苏河湾地块将挂牌 有望成上海“弱市地王”

　　上海地王卷土重来

　　拿到土地就可以赚钱的时代已经成为过去，苏河湾的推出，会打破今年楼市的整体沉寂吗？

　　-本报记者 胡琼

　　“不知道富力会不会参加上海苏河湾地块的竞标？”一位上海地产界人士向记者表达了他的疑问。

3月23日，富力地产曾高调宣称：未来两年内将于上海购买价值100亿元人民币的土地，并希望在两年内上海的投资比例能占到资产的20%-25%。然而，由于房地产行业上半年普遍遇冷，这件曾经板上钉钉的事情也变得不确定起来。

　　苏河湾是目前上海市中心最后也是最完整的一个开发地块，用地面积为46.61公顷,共有旧改地块10块，目前，上海市闸北区相关部门正筹备着1号和41、42号街坊地块进入市场交易的准备工作。由于该项目41、42街坊地块单位建筑面积土地成本就已经达到2.6万元/平方米以上，而1号地块楼板价则接近4万元/平方米。以此计算，仅这两个地块总价可能就将超过50亿元，而整个苏州河地块价值将超过300亿。“我们更希望由一家境外的有雄厚资金实力的大牌开发商统揽该项目。” 闸北区投资促进中心一位负责人表示。

　　在国内地产界，关于地王的新闻已经沉寂很久了，而苏河湾的出现,很有可能打破这种寂静。然而，当国内整体房地产市场从高潮进入观望期后，苏河湾的地王能真正受资本方看好，成为今年的新地王吗？

　　弱市“新地王”现身

　　沿着正在改建的上海北苏州路行走,堆满的水泥碎石不时阻碍着行进的道路。这里原来的嘈杂的商品交易市场,旧货新货、仿名牌甚至淫秽光盘的集聚地,然而现在,在紧闭的大门外偶尔出现一两个摆地摊者,很久都不见有人光顾。从外看去,空荡荡的跳蚤市场像个一垂暮的老人,只有斑驳的墙外贴满以前的业主留下的搬迁通告。

　　而相隔百米远的上海工业品批发市场里，在这里做了10年生意的李易飞夫妇正在把一些笔记本拿到门口甩卖，他说这回真是亏本卖了，这些东西赚钱不多，搬起来又占地方，还不如就地处理掉。

　　与李易飞夫妇一样, 6月28日, 这里的业主也将集体告别苏州河。百联集团旗下的这座建成才15年的上海工业品批发市场，已经在全国礼品文具批发流通领域享有极高的知名度??超过200个亿，长三角洲85%以上的文具礼品都是通过这里层层向市场辐射。但极富盛名的批发市场与跳蚤市场面临的选择很可能是一样的：拆还是留。

　　这就是苏河湾41、42号地的所在地。100多年间，它见证了上海民族工商业的兴起与繁荣，除了具有老上海开埠码头文化光环之外，这里还曾经聚集了中国银行(4.05,-0.20,-4.71%,吧)、上海商业储蓄银行、福康钱庄等10余家银行的货栈，也曾是上海总商会、福新面粉厂、中国第一家民族缫丝厂等民族工商业的聚集之地和发迹之地。

　　本报记者从上海房地产局相关部门得到消息，原本定于本月底或者下月初挂牌出让的地块，现在略推迟到了7月中旬，目前具体出让时间还没有公告。

　　尽管富力地产至今没有报名参加投标，但目前，这块位于苏州河畔、被称为苏州河畔最后一块黄金宝的土地几乎聚集了目前上海滩所有国际地产巨头??包括美国铁狮门、新加坡凯德、香港新鸿基、东方海外、太古、陆家嘴集团、珠江集团、万科集团在内的知名房地产开发商的目光。

　　今天，苏河湾送走了在这块土地上生活了几代的老上海人，迎来的是新的规划和价格倍增的身价。这处曾被誉为“清明上河图”的苏州河，将被上海以“整旧如旧”模式进行保护性恢复，成为上海新的城市文化、商业坐标。按照保护和开发改造相结合的要求，到2010年，这里将初步形成以高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区。

　　整个“苏河湾”的S型地块给人的印象多为上世纪中期遗留下来的危房简屋和旧里。该地块约1.9万户居民，375家单位将被动迁，历时数年，单动迁费用初步预计就近150亿元，而投入的保护和改造费用则近200亿元。上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，这个价格助推了周边的区域价值，因为废旧概念而被低估的苏州河沿岸将成为上海市中心发展的下一热点。

　　据了解，“41、42街坊”地块的容积率很高，而1号街坊更是兼容商业与住宅的优质地块。而若以平均2.5万～3万元／平方米楼板价计算，“41、42街坊”的亩价合约达6000万元，而1号街坊亩价约达3500万元。以此类推，整个苏州河地块价值将过300亿??按照这个价格，苏河湾将脱颖而出，成为今年的新地王。

　　花落谁手？

　　其实，要在这样一个地产弱市时代在上海制造一个新的地王，看起来似乎很难，其实却又是很顺理成章的。杨红旭说，从今年的上海土地出让情况来看，今年上海土地批复始终围绕在外环区域，房价相对较高的中心城区住宅项目地块极少，而远郊房价相对较低的区域住宅项目地块的供应量极大。“之前进入一级市场的9个公告地块，住宅以及商业地块较少，且都位于外环外区域，市场追捧度不大。”

　　据了解，苏河湾被称为苏州河北岸“地王”和老上海最后一块尚未开发的黄金地块。距离上海市中心南京路及人民广场仅800米的黄金宝地，三条轨道交通均经过此地，可以想象，巨额资金的投入将使闸北地块的区位优势突显出来，诸多独一无二的优势，让苏河湾更加显示出成为未来黄金水岸的潜质。

　　杨红旭分析，去年，在临近的南京路商业街，南京苏宁曾经创造了上海市乃至全国的单价地王，当时的楼面地价达到了66930元/平方米。虽然目前各大房地产商都或多或少存在一定的资金压力，但是对于这样的黄金地块，相信开发商们不会轻言放弃。

　　在记者的采访中，尽管一些参加“苏河湾”推介会的开发商不愿意透露自己的竞标底价,但他们一致表示,这种稀缺性地块对他们来说具有很大的吸引力。而相比国内开发商，外资对这块地的兴趣更是表现突出。据闸北区外经委工作人员透露，已经有不下20家的外资企业前来咨询。“我们这个地块兴趣相当浓厚。”韩国南光建筑对这一地块考察过已经不止一次了。其实，与国内开发商大多缺钱的窘境相比，外资显得更加“财大气粗”，去年苏宁环球以44亿拿下南京路的单价地王后，土地交易市场便安静了好一阵，直到美国地产大亨铁狮门以67.5亿元的底价夺得新江湾F地块。而此后的几宗外资整体收购案，更是让外资进入上海楼市的主要位置。

　　这次，铁狮门再次出现在推介会现场，不免引起了人们的关注，加上凯德置地、腾飞集团、新加坡置地、富顿集团；爱尔兰财富控股；韩国南光建筑；日本村田投资；西班牙华龙投资等多家外资参与，业内猜测，苏河湾很可能落入外资之手。

　　从去年的众神狂欢，到今年的集体恐慌，中国房地产市场从一个极端走到另一个极端

　　其实不管 “绣球”落入谁手，7月份都会因为苏河湾的出现,而给沉寂已久的上海土地交易大厅带来一抹不同的颜色。

　　烫手的山芋？

　　每次土地拍卖几乎都会出现地王，这一现象成为近年国内土地市场亘古不变的规律。但是当国内整体房地产市场从高潮进入观望期时，屡抢风头的地王到底是祸是福？

　　今年4月8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地挂牌出让。在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块后，另外4幅土地继续流拍。次日，上海土地拍卖也首次遇“冷”，8幅土地挂牌拍卖，竟有2幅无人问津。而厦门在继上次9幅地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10幅地块又有4幅流拍，成功交易的思明区黄金地段地块与年前相同地块比，价格被腰斩。而昆明黄金地段的两幅地块拍卖现场也遭遇了无人出价的尴尬。

　　广州在第一季度仅完成6幅经营性土地的出让，总用地面积0.499平方公里，不到全年最低供地计划的两成。即使有恒大41亿元拿下天河地王的刺激，广州市场还是一次又一次出现土地流拍的消息。

　　所以，此次苏河湾推介会，恒大地产的出现，多少让人引发一些疑问：恒大还有资金拿地吗？“这只能说明，即使像恒大这样的企业，依然不希望放弃这样的地段。”一位开发商的负责人说，他认为，恒大在去年为了上市已经积聚了大量土地，主要集中在省会城市，最近是过过场而已。

　　康桥半岛集团有限公司总经理张海波认为，一线城市决定企业品牌和江湖的地位，不在一线城市开发，企业就很难被定义成一个全国性的品牌开发企业；只要是有志于做全国品牌的开发商，首选不会放弃上海这个市场。他还解释，二三线城市的房价容易松动，而像苏河湾这种中心区域，房价更加坚挺。

　　不少开发商认为，房地产属于比较特殊的行业，房地产兼并收购的时候只要对方的土地储备。所以房地产企业出现资金问题的时候，基本上是土地和现金的交换过程。这话同样在上海普陀区得到印证，6月2日，上海的几家开发企业陆续接到普陀区土地交易部门的电话：“普陀长风生态商务区4号东南地块将会在近期重新上市，欢迎前去竞买。”接到电话的这几家开发企业去年都曾参与了长风地块的竞买。

　　上海普陀长风生态商务区，这是一块还没入市就备受关注的地块，是上海昔日“地王”之一，去年年底，由上海志成企业发展有限公司竞得。现在昔日地王重新上市，由于当时拿地的上海志成因自身原因放弃了这一地块。尽管尚未得到土地出让方和受让方的直接回应，但有不愿具名的开发商表示，长风生态商务区4号东南地块“实际上”已经“以某种方式”退了。这意味着取得地块的开发商??上海志成企业发展有限公司将付出3000万竞买保证金的损失，约占11.04亿元总地价款的3%。

　　去年“国字号”地王??长沙地王，以92亿元天价拍出的“中国地王”，也没有摆脱“被克”的命运，迄今仍只是一片开阔的土地，遍地散落着拆迁后的残垣断壁，稀稀拉拉的几个工人正在清理废墟，施工机械难觅踪影。而与此同时传出北辰隐现资金瓶颈的传闻。

　　“2008年以后绝不拿地王了。”说这话的是中国房企龙头万科的董事长王石，有意思的是，在万科连续两次“食言”之后，也开始为去年高价拿地埋单，5月14日，万科将所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”??东莞市南城水濂村地块。

　　而吸取“教训”的万科竟然还是出现在了苏河湾的推介现场，“其实这事情也没什么好奇怪，万科土地储备大多在郊区和二三于市中心这样的黄金宝地当然也是很感兴趣”。一位上海国土局的工作线城市，对记者表示，集中出现的昔日“地王”的尴尬局面和土地出让政策收紧有关。从2007年的众神狂欢，到2008年的集体恐慌，中国房地产市场似乎从一个极端走到另一个极端。

　　“地王冲动”降温？

　　可以肯定的是，在经历了2007年年底和2008年上半年的楼市大洗礼后,地产大亨们角逐地王将变得更加的谨慎与理性。“拿到土地就可以赚钱的时代已经过去。”南京锋尚房地产开发公司董事长张在东认为，开发商该冷静下来，不应再疯狂拿地了。

　　“地价向来是市场信息最敏感的风向标，作为房地产业两条腿(资金与土地)之一，土地市场的变化将会直接导致房价的变化，由于信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，土地市场明显降温，这使得土地出让趋于理性。”一位房地产人士如是说。

　　这个变化的典型应该落在孙宏斌的身上：今年6月7日，当孙宏斌看中北京顺义新国展旁的两块土地时，两个更大的地产企业中粮地产(11.70,0.00,0.00%,吧)和绿城中国也同样盯上了这两块肉。当得知孙宏斌看中这两块土地时，中粮和绿城多少显得有些紧张。在投送标书的前夜，绿城老板宋卫平专门致电孙宏斌，沟通有关报价事宜。这一通电话据称持续了10多分钟，宋卫平表达的意思是：孙宏斌，你别把价格抬得太高，大家的日子都不太好过。宋卫平心中的孙宏斌，还是那个顺驰年代猛冲猛打的孙宏斌。而实际上，孙宏斌心中有数，他并不想为这两块土地付出过高的代价。

　　绿城在2007年土地市场上的表现十分激进，土地储备大幅增长。由于已经出现的高负债率以及疯狂圈地所带来的丰厚土地储备，今年将从之前的高价拿地回归到保守与谨慎的经营策略。“今年地还是要拿的，但是会比较谨慎，要根据公司的现金流量来确定基本节奏，看是否有足够的钱。今年我们大约还需要支付30亿元的土地款。”绿城集团董事局副主席兼行政总裁寿柏年今年4月底已经委婉地对媒体表达了工作重点即将由疯狂圈地转向积极消化公司存量土地的想法。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，虽然总体而言，全国土地市场仍然是供不应求，但现阶段与房地产二级市场观望趋于一致，土地一级市场也同样陷入严重的观望期。在货币从紧、清理闲置地等一系列宏观经济因素的作用下，“全国土地交易正趋向一种理性的回归”，这种回归“将有可能终结2007年地价与房价互推上涨的疯狂局面”。

　　部分业内专家预计，在接下来国内各地的土地拍卖中，类似前年和去年地王频出的现象将有所减少，“地王神话”或将暂时告一段落。

　　针对此次苏河湾的出让，不少业内人士认为，此次将参与“苏河湾”竞拍的地产商涉及境内外众多地产巨头，在资金方面应该是没有太大压力，他们更为看重地块今后的升值增值空间，所以竞拍的激烈性是可以预计的。但是，外资相对来说对风险的预计会更加谨慎，而国内开发商的资金压力偏紧，估计像去年那样的无限飚涨的可能性不会出现，开发商都会考虑自身的资金状况,不会盲目行事。