房价变化的真实标志：环比指数

　　2008年1季度商品房屋销售面积呈现负增长态势，同比减少1.43%，增幅比去年同期减少13.5个百分点，比去年4季度减少17.91个百分点。可见，环比指数能够反映房价中的新涨价因素，短期内环比指数更能反映房价的真实变化

　　文/刘琳

　　价格变化具体通过价格指数的变化来表现，我国房地产价格指数主要包括两类：同比价格指数和环比价格指数。

其中，同比价格指数是指报告期房地产价格与上年同期房地产价格水平之比，它可以消除季节变动的影响；环比价格指数是指报告期房地产价格与前一时期房地产价格水平之比，它表明价格逐期的变化情况。目前官方公布的房地产价格指数是以同比价格指数为主，例如“1季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%”就是指本年1季度与去年1季度相比房屋销售价格的涨幅为11%。

　　由于统计方法的原因，同比价格指数既包括本年新涨价因素，也包括上年的部分涨价因素，即翘尾因素。所谓翘尾因素是指，在价格指数中，由基年价格上涨而自然转移到报告年来的部分，它纯粹由统计方法本身的特点所决定，其大小与报告年的新涨价因素无关。因此，即使本年新涨价幅度很小，受上年涨价因素的影响，同比价格指数也可能出现较大涨幅。

　　2007年全国房地产价格在6-9月出现加速上涨态势，这种态势会通过翘尾因素传导到后来的同比指数中，2007年4季度和2008年1季度全国70大中城市房屋销售价格同比价格涨幅分别为10.2%和11%。其中，商品住宅销售价格涨幅分别为11.4%和11.8%，二手住宅销售价格涨幅分别为9.8%和11.5%。然而，这种逐季创出新高的房价指数却与消费者和房地产开发企业的感受并不相同。

　　事实上，2007年4季度以来，受调控政策影响房价涨幅已经出现迅速下降。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36%降为4季度的2.62%，继而又降为2008年1季度的0.8%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77%降为4季度的3.23%，继而又降为2008年1季度的0.8%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19%降为4季度的1.81%，继而又降为2008年1季度的0.4%。

　　近半年来，房价环比涨幅的迅速下降与房屋需求变化吻合。2007年4季度以来，商品房屋销售面积增幅迅速下降，2008年1季度商品房屋销售面积呈现负增长态势，同比减少1.43%，增幅比去年同期减少13.5个百分点，比去年4季度减少17.91个百分点。可见，环比指数能够反映房价中的新涨价因素，短期内环比指数更能反映房价的真实变化。

　　2007年4季度以来，房价环比涨幅和同比涨幅的变化大不相同，如果不能区分房价环比指数和同比指数在含义上的区别，很难对当前的房价形势做出正确判断。根据环比指数分析，2007年4季度以来，大部分城市住房价格仍保持上涨，长三角地区和珠三角地区是受调控政策影响较大的地区。

　　2007年4季度以来，长三角地区、珠三角地区中的主要城市广州、深圳、宁波、杭州住房价格均出现环比小幅下降，上海和南京住房价格则基本保持平稳。此外，重庆、成都、沈阳、厦门等城市住房价格也出现小幅波动。2008年1季度，深圳和重庆住房价格下降幅度较高，其中深圳新建商品住房价格和二手住房价格分别环比下降6.3%和3.7%；重庆新建商品住房价格和二手住房价格分别环比下降4.3%和3.2%。

　　除去上述城市外，2007年4季度以来，大部分城市住房价格仍保持上涨，部分城市住房价格涨幅有所减小，例如北京新建商品住房价格环比涨幅由2007年4季度的4.2%下降为2008年1季度的2.2%，二手住房价格环比涨幅则基本稳定在1.3%。

　　（作者：国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任）