挺徐派和倒徐派：热钱涌入唱涨房价引争议

　　昨日，北大教授徐滇庆(徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)坚称，因为“热钱涌入，在流动性严重过剩的情况下，金融危机正在我们四周徘徊”。究竟目前深圳楼市的真实情况如何？有何楼市风险？对普通老百姓的购房行动将有何影响？记者走访深圳地产界资深人士、专家学者，大家对深圳楼价暴涨的预测说法不一，对深圳楼市的风险各有看法。

  　深圳楼市并未真正“回暖”

　　对于目前深圳楼市是否存在风险这个问题，王锋认为，目前深圳楼市的“风险程度很低”。国家和深圳市相继出台的对投资投机行为系列调控措施，为稳定深圳房地产市场奠定了较好的基础。目前，深圳需要加强的是对短期投机行为的监控，而最需要解决的是对没有住房的老百姓落实住房保障问题。他认为，目前深圳楼市已处于深度调整期，适合有自住需求的老百姓购房入市，目前老百姓买房风险低。

　　不过，深圳楼市还存在另一种风险，就是如果没有交易，房价继续下滑，预计银行不良贷款率将上升，这对银行来说反而是较大的风险。他认为，刺激消费、促进经济，才是降低深圳楼市风险的好办法。另外，对于目前网络风传的“深圳千亿房贷断供”的说法，王锋直言“深圳楼市断供情况不严重”，目前在深圳拥有两套以上住房的人占人口总数的比例仍然较低。

　　王锋指出，国家提出的楼市“90/70”政策（即90平方米以下的户型占开发楼盘总面积的70%）从短期来看是稳定房价，从长期来看则是稳定市场，保证“居者有其屋”。他认为，对收入处于“夹心层”的社会阶层人士的住房支持在目前的基础上还可以进一步加强，如在目前控制首付比例和利率水平的同时，降低交易税费，少收营业税、契税等，从而进一步降低中产阶级购买商品住房首付款和供房款的压力，真正实现可以“买得起房，住得起房”。

　　他表示，对于防范风险、调控楼市，政府部门是大有可为的。不过，目前深圳楼市并未真正回暖，再言进一步调控为时过早。只有在“深圳商品房交易量连续多个月明显上升”的情况出现后，才是深圳楼市真正回暖，到那时需要再进一步考虑对深圳楼市新一轮的监控与调整。

　　境外“热钱”大举入深　难！

　　李耀智指出，2007年7月以前，深圳楼市暴涨是因为短时间内有港、澳等多地投资客蜂拥而入导致楼价快速抬升。随后深圳市国土部门出台限制境外资金买楼的政策，规定境外人士在深圳只能购买一套自住的房屋。而国家提高第二套房首付比例及贷款利率的“紧缩银根”政策紧随其后，大量投资客纷纷撤出深圳市场引发了从去年7月至今的第一轮降价风潮。而因为已有了限制境外资金买楼的政策，境外“热钱”想要再大举进军深圳的可能性是较小的。目前深圳商品房均价较2007年高峰时期锐减了30%，但较2006年同期仍处相对高位。

　　他表示，今年6月以来，随着国际油价、原材料价格上升，世界经济形势已出现了细微变化。受到国内外产业形势的影响，目前深圳楼市也出现了新变化，如深圳商品房空置率正慢慢上升。从供应来看，今年深圳特区内有新盘开盘价已跌破了1万元/平方米。受政策影响，目前房地产商从银行获得资金的渠道收窄，只好加速降价卖楼以回笼资金。据中原地产监测，之前一直硬顶着不降价的开发商也快扛不住了，因此他预计今年下半年深圳楼市还将会有第二轮降价潮。

　　“心理恐慌”会延长观望时间

　　另外，与美国次贷危机爆发没有抵押产品可卖不同，深圳楼市房贷部分断供后银行仍可将抵押的房产进行拍卖以回收资金，据其了解目前深圳房贷断供的情况并不明显。而他目前最担心的是，深圳购房者不是没钱买房，而是发现房价“越买越降”后产生买房的“心理恐慌”导致观望气氛长时间持续，楼市交易量下降，这对深圳楼市才是最致命的。

　　城市连线

　　“热钱”难对二三线

　　城市楼市产生直接影响

　　佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克：徐教授所提到的国际上热钱的涌入问题，即使进入楼市炒作，也只会集中在一些国际化的大都市，像佛山这样的二三线城市，基本上都是以地域性消费为主，即使受到影响，也是很小的，不会对楼市产生直接的影响。

　　就佛山楼市的情况来说，大部分以自住型消费为主，有少部分是投资行为，投机的成分本身就很少。但是因为楼市有一个传导性的作用，国际化的大都市的房地产市场对于其他城市的房地产市场，还是会起到一个示范和引导的作用。

　　“房价疯狂上涨也是从一些国际化的大城市开始，然后蔓延到各个城市的，所以我们还是要对此保持警惕。正因为经历过前次的疯狂上涨，无论是开发商还是消费者，都更加理性冷静，相信不会那么容易产生狂热的情绪。”骆仪克说。（欧阳媚峰）

　　PK

　　王锋

　　深圳市房地产研究中心主任

　　挺徐派

　　他赞同徐滇庆教授提出的大量热钱涌入有可能冲入楼市，造成我国一线城市楼价暴涨的风险。这主要是因为目前没有人能清楚知道“热钱”究竟有多少、在哪里，准备干什么，正因为不清楚，所以说存在风险，值得保持警惕。

　　反徐派

　　李耀智

　　中原地产深圳地区总经理

　　他明确反对徐滇庆“唱涨深圳房价”的观点，他认为今年下半年深圳房价不会涨，甚至有可能发生第二轮降价风潮，深圳楼市未来情况并不乐观。