恒大地产上市搁浅遗患无穷:广州地王被迫交回?

　　 作者： 刘秀浩

　　　恒大地产根本上不了市。它的国际路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没有让这些投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。

　　??恒大上市知情人士

　　早报特派记者 刘秀浩 发自广州

　　今年3月6日，恒大地产主席许家印（中）还在香港推介他引以为荣的土地储备，如今这些土地已经成了“烫手山芋”。

IC 资料

　　6月18日，广东省的暴雨依然没有停止。

　　广州珠江新城旁员村二横路上的广州绢麻厂内，雨水洗刷后的各类植物郁郁葱葱，乍一看来，这里仿佛一个小型的森林公园。

　　在天价拿下这一黄金地块近半年之后，恒大地产至今没有任何开工迹象，这块土地和7年前相比，只是更荒芜了一些。

　　留守的厂领导正在听着收音机，他刚刚接待完一个来访的职工。在广州绢麻厂，几乎所有人都知道，今年1月8日，广州有名的地产商恒大地产集团，用41亿元巨款把他们的工厂用地买下。

　　当时的恒大踌躇满志，香港上市之日似乎也近在其眼前。

　　广州地王面临收回

　　时间追溯至7年前的2001年5月。斯时广州绢麻厂地块报价3.86亿元，因无人应价而流拍。“当时付款要求十分严格，要求发展商在短期之内全额支付地价，正因如此，才最终导致流标。”一位熟悉当时情况的人员透露。

　　7年后的今天，恒大的付款最后期限也已临近。据悉，一般而言，广州公开出让土地的付款期为半年，也就是说，到7月8日，如果恒大还不能全额付清40亿元的土地款，这一地块将面临收回命运。有传言称，到目前为止，除了1亿元左右的拍卖押金，恒大甚至还没有支付首批10亿元土地款。

　　广州绢麻厂办公室负责人回忆说，卖地之后的2月份，曾有一名女士过来，拿着相机，拍了几张照片，本以为是开工之前的考察地形，没想到的是，从那之后，就再也没了声音。

　　今年4月，一度有市场消息称，恒大方面希望将这一广州地王转手。“恒大主席许家印已经放话出来，只要愿意接手，价格好商量。”

　　如传言属实，留给恒大的时间已经所剩无几??7月8日，土地出让金给付期限近在眼前。

　　奥园集团是当初这一地块的竞拍者之一。该公司一内部人士透露，这么高的价格，目前行内是没有人愿意买的，“在房地产价格走高的情况下，还能够考虑，但现在，我们宁愿从全国范围内去找一些便宜的二手地。”

　　广州国土房管局有关官员拒绝回应土地回收一事，仅表示“不清楚”此事。

　　被资本市场抛弃

　　在拿地之时，许家印正被期待成为中国新一轮首富。

　　可查的资料显示，2006年12月开始，恒大集团陆续通过发债方式，向银行募资5亿美元。至2007年1月，三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元，购买恒大集团旗下恒大地产8％的股份。至此，恒大地产香港上市计划被提上议事日程。

　　按原定计划，恒大地产准备今年3月28日上市，发售约29.61亿股，招股价每股3.5至5.6港元，募集资金103.6亿至165.8亿港元。所募资金“用于支付土地出让金及现有项目开支，增加新的土地储备及项目”。

　　峰回路转。3月20日，恒大地产以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。

　　早报记者从恒大上市团队有关人士处了解到，这表面看似公司主动放弃上市计划，背后实际上是想上上不了的尴尬。

　　“根本上不了！”知情人士透露，恒大地产国际路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没有让这些投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。

　　一般来说，往往一家公司赴香港上市，关键之处就是国际配售，这部分一般占据全部流动股的绝大多数。目前，恒大只能等着投资者进一步追加认购，以求再度启动上市计划，但从目前来看，这一计划短期内实现的机会相当渺茫。

　　事实上，随着全球资本市场在过去一年中走势急转直下，包括恒大地产在内的多家房地产企业都遭到了境外投资机构的冷眼相待。

　　“去年上半年，私募融资非常方便，我们把项目带到投资者面前，常常两个礼拜就能够获得超额认购；但到了去年下半年，情况出现明显变化，我们推销延长到了2个月、3个月甚至4个月也无法获得足额认购，无奈之下，在企业可接受的前提下，不得不进行分段融资，先拿到一部分资金。”一名外资银行负责人说。

　　在很多投行业人士眼中，河南建业虽最终以最低价上市，但依然是一次相当成功的运作案例。“摩根士丹利很不容易！”一位投行人员感叹。

　　上述感叹有恒大地产招股说明书为证。

　　根据招股说明书，为顺利上市，恒大地产与机构投资者签订了严苛的“对赌协议”：如果恒大在2008年6月6日前上市，给机构投资者的回报不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%；如果在2009年6月6日前上市，回报率不少于60%；如果在2009年12月6日前上市，则回报率不少于70%。恒大地产若无法完成上市，其将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。

　　借高利贷：年利率40％

　　将全部赌注押在上市，却最终遭遇挫折，恒大发现，土地储备突然间变成了一个烫手山芋。

　　恒大地产的招股书显示，截至2007年9月30日，其负债总额为141亿元，资产负债率为95%。截至今年1月底，恒大地产在1至2年内需要偿还的银行借贷为26.8亿元，2至5年内要偿还的银行借贷为71.6亿元。而且，恒大地产在去年一年间的土地储备较前年扩大7倍多，达到4578万平方米，尚有巨额土地出让金未支付。

　　刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。恒大俨然已超越碧桂园登上“最大地主”之位。

　　而就在2006年末，恒大地产的土地储备还不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产去年一年时间内土地储备极度膨胀了近8倍。

　　上市遇挫后，恒大首先想到的是加快销售回款，填补土地储备金这一大窟窿。许家印当即发表书面声明称，“我们将加快项目开发及销售进度。一旦时机合适并成熟会重新公布新的上市计划。”

　　中止上市约一周之后，恒大地产位于广州佛山交界处的“御景半岛”开始以七折促销。其后，恒大旗下的“金碧领秀国际”、“恒大云湖”等项目也相继传出打折消息。

　　有报道称，4月19日，恒大集团位于四川的首个项目??成都恒大绿洲在明星助阵下盛大开盘，当天销售额逾4.25亿元。4月26日，武汉项目开盘当天销售总额约2.8亿元；同一日，沈阳恒大绿洲二期也公开发售，成交1.7亿元。

　　一个月内，恒大地产在成都、武汉、沈阳及重庆4个城市的销售额超过10亿元。

　　好景不长。被恒大地产内部视作重要机遇的“五一”黄金周，并没有带来预期的效果。从广州阳光家缘的统计数据来看，“五一”期间，恒大地产的成交量为0。其整个4月的成交量为97套，皆为金碧新城、金碧世纪花园，均价在7000元至8000元之间。

　　大量囤积土地所带来的恶果或许还将继续。

　　有香港媒体此前披露，新世界发展（00017.HK）董事总经理郑家纯此前私人入股恒大地产，入股金额达到1.5亿美元(约10亿元人民币)，这笔私募资金年利率高达40％，即是说恒大每年单纯偿还利新世界的利息就需要4亿元人民币。

　　恒大地产方面对此不发表任何意见。

　　6月12日，广州市国土局出台了《广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）》。《意见稿》规定，公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，分期开发的土地也要征收闲置费。相比之前的政策，该《意见稿》对土地闲置费的征收标准提高了近40%，并且把分期开发的土地也纳入了闲置范围。

　　达摩克利斯之剑再度高悬在恒大地产头顶。

　　广州绢麻厂这一昔日广州地王，祸兮福兮？

　　记者观察

　　20家大型房企将陷困境?

　　早报记者 刘秀浩

　　面临窘境的何止恒大一家。

　　3月20日，恒大上市被迫暂停的同一天，富力地产（2777.HK）交出2007年“成绩单”。年报显示，富力地产现金仅为13亿元 (包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高达41.5亿元，净负债比率高达139.5%。除要向政府支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元。

　　拖累富力资金链的，还有富力在全国将近400多万平方米的商业物业，短期内，富力不得不持续地投入巨额资金进行开发建设。

　　国内最大的券商之一中信证券负责富力地产回归A股事宜。

　　“目前的形势非常困难，可能短期内回不了了。”中信证券一名内部人士这样告诉记者，从去年下半年开始，证监会对房地产企业的上市把关一直非常严厉。

　　2007年4月，富力就曾高调宣布要回归A股。至当年9月，富力改口寄望年底。至当年12月，富力回归A股的计划再度后推。

　　“我们在两个月之内回归A股。”富力董事长李思廉年底在接受记者采访时还是相当乐观。现在，李思廉的说法是：“如果上不了A股，公司将暂时不拿地，今年我们将努力工作，做好销售，努力卖房子。”

　　富力几乎是紧跟万科，在全国展开降价。其在广州不断推出特价房，春节后广州六盘连降，最低折扣8.3折。3月，天津富力四盘联展，推出赠送契税、维修基金等优惠。北京富力桃园也推出了特价房，该楼盘甚至推出了分期首付的非常规营销。

　　在恒大、富力身后，排队等候去香港H股上市的国内房地产企业接近40家，而在A股排队上市的，则达数百家之多，上市期限遥遥无期，房地产企业已面临生死考验？

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，从前4个月的开发投资情况看，全年需投入至少2.1万亿元。今年1-4月份，全国房地产开发投资完成6952亿元。

　　钟伟计算，假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元；此外假定按揭贷款维持1-4月份的水平，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元。

　　“但以目前形势来看，销售额已很难达到2007年的水准。在开发商的资金来源中，个人按揭贷款比例降至10％，已是10年来最低。”钟伟预计，今年预收定金以及预售款全年至少下降4200亿元。这种形势之下，开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。

　　另外一个值得注意的现象是，2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿元和5800亿元，这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。虽然银行贷款发放总量实际上并没缩小，但销售萎缩带来的资金紧缺之势已变得日益严峻。

　　钟伟表示，这种情况将足以使得至少20家大型房地产企业陷入困境。

　　风起于青萍之末，越来越多的地产公司正在回答资金危局这一难题。

　　6月17日，深圳中航地产股份有限公司（000043）公告称，2008年5月24日中航地产第五届董事会第十五次会议做出决议，同意公司向中国航空技术进出口深圳公司借款，借款总额不超过5亿元。

　　6月18日，新湖中宝股份有限公司(600208)发布公告称，将于2008年7月2日起发行不超过人民币14亿元8年期固定利率公司债。票面年利率询价区间为7.50%~9.00%。债券利率每高一个百分点，新湖中宝将多付出1.1亿元左右的代价。

　　

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