花旗差异化投资中资地产股

　　□阿斯达克网络信息有限公司

　　花旗昨日发表研究报告表示，在其研究范围内的16家上市中资房产公司，5月份的合约销售由4月份的118.2亿元人民币增加19%至140亿元，超出花旗预期，尤其是在受到地震以及内地货币政策持续从紧的影响下。

该行表示，对于地产股的投资应采取区别对待的策略，资金充裕的全国性地产公司应重点关注。

　　中国海外（00688.HK）、方兴（00817.HK）、世茂房产（00813.HK）、富力（02777.HK）、深圳控股（00604.HK）及合景泰富（01813.HK）的合约销售较4月增加。不过，华润置地（01109.HK）的合约销售较4月持平，由于其成都市场受到地震打击，花旗认为已属优于预期。这些房产商的表现加强了花旗的看法，即在目前行业整合之际，专业的房产商可从非专业的房产商那里夺取市场占有率；同时，在严峻的运营及政策环境中，将有更多非专业的房产商被淘汰。

　　花旗认为内地房产市场并非太差，北京、上海及深圳5月份的房产交易，无论在金额或宗数方面，均较前4个月有强劲增长。根据截至5月底的销售表现，房产商锁定的物业销售收入平均达到花旗预期全年销售的69%，盈利预视程度相当高。不过如果仔细分析就会发现，全国性房产商一般比广东房产商有较高的锁定率。例如中国海外已锁定的销售达到了花旗预期，而雅居乐（03383.HK）只锁定41%，此外华润置地、方兴、首创置业（02868.HK）、绿城（03900.HK）、中渝置地（01224.HK）、深控及盛高置地（00337.HK）均有相对较高的锁定率，最少达60%。

　　花旗相信，内地房地产市场的结构已经退回到了06年的境况：中国海外、华润置地及万科（000002.SZ）等专业房产商仍有能力获得良好的销售，而非专业及较小型的房产商则无法企及。以地域而言，环渤海地区、上海、长江流域及中西部地区在今年维持健康，而广东等地区将继续有调整。

　　策略方面，花旗认为，相对于去年主要为行业取向的策略，今年下半年的投资策略应为个股取向，即在房产股之间采取分散投资。花旗的首选是资金充足的全国性房产商，主要为中国海外及华润置地。此类房产商有强劲的财务状况，而且具备国企背景，可以开拓离境融资渠道(主要为港元)，相比其他有融资困难的本地房产商有明显优势。花旗予中国海外“买入”评级，目标价16.83港元，现股价较每股资产净值估算16.83港元折让约21%。华润置地亦获“买入”评级，目标价20.73港元，现股价较每股资产净值估算21.82港元折让约43%。

　　花旗亦偏好较多涉足环渤海、上海、长江三角洲及中西部地区，或专注于一级地区高档项目的房产商，当中包括远洋地产（03377.HK）及仁恒。花旗予远洋地产“买入”评级，目标价10.22港元，现股价较每股资产净值估算10.22港元折让约41%。此外，花旗亦偏好在主要城市一级地区有高质素商业项目组合的房产商，并相信商业物业受房产市场紧缩政策的影响最少。同时，花旗指出，市中心土地供应有限，加上一级地区甲级商业项目租金趋升，相信商业物业的资本价值可继续上涨。据此策略，花旗优先选择均获“买入”评级的方兴、恒隆地产（00101.HK）及嘉里建设（00683.HK）。花旗予方兴目标价5.89港元。

　　另一方面，部分较专注于广东或资产负债表较紧的房产商，例如富力及雅居乐，今年增长空间或有限，而与中国海外、万科及华润置地等一级房产商的差距将扩大。富力及雅居乐均获“买入”评级，目标价分别为23.64港元及11.38港元。

　　此外，花旗予首创、中渝、越秀投资（00123.HK）、合生创展（00754.HK）、合景泰富、新世界中国（00917.HK）、深控、世房及盛高置地“买入”评级，目标价分别为5.03港元、18.5港元、3.6港元、21.18港元、11.6港元、9.97港元、6.3港元、20.35港元及9.68港元。绿城获“中性”评级，目标价11.57港元。

　　

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