浦东“四大金刚”率先发力 全国3万平方公里园区地产等待深耕

　　本报记者 田新杰

　　“张江高科技园区将进入一个更为深入和全面的园区房地产开发新时期，目前张江集团拥有约4.6平方公里的土地，在上海市外环内不再发展一类工业用地的背景下，是一块空间巨大且珍贵的园区地产资源。

　　本报记者同时了解到，包括张江高科启动新一轮园区房地产发展在内，以浦东上市园区地产商“四大金刚”（还有外高桥、陆家嘴、浦东金桥）为首的各路力量，已纷纷发力进行更为深入的园区地产投资。

　　更为积极的还是外资巨头。6月24日，嘉德置地与中信信托共同发起并管理的“中信－凯德科技园区投资计划”成立，一期资金规模6亿元已完成募集。

　　据北京中关村不动产商会会长杨建平估算，目前全国现存的各级开发区土地资源约3万平方公里，这些土地上可建物业的资产价值将以万亿元为数量级，空间十分巨大。

　　资源蓝海

　　作为张江高科技园区新一轮发展的筹划者和领导者之一，顾学励指出，集聚技、工、贸、居住、商业、休闲娱乐等为一体的开发区，比单一产业或单一功能的开发区要繁荣得多。

　　因此，张江高科技园区接下来的发展重点，除为相关园区企业提供用地、建筑等空间外，还可以开发的城市配套功能有文化、体育、休闲、娱乐、商业及服务业和居住等，最终成为科技知识社区及活动的城市副中心。

　　张江高科上市公司的一位内部人士透露，在去年园区集团公司注入优质资产实现整体上市后，张江高科接下来的新一轮发展就是依靠上市公司的资本平台，充分挖掘园区房地产及相关产业链的潜在价值。

　　据本报记者了解，园区地产的“二度开发”已经成为浦东园区地产上市公司“四大金刚”几乎一致的战略，近期已相继展开前期运作。

　　6月23日，外高桥（600648.SH）定向增发计划顺利通过上海市国资委批准，待证监会核准后，母公司上海外高桥（集团）有限公司将向上市公司注入庞大的核心园区地产资产。

　　6月18日，上海今年首次公开挂牌转让的居住用地即来自外高桥公司，转让地块为浦东东沟楔形绿地南块居住区A1－1、A1－2地块，均为100%居住性质，土地总面积10.01239万平方米。

　　外高桥、张江高科的发力显然仅仅是园区地产展开新一轮发展的典型代表，在各路资本眼中，中国园区地产将是接下来中国房地产市场的又一个资源蓝海。

　　仲量联行最新发布的研究报告《中国商务园区：房地产市场的新机遇》披露，中国目前商务园区的总面积估计已达到1700万平方米，预计到2010年该数据将增长一倍以上，达到3800万平方米。

　　仲量联行中国商务园区部总监卢芝灵指出，中国新兴的商务园区市场显示出了强劲的市场需求。高科技公司及医药公司不断扩张的研发业务要求更高特定要求的办公空间，业务流程外包业务的迅速增长，以及大型跨国公司积极寻觅在高成本的中心商务区以外建立园区氛围办公空间，都使得对高质量商务园区的需求不断增加。

　　外资巨头涌入

　　仲量联行的报告将目前中国15个主要的园区地产集中城市划分为三种不同的市场类型：一级市场（提供高品质商务园区空间领域的先驱者），转型市场（正努力发展各自的目标市场来区别于一级市场）和先行者优惠市场（提供了优厚的进驻奖励计划）。

　　“由于激烈的竞争以及商业地产领域日益严格的法规，商务园区正吸引越来越多的国际投资者。”仲量联行工业部中国区总监司徒艺表示。

　　腾飞集团、嘉民、星狮地产、瑞安房产和凯德置地是园区开发活跃的国际开发商。许多美国投资者也都表示了对商务园区的兴趣，其中又以一线城市为主。但是，除少数国内园区开发商在自身的优势区域内取得一些成功外，目前国内园区地产与国际水平差距明显。

　　“以往，国内园区地产的发展是粗放型的，主要依靠土地资源地价优势、发展政策如税收优惠、交通条件以及低廉的商务成本等要素展开竞争，而接下来，国内园区地产的竞争应在此基础上，进行涉及产业集聚等在内的高附加值竞争。”顾学励坦言。

　　在新一轮的竞争中，国内园区地产商将直接面对经验丰富的国际投资者。上述“中信－凯德科技园区投资计划”就是外资开始大举涌入国内园区地产的一个缩影。