房地产业：创新融资方式——房企转投公司债

　　发行公司债成为近期焦点。引人瞩目的是，资金链备受质疑的地产行业，也加入到这一淘金大军中。5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，这是继3月12日金地集团12亿元公司债获批后，证监会再度密集放行房企的再融资计划。

　　过去的2007年,上规模的地产商都大举“跑马圈地”,在建项目和土地资产投资急剧膨胀。无论是万科、保利地产还是新湖中宝、北辰实业，充沛的资金流对其维持项目的正常建设以及进一步扩张，尤显珍贵。因此，在舆论质疑众多房企资金问题的当口，保利地产、万科、新湖中宝、北辰实业公司债的相继获批，对于地产行业而言，无异于看到了新的曙光。

　　以保利地产为例。联合证券鱼晋华认为，大多数房地产上市公司，尤其是龙头房地产企业的资金链压力，远远小于来自宏观的推断。今年一季报显示，保利地产负债率为72%，但是如果剔除掉计入预收账款的已售房款，公司的真实负债率只有45%。且截止今年5月末，在全国房地产市场并不理想的情况下，保利地产依然实现了66.47亿元的销售额，比去年同期增长了23.9%。鱼晋华认为，这表明行业大蛋糕缩减并不必然意味着行业内每家企业的蛋糕都缩减。至少截止目前对保利地产并没有造成太大的资金压力。

　　光大证券分析师赵强认为，相比股权融资，发行公司债尽管会增加公司财务负担，提高公司负债率；且从短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，还要涉及到推演及公司信用评级等。但相比银行贷款，因为其周期长，利率锁定，在通胀持续的情况下，成本更低，使用灵活性更强，而且在股权融资存在阻力的情况下，发行公司债自然是一个很好的选择。

　　中信证券相关人士认为，保利地产发行43亿元公司债，对公司业务发展将起到积极的促进作用，尤其是在当前房地产行业融资较为困难的情况下，公司债的发行是对公司信用资质的充分肯定。公司债券为房地产上市公司提供了一个新的融资渠道，有利于增强公司融资的稳定性。房地产是典型的资金密集型行业，单个项目的开发期通常要两到三年，目前商业银行提供的开发贷款审批严格，贷款时间短，并且常受到国家宏观调控政策的影响。相对而言，公司债券的期限一般为3至7年，发行公司债有助于增强房地产公司资金来源的稳定性。他同时认为，相对于银行贷款而言，即使考虑发行费用，类似于保利地产、万科等优质房地产企业，发行公司债券也有一定的成本优势。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋更认为发行公司债可以把金融系统的风险降到最低。

　　实际上，早在去年管理层就明确表示支持房地产企业发行公司债。去年6月,中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安表示,今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端,大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品--公司债券。2007年8月，证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，公司债发行工作正式启动。按赵强的分析，房地产公司之所以愿意发行公司债，一是因为本身行业利润很高，资金压力大。二则是往年房地产公司融资都很活跃，而且证监会与交易所也在推动公司债的发行，因为相比股票市场，公司债发行还算相对的新生事物。

　　截至目前，各研究机构业对房地产企业发行公司债给予了较高的评价。

　　南京证券研究所包晓霞认为，房地产上市公司股份增发和公司债发行方案陆续获批，市场的观望情绪将告一段落，有助于房地产市场回暖。

　　东方证券6月11日发布投资报告也指出，保利地产发行43亿元公司债获得证监会审核批准，将为公司未来的快速发展提供重要的资金支持，公司的资金实力得到进一步加强。由于公司在行业中的龙头地位和未来业绩增长具有较强的确定性，东方证券维持保利地产“买入”的评级。

　　据中投证券李少明测算，保利地产财务状况良好。截至今年一季度，保利地产资产负债率为72％，扣除不需要对外实际支付现金的预收账款后的资产负债率为45％。截至去年末，保利地产存货及预付款占总资产的比例为84％，其中，土地储备占27％，在建工程占52％，开发产品占22.3％，货币资金占11％，其他资产占2.75％，资产结构合理，资产质量优良。该公司负债结构也比较合理，偿债风险低，在总负债中，预收账款占比为39％，银行贷款占比为42.3％。

　　保利地产则表示，公司上市后，成功地打通了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能力明显增强。去年同期68亿的公开增发，以及此次43亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障。

　　再以北辰实业为例，业内人士同样认为，如果成功发行公司债，将有助于缓解公司资金紧张状况。据北辰实业2007年年报显示，2007年北辰实业加大了扩张力度。其短期借款、长期借款分别为21.3亿元和26.2亿元，分别是2006年的8.52倍和8.19倍。虽然其资产负债率保持在58.4%的稳健水平，但较其2006年43.9%的资产负债率水平而言有大幅提升。而北辰实业在年报中预计，2008年将实现开复工面积217万平方米，比2007年增长72.2%，新开工面积也将达到119万平方米，开发规模将进一步扩大。

　　渤海证券房地产行业分析师周户也认为，万科、保利地产等几大房地产上市公司资金链相对不错，尽管也存在资金需求，但发债更多的可能是缘于扩张需求，有益于房地产行业的优势集中。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱对记者表示，保利地产等房企发行公司债的目的是为了改善负债结构，一定程度上讲，也有利于推动房地产行业的进一步集中。实际上，近年来，保利已成功通过收购兼并操作多个项目。如通过收购烂尾盘取得广州保利麓苑、中旅广场等。

　　有业内人士分析认为，放行公司债发行不仅对资本市场冲击不大，而且更适合房企的现实需求。在紧缩的财政政策和销量萎缩、房产商融资渠道减少的情况下，这次金融市场打开的一扇新的大门-公司债发行，对房地产未来的发展格局将产生很大的影响。渤海证券房地产行业研究员周户表示，万科和保利地产的发债，将有利于两者的进一步扩张，有利于提高行业集中度。