独家靠近核心圈：一群私募的迪士尼总动员

　　“大家要好好沟通，拧成一股绳，肯定大有作为。”一名纵横私募圈数年的资本大鳄率先发话。

　　故事发生于2008年6月11日晚，上海滩。这一周的头一日，中国A股在内外交困夹击之下，以溃不成军之势大跌7.73%，次日再度下挫1.57%。

　　“今年A股全局性的机会几乎没有了。”另一个来自金融界的高层以低沉嗓音开局，但很快提高了声调，“实际上我们现在面临着几十年不遇的机会”。该人士所指，正是即将启动的上海迪士尼乐园项目。除了上述二人，尚有多名熟悉或陌生的面孔，他们来自券商、银行，甚至一名熟悉内情的不愿透露姓名的人士也在其中。

　　言辞中，参会者没有“云山雾罩”和“太极推拿”，有的只是开门见山和直奔主题。“不说50年一遇，至少也是30年一遇，这样的机会，千万不能错过。奥运太近，世博会太远，迪士尼刚好承前启后，这个题材，实在不可多得。对于我们这些在上海的人来讲，运作好迪士尼题材，足可同深圳创业板题材相抗衡。”“迪士尼对整个上海都是大利好，但我们不能面面俱到，要搞就搞重点，不是别的，就是界龙实业。”有人已经迫不及待。

　　大飞机后盼迪士尼

　　“最近三天两头就迪士尼项目开会，密鼓紧锣。”参会的人士说。

　　所谓好事多磨。迪士尼与上海的渊源可追溯至十年前。双方为达成上海迪士尼项目计划，经过了许多次磋商谈判，期间也有过不愉快的经历。一个例证是，统领项目进展的“上海迪士尼主题办公室”运作也时断时续。

　　理财周报记者从年初开始，特别关注起迪士尼。5月14日下午4时，记者在浦东新区办公楼4号楼底层找到了迪士尼主题办公室(简称“迪办”)。

　　记者找到迪办的次日，迪士尼香港总裁即率队来沪谈判。

　　“迪士尼谈判代表目前仍在上海，已经快一个月了，如果不是地震影响，谈判进程可能非常快速。”上述“神秘人士”称。

　　上海官方对迪士尼的观点最早出现在2006年3月7日。出席全国“两会”的上海市市长韩正当时对媒体说，上海有条件建迪士尼乐园，目前相关的前期工作正在进行中。上海盼望迪士尼落户上海，而且“盼望了很久”。

　　此番谈话直接促成界龙实业股价3月15日开始的连续5个涨停。

　　2008年全国“两会”。韩正再次面临迪士尼进展的提问，这次他的回答是，“现在该项目正在报批过程当中，还未看到任何有关批准兴建的文件”，“关于迪士尼的选址，目前来看，最为适合的是上海浦东”。

　　这位“神秘人士”称，新一届上海市政府低调行事，已确定三大项目：迪士尼、大飞机和磁悬浮，“目前大飞机已经落沪。”

　　理财周报记者调查发现，彼时前后，迪士尼全球总裁及主要领导人曾多次往返中国。

　　一位熟悉项目运作的人士向理财周报记者透露，重要项目的运作，一般是由国务院有关部门先批准展开立项，经授权的相关部门可以就此展开包括谈判、商务运作等前期准备，全部时机成熟后，再上报国家有关部门报批。

　　据上述人士介绍，双方最新一轮谈判始于5月15日。

　　更大目标：再建1/5浦东新区？

　　“我买入界龙实业的成本是18块，现在套在里面，最近我觉得可以加仓了！”一名参会的私募大鳄说。

　　据其透露，界龙实业最近一次启动是2007年11月，从8元多到次年3月的23元，“很多机构都参与了。我当时到杭州就叫过几个私募往上打，结果私募第二天涨停板跑了”。

　　另外一名私募人士也说，“最近上海这么平静，有点奇怪。在朦胧期的时候炒作得很厉害，真正到了临界点，却没动静了。这个时候，只要树个龙头，呼啦一下，都上了。”

　　而一位来自金融界的高层则直入主题，“我得到的消息是，现在可以进了”。

　　大家摩拳擦掌。

　　也有人表示谨慎。一名券商人士说，“没有正式批文前，一切都可能有变局。这样的事情我经历得太多了。”

　　“你实际上代表着部分市场人士的观点，但那时你还有机会吗？”一名私募掌舵人闻言质疑道。

　　其后，这名质疑者开始沉默。

　　上述人士这时也说，“一些外围的人很疑惑。”

　　“根据我所了解的情况，迪士尼选址已经基本确定在川沙，年内开工，分三期建设，将采取边开工边营业的方式。”

　　依上述人士所言，迪士尼一期位于浦东新区川沙镇和南汇区六灶镇交界处，距之前一度传闻的地址黄楼非常接近。一期由A1公路、A2公路、周祝公路、南六公路合围的区域，面积在6平方公里左右。二期和三期分别在一期的东边和南边。

　　而根据理财周报记者了解，目前更令人振奋的传闻消息是，上海市政府并不止谋求单体迪士尼项目，而是试图在迪士尼乐园周边划出100多平方公里的土地，再建新城。这相当于1/5个浦东新区大小，比28平方公里的陆家嘴金融贸易区超出3倍。理财周报为此曾向上海市政府有关方面求证，但截至发稿时未获回应。

　　“这相当于再建一个新城。如果付诸实施，对整个浦东板块将产生翻天覆地的影响。”上海一家资产管理公司资深研究员说，“最大的受益者无疑是陆家嘴”。

　　“我们已经从不同渠道印证过了，不过何时宣布的具体时间无人知晓，因为参与迪斯尼项目的每个员工都签了严格的保密协议。”尽管该知情人言之凿凿，但他相信，这一消息短期将很难从官方渠道获得证实。

　　实地探访：张江高科最积极

　　为求证这一消息，6月12日，理财周报记者实地考察“传说中”的迪斯尼用地。

　　理财周报记者驱车沿A1公路、A2公路、周祝公路、南六公路一路探访发现，这片区域内大部分是农田或果园，其间零星散落着一些农舍，符合前述知情人所描述的“大部分是农田，拆迁便利”的条件，仅在南片靠近周祝公路附近有些集中的商业设施，影剧院、学校和工厂。

　　记者沿途一边问路，一边询问当地人是否听过迪斯尼立项即将拆迁的消息。有人茫然，“不是黄楼么？”；有人说，“传了那么久都麻木了”。一名骑着摩托车热心给记者指路的年轻人则不忘反问，“你们有最新消息么？”

　　在随后对位于A1公路以北的界龙实业走访过程中，该公司一名负责人向理财周报记者表示，目前厂区所有生产经营都在正常运行中，尽管对迪斯尼项目很关心，但由于没有得到任何明确消息，“很难对不确定因素作出判断”。

　　而在界龙实业隔壁的黄楼，惟一的别墅楼盘“欧泊圣堡”显然已经接受到“迪斯尼辐射”。这个体量不大、稍显拥挤别墅项目的所有房产已销售一空，而且建筑面积250平方米不到的B型别墅从去年的350万元/栋猛涨到850万元/栋。

　　记者又来到川沙镇唯一在售楼盘御景豪园。售楼处很冷清，“房子已经卖得差不多了，电梯房只剩了一些一楼二楼的”，售楼员刘慧说。在打折风起、交易量明显萎缩、上海楼市谷底徘徊之际，距市中心30公里的浦东川沙镇，均价13000元左右的房子，抢手程度令人瞠目结舌。

　　浦东金桥在传闻中的浦东川沙迪士尼预留地附近有约20万平方米的工业厂房，占地面积与厂房面积相当(约300亩)。另外，浦东金桥母公司金桥集团在厂房周边区域还有总共约0.8平方公里的土地。

　　“如果上海建迪斯尼的话，将基本上会在浦东，首选川沙”浦东金桥总经理沈荣说，这也正是前期包括浦东金桥在内，凡是跟川沙甚至浦东沾点边的上市公司股票都在上涨的主要原因。

　　理财周报记者调查发现，对迪斯尼最热情的是张江高科。该公司董秘周丽辉说，“我们已经做好迎接迪斯尼的准备”；最冷淡者非陆家嘴莫属，该公司人士对记者提问概不回答；不冷不热者为界龙实业，该公司人士说，“传了十年，完全麻木了”。

　　而跟踪迪斯尼的共同基金们，大多数目前在场外观望。除了华夏大盘、海富通等在深长城、陆家嘴等迪斯尼影子股上跃跃欲试外。

　　“迪斯尼目前没有进入我的选股范围，即使来了又怎样？”6月12日下午，一名公募基金投资者总监说。

　　“公募是要给我们抬轿子的，否则我们赚什么？”文章开头的私募大鳄说。

　　理财周报记者“迪办”探访记

　　5月14日下午4时，理财周报记者找到位于浦东新区办公中心4号楼的迪办。

　　指示牌显示，在4号楼办公的，共有浦东新区经贸局、科技局、劳动保障局和国际交往中心4个单位。

　　进门右转，有经贸局的一个大会议室，但别的办公室都没有标示单位名称，其中1－111是个大办公室，两扇门一开一关，门上白纸黑字贴着“闲人免进，电话恕不外借”10个大字，透过开着的大门看到里面有不少人在忙碌。

　　1楼的右侧，是国际交往中心的办公区，门牌写得很清楚。记者问一个工作人员“迪士尼项目办”在哪里？，得到的回答是，“这个是经贸局管的，不在我们这里，你到对面看看”。

　　根据记者的判断，1－111就是迪士尼主题办公室。记者走进该办公室，马上有领导模样的男子问：“你找哪里？”

　　“这是迪士尼项目办吗？”

　　“是的。”该男士回答。马上紧接一句，“你是哪里？”

　　“我是理财周报记者。”

　　该男子一听，马上变了脸色，一句话不说，走上来就将记者往外推。

　　这时，办公室另一个女工作人员也走过来，问记者是干什么的。记者亮明身份，并说想了解迪士尼项目的进展情况，该女士马上也沉默下来，做手势让记者离开，不愿言语。

　　办公室的人显然没想到会有记者闯进来，霎时间都不再言语其他，只让记者赶紧离开。

　　记者发现，这个办公室大概有20多个办公桌，中间用蓝色屏风隔开。当时正在办公的，有10人左右。大办公室隔壁，还有一个单人的小办公室，也开着门，但不能确认是否系迪办领导办公室。

　　记者到4楼的经贸局，几个处室的人一听是了解迪士尼的事，都面露难色，推说不知道项目的进展情况，让记者找宣传部门了解。

　　“你也知道，迪士尼项目很敏感，牵涉到很多方面，在没有最后的结果前，谁也不会对外发布消息。这是上海市的项目，我们只是浦东新区下面的一个部门，别说我们不知道，即使知道，也轮不到我们对外介绍。”一名工作人员说。

　　记者透过多个渠道证实，迪办工作人员大约由二三十人组成，目前主要的工作是负责和迪士尼方面的谈判以及主题乐园、周边配套区域规划等。

　　(理财周报记者 陶喜年)

　　迪士尼成功关键：面积＋玩趣

　　迪士尼乐园营业最晚的当属2005年开园的香港迪士尼乐园。根据《香港迪士尼乐园计划的经济评估》分析，香港迪士尼乐园第一期计划在40年内可带来经济利益净值将达1480亿元。香港乐园营运首年，入场人数520万，略低于原定560万人次的目标预期，第二年接待访客超过400万人次。但据业内人士介绍，“这属于首年热潮后的正常回落”。

　　国金证券预计，未来上海迪士尼乐园的面积将达到香港迪士尼乐园的4倍，而记者经过多方查证，目前确定的上海乐园核心区面积将达到6平方公里，而香港乐园仅为1.25平方公里。据介绍，面积是决定乐园将来收益的重要方面。“香港迪士尼乐园之所以访客不能达到预期，主要是因为园区面积太小，设施不够，游客觉得不好玩。”上海某投资公司负责人告诉记者，像迪士尼这样的游乐园，好不好玩是决定其成不成功的关键，尤其是回头客的多少，更是关键中的关键。

　　从中国已有的游乐园经营来看，该负责人的分析十分准确。据介绍，游乐园不同于风景区，后者靠的是一次性消费的观光客，而前者则需要持续消费的回头客。深圳华侨城是中国游乐园项目的成功者，其旗下世界公园、欢乐谷均非常成功。“欢乐谷在北京开园不久，就过了盈亏点，现在已经成为北京旅游的一个景点项目。”

　　(理财周报记者 李冰心 陈光)