深圳国土房产局：住房销售面积将回落到10年前

　　在上半年,深圳的住房销售已经回落到10年前,价格也持续调整,但有望早日走出调整期。昨日,深圳市国土房产局发布2008上半年深圳房地产市场发展形势分析报告,表达出上述观点。专家建议,相关部门应对金融政策作出一些调整和放宽,并减免房地产流转环节税收,提高深圳土地的供应效率。

　　该份报告由深圳市房地产研究中心副主任王锋撰写。王锋表示,按目前的销售规模估计,全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右,仅相当于1997、1998年间的水平,新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

　　6月受豪宅销量拉动房价略升

　　据报告统计显示,今年上半年,深圳市房地产开发投资194.68亿元,小幅下降0.83%,在新建商品房销售上,销售规模继续下降。全市上半年新建商品房销售面积170.41万平方米,同比减少54.38%。其中,住宅销售面积154.25万平方米,同比减少54.02%；办公楼销售面积1.78万平方米,同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米,同比减少34.65%。

　　从上半年各月住宅销售情况来看,3月份以来销售量有所回升,受春交会影响,5月份销售量达到上半年高点,6月份又出现回落,30.46万平方米。各月销售量仍保持低位水平,市场交易持续低迷。

　　按本市房地产信息系统统计,2008年上半年,全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米,同比涨幅4.04%。从今年上半年各月价格变动情况来看,房价仍处于调整中,3、4、5月连续三个月出现环比下降,总体下跌近三成,6月房价有所回升。6月房价的上升,主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响,除去上述楼盘的拉动作用,6月份房价为11159元/平方米,基本与5月持平。

　　二手房交易下降近7成

　　今年上半年,二手住宅交易面积161.89万平方米,同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86:1降至1.05:1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。近期,二手住房交易量尽管有所回升,但市场交易仍比较冷淡。

　　王锋表示,以上市场情况表明,今年上半年,深圳市新、旧住宅成交仍然低迷,住宅价格持续调整；但总体来看,随着房价的逐步调整到位(全市房价逐步接近90/70房的水平,10000～11000元/平方米),全市居民自住需求有所上升,这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期,并在新的发展机遇下,稳步健康发展。

　　楼市或将迎来良好发展机遇

　　经过这一轮的市场波动,目前深圳房地产市场出现浓厚的观望气氛；同时,今年以来,全球经济下滑已经波及国内经济；此外,目前紧缩的货币政策,也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。

　　一系列房地产发展的不利因素,使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是,“今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。”王锋认为。

　　此前,世界银行高级副行长林毅夫(林毅夫新闻,林毅夫说吧)教授发表了“中国经济会持续保持二十年增长”的相关观点,王锋表示赞同。在宏观经济持续增长的前提下,目前房地产市场的低迷是相对的,是向理性回归过程中的一种调整,之后不健康因素会逐渐消除,而居民的自住需求会持续稳定增长,这将有利于房地产市场的进一步发展。

　　经过分析,王锋认为新的宏观经济形势为房地产市场下一步发展带来机遇。另外,他坚定认为,深圳房地产市场本轮在全国的先行调整已逐步调整到位,这使得深圳房地产行业在新的形势下具有非常好的发展契机。首先,因为房价回落幅度较大,使现行房价与老百姓收入逐渐相吻合,从而使得潜在的住房需求有望被尽快激发出来；其次,非户籍常住人口目前住房自有率比较低,大量非户籍常住人口家庭没有自住房。一旦房价比较合理,这个特定人群对房地产市场会有大量需求,从而促进房地产市场新一轮的发展。因此,在当前已出现深度调整的情况下,未来的深圳房地产市场面临良好的发展机遇。

　　建议减免房产交易税收

　　为了保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展,王锋在报告中提出建议:国家有关部门对现行相关金融政策应做一些调整,特别是结合近期国内经济形势的变化,适度放松从紧的货币政策,鼓励生产、投资及消费,以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产,应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面,对首次购房者和90平米以下购房者予以扶持,以激发潜在市场需求,应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制,建议央行宏观控制、分类指导,并给予各地、各商业银行一定自主权,因地制宜控制贷款规模。

　　此外,王锋还建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收,以降低交易门槛,鼓励和促进房地产交易,促进市场活跃。

　　深圳土地紧缺,如何把握土地供应问题也是一大难题。王锋建议政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长,政府应重视土地供应效率问题。深圳土地资源相当紧缺,新增建设用地较少,但是未来住房需求还在增长,因此要因地制宜采取一些办法:一是在有限的土地上,尽量多提供住房单元、减小户型等措施;二是对存量土地的挖掘应进一步加强,尤其是要结合城市的更新改造和规划调整,通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应;三是加快城市新区建设,鼓励需求转移,解决老城区市场供应潜力不足的问题。