楼市成交量回到十年前 深圳政策机构呼吁"救市"

　　建议减免房地产交易环节税收；给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模

　　楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁"救市"！昨天，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示除了房价已跌回一年前，深圳楼市的交易量今年很有可能退回十年前；而面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心甚至提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的"救市"建议。

　　销量缩水一半

　　从统计数据上看，深圳今年的楼市滑坡的确"触目惊心"。

　　今年深圳楼市在经历了年初的淡季后，3月后销售量有所回升，5月的销售量达到上半年高点，但6月又出现回落，各月销售量保持低位水平，市场交易持续低迷。最后的统计则显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。

　　另外，空置量也从侧面反映出楼市销售不畅的问题。上半年深圳商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加高达84.5%。

　　"按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平。"深圳市房地产研究中心分析师王锋指出，"主要是新建商品住宅销售规模下降幅度较大。"

　　而除了新房市场，二手房也是"难兄难弟"。上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。二手住宅与新建商品住宅的交易面积比例则由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

　　房价拉动无力

　　而在最受关注的房价方面，深圳的新建商品住宅销售均价早在今年4月便跌回一年前水平，并且在3、4、5月连续出现环比下降。虽然6月的官方统计尚未公布，且有市场机构的统计称6月深圳房价环比上涨了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地产研究中心的分析却指出，6月房价的回升主要是受低密度住宅入市拉动的影响，除去这部分的拉动作用，6月房价仅为11159元/平方米，基本与5月持平。

　　王锋还介绍，按深圳房地产信息系统统计口径，上半年深圳全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%，"从上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中。"

　　并且，基于观望气氛浓厚、房价持续下降，深圳的房地产投资局面也有所调整。上半年深圳完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%；其中，完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%。商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。

　　向政策"讨饶"？

　　"保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落……应对房地产市场调控政策做适当的调整。"虽然报告认为去年以来的房价调整是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，但基于眼下深圳楼市的持续衰退，报告开始建议"救市"。

　　其中最引人注意的是，报告中建议"减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收"，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

　　此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持，"应给予进一步优惠的贷款政策"以激发潜在市场需求，以及"给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模"。

　　报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。"深圳土地资源相当紧缺，新增建设用地较少，但是未来住房需求还在增长，因此要因地制宜采取一些办法：一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。"

　　记者观察：疯狂之后

　　如果说去年的深圳楼市告诉我们什么叫疯狂，那么今年的深圳楼市则告诉我们什么叫疯狂的代价。而疯狂之后呢？

　　"深圳市房地产研究中心的报告首先反映出深圳业内对于楼市现状的担忧，这是很正常的。"几位业内人士对记者异口同声。

　　的确，深圳楼市今年日子难过。深圳市房地产研究中心每月按时发布的报告已反映出深圳房价回落、成交低迷、一蹶不振的楼市表情，除此之外，新开一手楼盘价格与周边二手房价格"倒挂"、不少项目涌现退房现象、一些银行存在房贷"断供"问题也都是上海证券报记者了解到的深圳楼市内的真实情况。深圳楼市的参与方如何能不着急？

　　然而，对于楼市的“治疗”，也是要慎之又慎的。

　　一些专家就指出，一味夸大调整的力度，鼓吹房地产"救市"存在危险性，应该多看到楼市调控在释放出的积极信号。

　　"'救市'之心我很理解，不过报告中提出的一些重点建议都是针对中央之前提出的调控政策，而中央调控楼市的目标正是为楼市降温，今年深圳楼市的变化也许正是调控方希望看到的。"易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭坦言。而且深圳房价连月下跌，但从上半年的成交均价来看还是同比微涨的，在许多人看来深圳楼市还未调整到位，易居房地产研究院的一份二季度楼市走势调研也显示，深圳住宅市场可能要到今年四季度甚至明年才能走出低迷。

　　"据我所知，有关方面现在也在观察、观望楼市，政府是不希望房价大起大落，领导人也已表态要稳定楼市，但从整个中国楼市来看，眼下说要救市是不合时宜的。"杨红旭认为，"当然，报告只是针对深圳区域楼市而言，不排除当地有关部门会采取一些行动，特别是在刺激需求方面。"

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄则分析，"救市"建议不仅是基于深圳楼市衰退，也是基于珠三角区域的经济衰退，"深圳楼市是此轮调整最严重的，而且在其所在经济区域遇到发展问题，如制造业危机、企业倒闭潮的情况，所以地方政府更为忧虑。"

　　不过薛建雄并不支持刺激需求："从建议内容来看，特别是对于税收，是要谨慎的。中国市场内资金量依然充足，一旦税收放宽，恐怕大批热钱再次涌入，这样就危险了。而且从城市化进程来看，楼市需求仍会很大，目前对于楼市的发展是要着眼于长远需要，突然的刺激对于未来房价也会产生影响。倒是房地产投资增长乏力值得关注，这对今后区域整体经济发展会产生影响，开发商成批死亡对市场也没好处。"