银监会两道令牌再堵融资渠道 房地产已不是地产商天下

　　本报记者 田新杰

　　没有好消息，只有接二连三的“坏消息”。

　　进入6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（以下简称“通知1”）和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》（以下简称“通知2”），“残存”的几条资金救急途径面临进一步严管甚至堵塞的窘境，刺激着资金紧张开发商的神经。

　　恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗6月25日在“Cityscape 2008中国国际地产投资与开发博览会”上道出了一个残酷的事实：目前中国房地产市场的主角，不再是地产商们的天下，而是手握资金的“有钱人”的天下，地产商退居二线。

　　上海本地的一位地产商告诉本报记者，“我们最近刚得到来自银行的消息，商业银行从上周开始，对一些通知中涉及的房地产贷款业务暂停了，目前各商业银行总行正在针对相关通知制定工作细则。”

　　融资渠道渐走渐窄

　　在上述本地开发商看来，“今年银行信贷进一步紧缩后，从银行那边贷款越来越难了，除了需要严格按照放贷条件外，以前被忽略或者不被重视的一些审批环节也已重新重视，审批程序变复杂时间也变长。”

　　银监会这个时候连出这两则针对性通知，对开发商来说无疑雪上加霜。“据我所知，两则通知先后下发，已经直接导致一些开发商正在进行的相关融资进程被迫暂停。”

　　据了解，通知1全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。

　　其中，最受开发商关注的是，银行在根据房地产市场走势获得自身压力测试结果后，将重新评估房地产企业的资信及其贷款风险，开发商可能面临企业信用等级被降低、授信额度核减、贷款利率上浮等不利“待遇”。

　　此外，在资信和财务状况监控方面，商业银行将定期对房地产抵押物进行价值重估和动态监测，对抵押物价值不足以抵补贷款风险的采取追加抵押品或压缩贷款等措施。

　　而通知2则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查；2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。

　　对房地产委托贷款的地产商借款人，银行将按照房地产开发项目贷款的信贷要求进行考查（项目自有资本金达到35％及以上，“四证”齐全）。

　　这一系列更加严厉的来自银行体系的收紧措施，实施者的目的是“建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，防止房地产企业向银行转嫁风险”，但对开发商的影响几乎是立竿见影。

　　一位做融资中介的人士曾透露，此前尽管有些开发商资金紧张，但很少考虑融资中介提供的利率相对较高的资金，很大原因是来自银行的反馈令他们还抱有一线希望。如今，银监会两道令牌，就像两剂催化剂，这些开发商最后的一线希望或将随之破灭。

　　“已进入最难熬的时期”

　　按照一些银行房贷测试的三段论：房价下跌10％，不会对银行产生影响；房价下跌20％，影响不大；房价下跌到30％以上，会产生较大的影响，但仍不是根本影响。近期，部分城市的部分地区和楼盘已经出现房价下跌超过30％甚至50％的情况，直接触摸到银行信贷安危的神经。这或许也是银行系统此时再次严控房地产相关贷款的最直接原因。

　　仅以目前的情况看，银监会通知很可能会产生目前未能料到的更大影响。

　　例如，委托贷款不仅在很多地方房地产“生态链”中普遍存在，甚至成为一些开发商最主要的资金来源，比如当年上海社保案中所揭露的情况。

　　即使在上市公司中，这种融资方式也非常常见。公开资料显示，招商地产（000024.SH）、上实发展（600748.SH）等公司都曾从大股东处获得上亿元的委托贷款。有关统计显示，截至目前，今年上市公司发布与房地产业务有关的委托贷款公告共计29次，涉及金额45亿。其中，上实发展向公司大股东申请10亿元委托贷款，为额度最高。一旦委托贷款渠道被严控，后果会怎样？

　　陈启宗引述他自己讲过的话说：我有一次在香港对来自内地的20多家较大规模的开发商说，现在可能你们的土储总量比香港的几家大开发商都要庞大，但问题是，大家的抗风险能力不同，可能一次经济波动、危机，就能让你们立刻破产倒下。

　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功坦言，相信随着房地产业经历各路调控“锤炼”后，会重新进入健康发展的上升轨道，包括资本市场逐步放开、房贷尤其是住房消费信贷逐步松动、更多融资渠道被一点点疏通。

　　此前业内普遍的一种观点是，房地产企业将兼并重组，行业集中度提高，甚至有观点认为最终只要几十家就足够了。

　　对此，上海房地产学会住房保障委员会秘书长丛诚指出，房地产行业决不能发展到只有数家企业称雄的战国时代，保持适度的行业分散度对房地产业的健康发展是很有必要的。

　　“房地产流动性差的不动产特点，决定了需要实现市场充分竞争并不容易，全国需要保持相当数量的中小房地产企业，对于维护广大居民的住房消费利益非常重要。而一些中小房企的生存，可以考虑更多地参与到适合中低收入家庭的住房产品的投资建设中，在庞大的住房保障体系中寻求生存。”丛诚说。