产买卖合同约定,断供后银行有权利把合同取消,一旦取消后,因为房子作为银行贷款抵押物,如果没有能力继续供款,要对房屋进行拍卖,对银行来讲没有任何风险,但购房者的房子却没有了。并且,首付也可能被吃掉。

　　从整体经济运行来讲,银行所能承受房价下跌幅度不会超过40%,政府的调控底线也应该在40%左右,现在深圳房价只有10%的下跌空间。如果下跌太大的话,不仅仅是银行问题,整个和房地产相关联的上下游企业都会受到很大的影响。所以,购房者如果有能力供的话,还是要供下去。

　　断供后,购房者还将承担相应的违约责任。截至断供时,要计算你的所有贷款利息以及律师费用、诉讼费用等等,一系列下来后,损失要增加10%左右。

　　个人信用也会因断供受到损害。梁峰告诫,我们国家还没有个人破产制度,如果引入个人破产制度,断供对个人将来信用影响不太大。但是针对现在,一旦断供的话,购房者还是可能欠银行的钱。他将来就不能有自己的汽车,银行随时都可以来收款。“在银行失去信誉,以后跟银行打交道就永远是一个黑点,没有几个人敢冒这么大的风险说以后就不跟银行打交道。”

　　“不能简单地把现在的房子看成一个负资产”,广东益商律师事务所律师左青云分析,断供应从两个角度来考虑,一个是经济学方面,另外一个是法律角度。如果说断供是理性的话,它只存在于经济学方面。我们不能简单看是不是“负资产”,而且负多少也很难看到,因为这里还存在装修成本、诉讼成本,可能你现在还欠银行100万,现在房子价值80万,你现在买这个房子也要80万,你买这个80万同样存在一个装修问题、邻里关系问题,这也是成本。所以经济学上考虑的成本不仅仅是抵押物价值的问题。从法律上讲,他就没有任何理性可言。法律上只有两个后果,房屋没有了,违约责任继续承担。对主动断供的人而言,如果他有其他的财产,按所谓的经济学上的算法,只要我们的制度、我们的法律、我们的法院人员严格执行的话,他肯定是失算的。