上海楼市转向温和调整 房价涨幅明显趋缓

　　房价涨幅明显趋缓成交量明显收缩

　　据中房上海指数办公室最新调查显示，6月份，上海房地产市场继续徘徊前行，房价保持稳中有涨小幅上扬，成交量同比环比收缩比较明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅明显趋缓和成交量明显收缩，但仍保持在合理的范围内运行，市场过热转向温和调整，为上半年的房地产市场画上句号。

　　调查显示，6月份，中房上海综合指数为2068点，较上月上升34点，环比增幅为1．67％。其中分类指数，中房上海住宅指数为1981点，较上月上升34点，环比增幅为1．75％，较去年末上涨7．26％，较去年同期上涨44．1％；中房上海办公楼指数为2041点，较上月上升13点，环比涨幅为0．64％，较去年末上涨8．28％，较去年同期上涨25．5％。

　　从住宅市场分析，2008年6月上海全市新建住房成交规模149．3万平方米／13819套，较上月减少30．7万平方米／3801套，环比成交面积降幅17．1％，较去年同期相比减少更多，降幅为50．0％。今年上半年累计成交量为885．7万平方米，与去年上半年相比减少337．1万平方米，降幅达27．6％，与前年相比减少175．6万平方米，降幅为16．7％。如按上半年成交态势，预计全年能超过1700万平方米，按本市常住人口来计算，平均接近每人每年1平方米，若按城镇常住人口计算，则超过1平方米，与国际上许多新兴城市高速发展时期相比，也处于很高的水平。考虑到二年来中房上海住宅指数已上涨53．6％，个贷利率多次上涨已处阶段性高位，要保持既往过高的成交量已无可能和必要，成交量回归到合理水平，并非是一件坏事。从房价变化来看，上半年上涨7．26％，平均月涨幅1．21％，去年下半年月涨幅达6．3％，上涨大幅度趋缓，但仍在高位上温和上行。

　　从总体上来分析，当前上海房地产已进入温和调整周期，即在过去几年房地产政策措施影响及近期没有重大调整情况下，住房市场自发性调整而不是激烈震荡，价格虽受去年翘尾影响但波动不大，成交量收缩仍处在合理规模，资金循环从紧但不会断裂，然而调整周期会拉得较长。保持房地产市场稳定防止大起大落是此轮宏观调控重要目标之一，就一般情况来说，当前和今后一段时间内重点要防止房价大落和硬着陆，造成负资产和金融危机，并给国民经济带来剧烈影响。目前5年期个人住房贷款利率在执行15％优惠后为6．65％，从国内外实践来看已处在高位和警戒线边缘，市场对此十分敏感。如宏观经济要求进一步加息，达到加速回笼货币和优化贷款结构，则应当采取贷款差别化措施，冻结个人房贷利率，维持6．65％水平不变，直至通胀下降。这样就可避免住房成交量和房价大幅下降，达到稳定房地产市场的目标。

　　在6月市场调查样本中，上海有46％的公寓楼盘出现价格上涨，上涨占比较上月上升5个百分点，平均涨幅4．1％，最大涨幅为10．7％，是徐汇万体板块中某个案，单价从2．8万元／平方米上涨到3．1万元／平方米。有5％的楼盘价格出现下降，下降占比较上月减少4个百分点，最大降幅为5．8％，是黄浦区北京路新昌路某楼盘，单价下降1750元／平方米。别墅价格继续保持上涨态势，有8个楼盘出现明显上涨，平均上涨1600元／平方米，并有三个楼盘上涨达到或超过2000元／平方米。