越南经济每个泡沫都有一根针在等着

　　■ 感性财经?越南传真

　　□本报记者 徐国杰

　　越南胡志明市报道

　　“我打算贷4亿盾（约合人民币16万元）去买套小公寓，但联系了三家银行都被拒绝。”住在胡志明市Go Vap区的Tran Bang Hai说，目前当地银行基本暂停了房地产贷款，一般个人很难从银行获取房贷。

　　政府连续加息，一年存款利率达到14%，贷款利率达到20%，同时又收缩信贷，在这样的紧缩政策下，胡志明市的房价最近几月呈现迅速下滑的态势。据越南房产研究公司CBRV介绍，胡志明市等地房价较年初下降了30%。但即便这样，房价仍维持在一个相对高位。

　　“单靠薪水的话，我要连续干10个月才能够买第一区房子一平米。”正带着旅游团的谢导游在电话中苦笑着对记者说。

　　第一区在胡志明市属于高档地段，公寓售价平均在3500万越南盾/平方米（折合人民币约1.5万元），这已经是下跌后的价格，而在地段稍差些的第五区，房屋售价也达2400多万越南盾一平米。谢导游介绍说，在2007年房产市场被炒到高峰的时候，房价翻了几倍。

　　今年34岁的谢导游虽然在旅游业已经打拼多年，但购买商品房对他来说，还是可望而不可即。统计显示，2007年越南人均年收入仅800美元，而在胡志明市，每月300万越南盾的收入已算是中等水平。有的大型企业高管的月收入能达到5000万越南盾，但即便这么高的收入，也要用将近5年的薪水才能换来一套100平米的房子。

　　胡志明市房屋中介vnhousing的经理Hunh说，普通外国人是不允许在越南购置房屋的，但是可以通过设立公司投资开发符合越南计划和投资部要求的房产项目。越南房价推升的动力就是缘于大量外资、本土企业购买土地开发和一些投机者的炒作。

　　据越南通讯社的报道，截至2007年底，有18家越南国有大型集团转向房地产领域投资，投资额为1.463万亿越南盾。而在2008年第一季度，胡志明市共有95个投资项目获签发执照，注册投资总额1.847万亿越南盾，其中，属于房地产与咨询服务项目的51个，其投资额达到了1.817万亿越南盾，占到了总投资额的98.4%。

　　CBRV的研究报告显示，在2007年，许多本地大型企业眼见房市红火，也纷纷设立地产公司进行房产投资或是开发。但据当地媒体报道，很多企业往往只是购买土地囤积，等地价上涨后再转手卖出获利。而房屋交易从2006年下半年开始升温，当年第三季度交易量比整个上半年增加了约25%。

　　2007年年中，越南出现了房屋抢购现象，胡志明市的Vista,Sky Garden等楼盘开盘售楼时，前来购买的人络绎不绝。“去年很多人对于房价有不现实的期望。”CBRV总经理Tonsend说，他们的转手挂牌价格之高难以想象，觉得赚钱轻而易举。

　　在越南，当地人多是购买土地自建房屋。走在胡志明市街头，可以看到在主要的老城区，基本都是三四层高的小楼，成片多层或高层公寓小区则大多处于稍偏远的城区，而且也多是近年才开发的。市区土地有限，供应量少也曾被视为推动房市的一个重要利好。

　　“但现在很多开发商已经不准备进一步的开发，他们现在对投入资金非常小心。”Tonsend说。

　　不过，胡志明市房地产协会对于越南房市持乐观态度，这家协会的秘书长Do Thi Loan说，认为越南房地产市场陷入冰点是错误的，相反，现在是外国投资者选择房产项目的好时机。“房市短期波动是因为有一些投机客停止了买卖交易，但他们并不代表市场真实需求。”这位秘书长用城市化来支持她的观点。她表示，韩国、日本、泰国等地的城市化率都超过70%，而越南仅仅只有20％-25％，城市化的趋势将继续，对房屋的需求只会上升，这还不算国家此前提议的将允许外国人和越侨在越南置业。

　　事实上，从记者实地走访来看，虽然越南住宅价格有大幅下降，但商业办公楼宇租金仍保持稳定，且同比有小幅上升。vnhousing的经理Hunh说，“现在第一区的顶级写字楼的租金为每月35美元/平方米，比去年同期上涨20%。”

　　而Tonsend对此看法不同，“事实上，我们在2007年底就已感觉到了投机者信心和家庭购房者信心都有一个巨大的下降，虽然谈不上恐慌，但很多人态度转为保守。”Tonsend说，“现在一些在售的楼盘价格较年初已出现了25％-30％的下跌，而在过去的几个月里，楼市交易非常之少。”

　　Tonsend介绍说，现在卖出的是那些急需资金还贷或是有其他投资方向的人。他表示，虽然禁止外国人买房的规定松动是件好事，但外国人并不会马上积极投资越南的房产市场，除非确实出现了很好的买入机会。在他看来，“老外”们现在对租房子显得更有兴趣。他预计，房市可能还将继续下跌，而且恐怕要一直等到利率稳定或是通胀压力基本消失后才能止跌。

　　而像谢导游这样的工薪阶层，对10%以上的贷款利率都感觉很吃力，因此即使房价跌了30%、40%，他说也不会考虑去投资。在外资企业上班的Nhung说，商品房价格还是太高了，她们更关心的是煤气和摩托车油的价格。

　　值得思考的是，任何缺乏真实需求的上涨都会回归基本面，正如一句经典的谚语所说，“每一个泡沫都有一根针在等着”。