土地储备沉淀天量资金 盘活地根将成调控主轴

　　郝倩

　　土地供应紧缩或导致土地愈加奇货可居，最终导致地价与房价的双重上扬。这是此次博鳌房地产论坛上一些地产商的逻辑。但是从论坛中所传递的信息来看，寄希望于国家放开土地供应以助行业渡过难关的想法显然并不现实。

　　“由于现在资金的压力，尤其是上市公司的资金压力，土地环节被卡，土地融资设置了很多的门槛，2007年的高价拍地，以地充值的游戏规则将不复存在或受到限制。”在2008年博鳌房地产论坛中，全国工商联房地产商会会长聂梅生明确表示。

　　土地政策继续趋紧

　　“从经济运行规律的角度分析，目前的房地产行业发展出现的无论是交易量还是价格上的调整都非常必要，现在重要的是思考如何增加房地产市场的供给。通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策等平抑价格。”国民经济研究所所长樊纲在此次博鳌论坛上明确表示。

　　从2004年开始将土地政策作为重要宏观经济管理手段之后，土地市场的规范与管理，以及土地供应的趋紧更是在3年多中体现得十分明显。尤其当政策保障住房用地加大供应时，更是看不出任何放开土地供应的趋向。

　　在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，业内认为该办法对加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

　　在去年通过开展土地违法违规案件专项行动和土地执法百日行动以及土地市场治理整顿，并加大廉租房土地供应的基础上，国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本被规定“自2008年7月1日起执行”，合同被要求“要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年”。

　　种种迹象表明：2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，而对于从土地到商品房的时间周期的缩短，必将继续加大囤地成本，并增加房产供应。

　　聂梅生认为土地市场的形势并不容乐观。从国家统计局发布的信息看，“房地产投资过热的现象有减缓的趋势。其他行业下降的时候，房地产行业的投资增长了32%，高于平均水平。环比是在下降，但是下降比较慢，每个月是零点几个百分点。”她以此判断政策一定不会放松。

　　在聂梅生看来，2008年土地的变数不亚于金融的变数。在不准开发商囤地的严格控制之下，国家还在限定拍卖的亩数，不让开发商多购地。同时，土地有可能划小地块，按规划进行招拍挂，开发商拍到哪个项目，就做其规划。第四就是两个70%用地政策在2008年将非常坚决地执行。

　　“土地政策的四招，起码将使得2008年第一季度开发商在拿地方面明确不了方向。”聂梅生说。

　　土地储备加速资金沉淀

　　从目前的情势来看，“土地储备与土地价格同期上升”在钟伟看来并不是一个好消息：今年1到4月，房地产开发土地购置面积近1.02万平方米，同比增长11.1%；完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%。而第一季度购置土地面积同比大幅增加，购置面积约8000万平方米，同比增加30%；完成开发5800万平方米，同比仅增加11%。今年1~4月份，房地产开发土地购置面积10176平方米，同比增长11%；完成土地开发面积806.5万平方米，同比增长5.9%。

　　今年一季度，土地交易价格继续同比上涨16%，环比上涨6%，除工业用地价格略有回落之外，其他土地成交价格均上涨。

　　大量的土地储备握在企业手中，甚至有些是昂贵的土地。

　　根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与上年同期相比城市综合地价增长6.08%。但是到2006年，土地出让面积，价款显著增长。全国共出让土地面积23.25公顷，出让价款7676.89亿元。同比分别增长40.4%和30.5%。

　　据不完全统计，深圳市2006年7月至12月的土地出让情况。土地出让的平均楼面地价高达8800~8900元/平方米。而从2007年3~6月份，杭州市国土资源局出让土地平均楼面地价约在6400元/平方米。

　　同时，根据国内货币政策区域金融报告，以及全国工商联房地产商会REICO报告的统计数据：土地出让规模急剧放大，2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿和5800亿元。

　　土地储备的增加与地价的上升，决定了土地储备的资金沉淀不断增加。

　　去年博鳌房地产论坛中，任志强判断说“全国用于存量地和新增土地的沉淀资金约为1.5万亿元”，这一说法为当时业界所基本认可。

　　“土地价格不仅没有回落，反而在增长。土地储备资金年内继续加速沉淀至少1500亿元。”钟伟今年继续判断称。他认为，接下来地价必然与房价一致进行深度回调，要么土地储备收缩，要么地价下跌。

　　存量土地交易趋活跃

　　聂梅生通过财政报告了解到，去年的土地出让收入是9100多亿元，每年增长40%，远远高于GDP增速。其中招拍挂土地出让占9100亿元中的80%。

　　同时，保障性住房的土地仍在增加供给。此外各地还在加大对于“双限房”的土地供应。

　　根据统计部门所发布的数据：房地产企业土地储备为2.7亿平方米，同比增长20%。但是钟伟所计算出的数据为7.7亿平方米，而更为贴近真实的数据可能高达8亿到10亿平方米。这一土地储备足够全国房企开发3年多。

　　土地储备成为一个巨大的蓄水池，让接下来几年的地产开发并非“无地而为”。今年开发商均表示将谨慎拿地。近年来越发多起来的土地并购等行业特征在任志强看来，并非以垄断市场为最终目的，而正是为了土地储备并持续发展的需要。

　　今年以来，土地价格整体呈现下降态势，说明房价抑制政策短期内已生效，但是也有中小城市的土地价格还在提升。

　　潘石屹认为“2007年，中国的土地市场有十个多月的时间太过疯狂，所以SOHO中国放慢了取得土地的计划”。目前还会按照公司预定的方向购买可供开发的土地。而在2007年3月之前一年多的时间里，他曾在100多块土地项目的角逐中逐一败北。最新的一起55亿元对朝阳门项目的收购，也同样是属于二级市场拿地。