上海别墅市场上演“冰火两重天”

　　高档别墅奇货可居 “类别墅”项目滞销

    上海的别墅市场正在演绎双重行情，一方面是高档别墅保持增长态势，另一方面，目前市场上的联排、双拼等“类别墅”项目，则出现滞销的状况

　　上海的别墅市场正在演绎双重行情，一方面是高档别墅一直保持增长态势，出现奇货可居的盛况；另一方面，目前市场上的联排、双拼等并不符合真正别墅定义的“类别墅”项目，则出现滞销的状况。

　　高档别墅稀缺

　　世邦魏理仕本周二发布的最新报告显示，随着市场供应的日渐减少、社会财富阶层的不断扩容以及第一代别墅消费者的梯度改善，上海别墅市场的需求将会进一步释放。2008年上海高端别墅市场的供需矛盾会进一步激化，一些成熟的、高端别墅区域将率先进入存量消费时代。与去年同期相比，高档别墅的平均售价上涨了26.7%。

　　“由于别墅供地叫停后，高档别墅项目越发稀缺，我们预计2008年下半年高档别墅的平均售价将继续上涨6%至8%左右。”世邦魏理仕住宅项目营销部中国区高级董事陈炜在接受《第一财经日报》采访时说。

　　他进一步表示，从2008年到2010年，汤臣湖庭、上海紫园、珠江别墅项目、和记黄埔别墅项目和佘山东紫园将成为市场的主要供应者，这5个项目将为市场提供超过700套高档别墅。另外一些潜在高档别墅区也将有数个新项目上市，例如淀山湖区域的海源别墅和国际华城、闵行马桥的绿城玫瑰园。

　　目前，上海的独立别墅主要分布于浦东世纪公园、南汇康桥板块、闵行、青浦及松江五大区域。从过去一年的别墅市场统计看，2007年上海别墅市场供需比接近1∶2，需求远大于供应。需求缺口的不断拉大，导致去年一手别墅成交价格达到15091元/平方米，为历年来的最高点。

　　中原地产的不完全统计显示，浦东区域在售及将售的独立高档别墅不足100套，但高档别墅客户的需求远不止这些。

　　“上海豪华独立别墅房价在持续近3年来的调控中一直逆市而上，从总体趋势上讲，其严重短缺的矛盾将会长期存在。”长期研究别墅市场的《别墅世界》杂志主编王子祥告诉本报记者。

　　“类别墅”的滞销之忧

　　通常业内对“类别墅”产品约定俗成的衡量标准是单价在15000元/平方米以下、总价在300万元以内的别墅，包括联排、双拼、叠加、小独栋等多种形式。目前，上海类别墅分布在闵行、松江、青浦等区域。

　　“上海楼市目前处于严重的买卖胶着期，类别墅开始陷入滞销，目前不少楼盘已经出现症状。购买类别墅要考察周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资，特别是在目前的楼市行情之下。”王子祥表示。

　　上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生指出，由两套别墅住宅上下叠加而成的叠加型别墅由于自身层高受限，市场接受程度相对较低。此外，尽管联排别墅成交量持续上升，但是价格却没有上涨。

　　修先生指出，购买经济型别墅的客户基本是购买第二套住房。前几年，经济型别墅上市热销的前期，投资目的占了其中很大的比例。2005年那轮宏观调控之后，投资和居住的比例得到改变。经济型别墅的租金一般在3500元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户却一般偏好于在市中心租房。从长期看，该类产品会有增加的趋势，日后的供应量会增大，因而投资者需要谨慎入市。

　　上海福美来房地产经纪有限公司一位分析师指出，在保证“90/70”政策实施的前提下，开发商往往会选择采用“公寓+别墅”的开发模式。即在一个大的居住社区内，在总建筑面积的70%是90平方米以内的公寓产品的基础上，将其余30％的建筑面积用于类别墅产品的开发。公寓加类别墅存在的弊端是，类别墅周边多有较大的公寓房供应量，且不少项目间同质化竞争比较激烈，价格战此起彼伏。