港股地产商回购捍卫股价 国际机构忧虑预期

　　本报记者 徐广蓉

　　6月，回购浪潮正在港股的中资地产上市公司中掀起。

　　SOHO中国于6月连续五天发出公告，称公司已回购部分企业在港股份，五次回购共涉及资金3251.2万港元，回购总股数为792.9万股，平均价格为4.10元/股。

　　回购成潮 捍卫股价

　　潘石屹旗下的SOHO中国于6月16日、17日、18日、20日、24日连续发布公告，称公司已回购部分企业在港股份，五日分别回购371.9万股、122.45万股和104.4万股、145.3万股、48.9万股，五次回购共涉及资金3251.2万港元，回购总股数为792.9万股，平均价格为4.10港元/股。按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算，回购价仅为42.9%。

　　同月13日，富力地产（02777.HK）联席董事长张力增持100万股富力股票，每股平均价16.57港元，半个月前的5月26日，富力董事长李思廉个人耗资1700多万港元增持富力地产100万股。

　　在此之前，碧桂园曾在今年1月份公告称，该公司的间接全资附属公司贵能企业在市场上回购了210.7万股碧桂园股份。

　　国泰君安港股分析师姚?表示，SOHO中国回购股份是动用公司的钱，然后在二级市场买入股份再注销，减少股份流通量，而大股东增持是将市场上的股票收集到公司决策者的手中。SOHO中国去年融资后，公司不存在资金压力的问题，因此回购更可能是出于公司管理层认为股价被市场低估的原因。而富力地产“公司大股东增持，可能是大股东为了增强投资者的信心”。

　　这些在港上市的国内地产公司，曾经辉煌一时，不断刷新融资纪录，而现在都纷纷回购或增持自己的股份。其背后，是国际大行的一致看空，国际投资者对内地房地产市场的担忧，导致在港上市内地地产股连续下跌。

　　地产盈利预测大幅调低

　　去年10月，刚在港上市的SOHO中国，在国际大行鼎力包装推销下，SOHO中国以最具影响力的商业地产商形象，创下了中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财富神话。8个月过去，SOHO中国股价从最高点至今下跌超过了60％。

　　1月以来，国际大行就不断调低对中资地产公司的评级，一路看空。

　　汇丰发表研究报告认为，尽管SOHO中国在北京拥有最好地块，属同行盈利水平最高，但土地储备面积非常小，包括前门项目在内仅有132万平方米，首次给予中性评级。

　　3月，瑞银发表研究报告，虽然维持SOHO中国的买入评级，但把目标价由11港元下调22%至9港元，理由为SOHO管理层推迟注入天安门南项目，以致利润贡献将推迟入账，将2009年的纯利预测，由人民币42亿元下调至36亿元。

　　5月，高盛证券发表研究报告称，将整体内地房地产股今明两年的净利预测，分别下调42%和50%，同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度，由20%扩大至30%。

　　而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中，就有SOHO中国，其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

　　受利空因素影响，SOHO中国也一路暴跌至4港元/股徘徊。

　　富力亦频遭机构减持。5月26日，摩根士丹利和摩根大通分别卖出富力地产111.84万股和294.58万股，每股平均价格分别为17.787港元和17.22港元，由此摩根士丹利的持股量由18.04%降至17.97%、摩根大通的持股量由15%降至14.71%。瑞银也于5月29日作出同样选择，以每股平均价格18.221港元卖出富力地产230.357万股，持股量则由18.09%降至17.86%。不过，有分析师称，国际投行的减持行为实属正常，其持股比例并未发生大的变化。

　　普遍担忧开发商融资环境

　　穆迪全球融资部发出的一份研究报告，代表了国际投资者对中资地产上市公司的担忧。他们认为，在信贷紧缩的条件下，这些上市公司几乎不可能完成预期的增长目标。

　　穆迪表示，由于新资金来源受限制或资金成本增加，以及房地产预售的市况转弱，企业流动性出现紧缩，这对受评级的开发商构成最迫切的挑战。不少开发商须要为之前的土地收购和持续的建设支付大量款项。这些财务责任和持续的积极扩展计划对开发商的财务状况造成压力。

　　穆迪对国内开发商所面临的融资环境表示了担忧。中国银行业监管机构已对银行向开发商的贷款收紧了控制。由于大部分开发商都利用银行贷款支持其建设活动，缺乏现金的开发商将在信用紧缩的情况下受到影响。同样地，对海外资金的传递施加更多限制后，会延误项目的进度，并因此影响收回资金的时间。

　　贷款利率上升、贷款额度紧缩和银行准备金规定创下历史高水平，不仅收紧了新资金的渠道，同时建筑和房贷所需资金的成本也在增加，令开发商和其商业或住宅客户负担加重。即使是能够优先获得资金的开发商，其融资成本也在上涨。

　　在受评的碧桂园、上海证大、丽丰控股、中国地产集团、世茂房地产和中国海外等13家企业中，世茂房地产、中新地产集团和合生创展，被认为缓冲额比其他开发商小。世茂房地产的评级展望已是负面，而中新地产集团则被列入可能下调评级的复评名单。穆迪4月已将合生创展列入可能下调的复评名单，原因是合生创展以19亿港元购买北京相关土地，而根据情况分析，这项收购将削弱其流动性，使其面临不能够抵御预计销售下降25%和银行放贷紧缩的风险。