市场调整将持续 武汉房价可能加速下跌

　　■实习生 王松才

　　市场低迷，销售结构发生变化

　　“自5月份武汉房价突破6000元／平方米之后，目前武汉楼市房价有所上涨，但销量持续低迷，仅占去年同期销量的一半左右。而且整体销量较5月份还在下滑。

　　据亿房网统计数据显示：6月第1周，全市主城区在售楼盘452个，成交均价6176．59元／平方米，比上周下跌了25．23元／平方米，楼市价格跌幅为0．41％。本周全市销售套数1217套，较上周增加了233套，增幅为23．68％。

　　六月第2周，全市主城区在售楼盘454个，成交均价6132．75元／平方米，比上周下跌了43．84元／平方米，楼市价格跌幅为0．71％。本周全市销售套数1025套，较上周减少了192套，降幅为15．78％。

　　“总体来看，武汉近期楼市处于低迷状态，价微跌量缩，人们购房观望气氛浓，对未来楼市价格进一步下降的预期比较强烈。”6月18日，经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房地产教研室主任王凌云在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　她说，从成交量来看，2007年10月开始武汉楼市成交量持续下降，2008年1月及之后成交量下降幅度进一步加大；从价格来看，2007年11月开始武汉楼市成交均价的增长幅度被抑制住，2008年2月及之后，成交均价的增长幅度基本上在1％之内，而且从2008年5月第4周开始，成交均价出现了连续3周的小幅下跌。

　　“武汉房地产市场的销售结构已经发生变化。”明晶晶告诉本报记者，经过去年的跳涨，武汉房价已经进入高位运行阶段，6000元／平方米以下房屋在供应量和销量上的占比大幅减少，中低价楼盘销售基本完毕（或价格跳涨到6000元／平方米以上），5月份以来新开楼盘90％均价在6000元／平方米以上。

　　另外，楼盘打折后房价依然在高位，而且折扣楼盘的销量占比不大。目前主要成交的是新开盘且开盘价位比周边楼盘低1000元／平方米左右的楼盘。

　　资金压力促开发商纷纷打折

　　在市场持续低迷的情况下，6月8日，武汉一楼盘龙辰丽湾喊出了“烘干价格水分，将折扣进行到底！”的口号，不仅房价折扣低至8．6折，更是推出“加1元送商铺”的活动，将武汉楼市价格战推向新的高度。

　　据了解，这家位于武汉盘龙城的楼盘，其优惠包括“9折起＋3万首付＋送铺位10年使用权”，对其1号楼小高层电梯房，9折还只是“起步价”，其折扣最低可达8．6折，均价2999元／平方米。

　　近来，武汉各大楼盘纷纷打折促销，各式各样的打折手段层出不穷，让人眼花缭乱。据不完全统计，武汉在售的400多家楼盘中大多数都在以不同形式或明或暗地打折销售，甚至武汉阳逻开发区某楼盘爆出“差价补偿”的消息。

　　“打折实际就是降价，打折高潮实际是楼市价格战。开发商打折的根本原因是使房子卖出去，价格对开发商来说不是问题，销量才是问题。”明晶晶说。

　　对于武汉某楼盘高调推出的“差价补偿方案”，明晶晶认为，这是打折高潮出现的后滞问题，即打了折销售还是不理想。由于购房者怕房子还会继续降价，为了让购房者安心，开发商表面主动承担房价下降可能带来的风险，实际上是为了使购房者能够马上购买。

　　王凌云认为，开发商纷纷打折的最主要原因是资金压力。从2007年初至第四季度初期，一些开发商特别是上市公司疯狂拿地，各地“地王”层出不穷，导致房地产公司的大部分资金“积压”在土地上。由于受美国次贷危机影响和国内进一步从紧的货币政策影响，房地产企业从银行获得资金的难度加大，而且现在香港和国内上市门槛已经明显加高，IPO融资规模也明显缩小，很多大型房地产企业的上市之路受阻。

　　而2008年以来，众多购房者普遍采取观望的态度，房地产销售市场也随着观望气氛的加重一再遇冷。楼盘卖不动，开发商资金回笼速度明显放缓。为了尽快地完成资金回流，避免资金链断裂，不得不采取打折的办法来加快楼盘销售。

　　当前武汉楼市打折降价风行，可为什么统计数据显示房价依然在上涨呢？对此，王凌云指出，出现这种情况主要有三个原因：

　　一、这些数据是以全市作为统计对象的。目前武汉市打折的楼盘大多是位置比较偏远的楼盘，比如说光谷、金银湖一带。但这些位置的成交量并不大，5月成交量主要集中在武昌、汉口以及汉阳中心区，而这些中心区的楼盘折扣比较小，价格比较高，所以将全市的成交均价拉高；

　　二、有些楼盘的打折是“暗折”，如送装修、送家电、送新婚红包等。这些实际上是降低了楼盘的真实价格，但没有影响楼盘的名义价格；

　　三、有些房价信息并不完全。目前很多楼盘都在组团团购，通过这种方式可以获得更大的折扣，但最后成交的真实价格并不会对外公布，以免未参加团购的购房者和在此之前已购房的消费者要求补差价。

　　房价可能加速下跌

　　“我认为市场调整期会持续1～2年。”王凌云对本报记者表示，当前武汉房价依然没有“触底”。“武汉房价的底部应该是当前水平再下调10％～15％。”

　　“根据买涨不买跌的心理，人们将会继续观望。”他指出，如果开发商不能通过其它途径解决资金紧张问题，将不得不降价来加速资金回笼，但鉴于大幅降价会引起以前的购房者退房，所以会采取小幅降价，或价格胶着不变，暗中打折的办法。

　　“有消息称，央行已经要求各银行严查已经发放的开发贷款，凡是违规的要及时收回贷款，逾期的要通过监督开发商迅速将楼盘变现尽快收回贷款。”王凌云说，如果这则消息属实，武汉房价下降的速度很有可能会加快。