地产寒流蔓延 房价是被推倒的多米诺骨牌？

　　2007年9月之前的楼市，在上海志成企业发展有限公司董事长郑建禄的印象中还是涨声一片。各式各样的利益群体在楼市中和气生财。全国大多数的地王都诞生在此期间，若干开发商在排队等着上市，各地房价一天一个价地往上涨，逐利而来的投资者还在疯狂抢?购。

　　大多数人，完全没有感觉到一场暴风雨的逼近。房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达17.5%。北京、深圳的房价涨幅更是达到了44%和51%。按规律，5月，传统的销售旺季已经过去，再过1个月，投资者春节前后买进的房产，彼时收益率将达到高点。

　　开发商也信心十足。2007年9月26日，郑建禄以总价格11.04亿元摘得普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价超出底价3.14亿元250%。作为一名浙江民营开发商，他为自己算过一笔账：建筑业起家，通过两个住宅项目积累了开发经验，再建1幢甲级写字楼，便可将公司从简陋的办公场所搬出进驻，剩余的物业出租，一家知名的大型地产公司就此诞生。

　　仅仅一天，郑建禄的这笔账就被改得一塌糊涂。9月27日，中国人民银行、银监会突然发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。

　　市场就此急转直下。去年，在供需矛盾、资金流动性过剩的共同推动下，投资型购房比例大幅增加。以深圳为例，去年上半年，期房投资比例普遍在60%?70%之间，个别楼盘中的投资比例高达80%。在房地产各环节的炒卖之下，珠三角乃至全国房价疯涨。

　　但在第二套房贷政策的制约下，根据中原地产的调查，全国至少5成以上的购买力遭到削弱，有3成购房者无法取得贷款，剩下7成中即使取得贷款，其贷款总额也普遍下降2-3成。

　　购买力的削弱，直接导致成交量下滑。后者，则是市场转弱的早期信号。随之而来的是，待售房屋的数量正在增加，而购房者的热情正在减弱。

　　持币观望之下，越来越多的买家在即将签约时反悔。即便签了约，面对缩水的房产，仍有为数不少的买家反悔，他们纷纷要求索赔或者抛盘。

　　曾经领涨的深圳，成为第一张倒下的多米诺骨牌。世联地产董事长陈劲松将此视之为一种“还债”。他向《第一财经周刊》表示，2007年市场太疯狂了，如今正在为这种疯狂付出代价。统计数据显示：今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套。与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。此后，北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。在北京、上海、福州、武汉等城市，部分楼盘甚至出现价格下降、退房退订的情况。

　　这让开发商紧绷的资金链雪上加霜。中国建设银行研究部的数据显示，2001年初至2007年5月，开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，其中，他们需要在短时期内为近10亿平方米的土地储备支付土地成本。另一方面，银行新增贷款大幅减少，而资本市场对开发商们的融资需求也报以冷脸。大多数的开发商，销售回款周期从2个月延长到半年。

　　“他们普遍缺钱。”在对全国开发商资金状况进行统计调查后，中原地产研究中心高级经理张海清得出结论：去年大肆举债圈地的开发商，如今都陷入了周转不灵的窘境，无法去开发他们先前屯积的土地。一些有地无钱的中小开发商，纷纷“割地”，多数负债较高、现金较少的开发商，则选择暂时退出土地市场，一些资金相对充裕的开发商顺势抄底弥补自己在战略上不足的同时，对土地市场也表现出了谨慎的态度。

　　需求萎缩和政策收紧带来的压力，使一些城市出现了一种前所未见的现象。

　　在上海，随着大开发商带头退出土地竞争，土地拍卖现场出现了流拍、退地的情况。郑建禄便是退地者之一。在这个民营企业家心目中，目前的房地产市场已经足以让其不惜损失上亿元（3000万元的拍卖保证金与10%的合同定金）退地而求生存。在上海，今年年初出让的土地几乎全部以底价成交，如果将其拍下的普陀地块重新拍卖，估计成交价格只有去年价格的2／3甚至更低。

　　同样的退地案还发生在福州、广州。2007年9月21日拍得白马路地块的福建融信地产在今年3月初，以3000万元的代价退还地块。在广州、上海各自取得一块土地的恒大地产，也传出退地传闻。

　　除了退地，一些开发商还自导自演起假按揭剧目?以公司员工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过签订虚假买卖合同，由开发商负责以月供的形式还款，套取银行贷款。在广州、深圳、北京以及武汉，甚至有开发商提出分期首付的概念?在银行贷款规定的三成首付中，由开发商先行垫付两成，等完成销售套取银行贷款后，开发商将分批收回垫付的首付资金。

　　相较之下，更多的开发商为信用考虑更倾向于另辟蹊径。

　　一些开发商倾向于降价。总部在深圳的万科率先在全国启用降价策略：2007年底，万科在广州、深圳对新开楼盘采取直接降价销售的策略，降幅达20%-30%；2008年春节前后，万科在上海、北京针对尾盘推出降价10%的促销手段。随后，深圳、广州、东莞的开发商，包括金地、鸿荣源、深业、中海、保利、光大以及丰泰，纷纷跟风采取降价措施，降幅普遍高于10%，个别楼盘降幅超过30%。

　　一些开发商倾向于打情理牌。总部在武汉的开发商们近日突然热衷晒房价，通过罗列楼盘的售价和各项成本公布利润空间。其中大部分楼盘利润空间在8%?10%，某些楼盘的利润空间甚至只有6%左右。“这种‘凭良心’的做法，更像是一种以理服人、以情动人的促销手段。”仲量联行上海研究部总监何恩凯说。

　　一些开发商则通过增加经营领域，扩大新的利润增长点。总部在广东顺德的碧桂园去年10月开始筹备昭通创源矿业投资有限公司，并收购云南一煤矿。上海万业将原定于房地产项目建设的资金投向矿产的勘查、开采、加工提炼等。诸如此类转型到能源领域的房地产企业，在上海就有20多家，其中包括排名靠前的绿地和中融。

　　只是，开发商的种种努力，并没有起到立竿见影的效果。来自国家统计局的数据，今年前5个月，北京期房住宅成交量同比减少48.8%。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降五到七成，房价回落到去年初的水平。另外，天津、武汉、苏州、济南等地商品住房交易量都出现明显下降。

　　更糟糕的消息是，“没有一位投资者认为房地产行业会在下半年保持景气”。这是国泰君安证券近日对基金管理公司、私募基金、保险公司、券商代表及其他机构投资者的135位投资者进行问卷调查后得到的结论。从2007年中期开始至今，看好地产行业的投资者比例就在持续大幅下降。2007年底的统计结果中看好地产行业的比例下降到26.9%。