大限迫近 央企房地产项目集中转让

　　距离北京电信房地产公司挂牌截止日期7月18日还有7天时间。自2008年6月23日，转让的消息发布在北京产权交易所网站后，项目颇受关注。

　　“但目前为止，还没有一个人递交受让书。”北京产权交易所国资一部一位负责人对本报记者说。

　　投资者关注它，因为它的身份。从央企中被动剥离，有理由相信，项目会是个好价钱。前述负责人透露，最近一段时间在北交所挂牌的央企房地产项目逐渐增多。另据本报记者了解，中国网通在北京东四北大街一建筑面积为4万平米的地块也正欲寻求转让，项目不日后将在北交所挂牌。

　　距离年底剥离大限越来越近，众多央企退出非主业的态度坚决。

　　被剥离项目价格诱人

　　根据公开资料显示，除了北京市电信房地产98.36%股权以外，近期被央企挂牌转让的下属房企股权，包括中国华润总公司挂牌转让其所持有的重庆置尚房地产开发有限公司40%股权，国家发改委宏观经济研究院转让中国华联房地产开发公司85％股权，北京华瑞无线通信设备安装有限公司等。

　　一个月之前，陆续有从央企剥离的商业地产项目登陆北交所。据了解，7家央企于北京产权交易所出售的物业资产分别来自于北京、重庆、东莞和昆明，挂牌价近7亿元。出让方包括中石化集团管道储运公司、中国长城工业总公司以及中国兵器装备集团下属的嘉陵集团等。

　　北京的挂牌项目基本都分布在二环路周边，其中包括位于朝阳门外大街的北京联合大厦，位于阜成门的四川大厦和位于车道沟的滨河大厦。重庆的挂牌项目嘉陵大厦则位于市中心最繁华的解放碑地区。东莞的挂牌项目华翔国际酒店位于东莞市横沥镇瑞康路，附近云集了多个高档公寓和别墅项目。同时挂牌的昆明威尼拉大酒店和北京濠景阁底商项目也颇具区位优势。

　　而项目的挂牌价格更具吸引力。以联合大厦集中转让的1.3万平方米高档写字楼为例，报价1.6亿元，每平方米均价1.2万元，而周边写字楼报价均在每平方米两万元以上。建筑面积3万平方米的东莞华翔国际酒店挂牌价格1.244亿元，折合每平方米4000多元，这一价格大致相当于10年前该酒店的建造及装修成本。

　　北京电信房地产公司转让价格为14090.77万元。资产总额为40492.33万元，负债总额为26166.62万元。据前述负责人介绍，公司在北京的项目已销售完毕，目前天津的项目正在销售中。公司控股的天津市信邦置业有限公司开发的楼盘??津品鉴筑，售价在7000-7500元，项目定位为普通住宅。

　　据了解，受让方如果是非国有企业将享有三年的税收优惠政策，三年内免征企业所得税。这或许是一笔划算的生意。

　　楼市调整或是剥离时机

　　国有企业主辅分离，辅业改制始于2002年。当年，国资委前身原国家经贸委等八部门下发了《关于印发〈国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法〉的通知》，也就是业内熟知的“859号文”，对主辅分离、辅业改制提出具体操作办法，优惠政策期限为3年，按照规定，中央企业主辅分离、辅业改制将在2005年底完成。

　　但这项工作的实际操作难度远比预想大得多，部分央企由于历史原因在2005年底还未来得及推行主辅分离，辅业改制。

　　国务院在《关于进一步加强就业再就业工作的通知》中明确指出，将主辅分离，辅业改制相关政策延长到2008年。这也意味着，原定于2005年底结束国有企业瘦身大限推迟了三年。国资委对央企主辅分离的督战也是紧锣密鼓，多位国资委官员都曾经表示，2008年是央企完成主辅分离的大限之年。

　　国资委在2004年先后几次圈定央企从事房地产业务的正规军。其中包括中房集团、保利集团、华润集团等14家。按照国资委的意图，希望以房地产为主业的企业能够完成对百家央企房地产业务的整合。

　　“直到现在，央企房地产整合仅有华能无偿受让中房一例算得上有代表性。”北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人薛迥文说。

　　前两年，房地产市场的红火让一些央企并不愿意马上离场。“许多央企手中拥有很好的资源，一航（中国航空工业第一集团公司）也是选择了与万科合作共同开发的模式逃离重组。”薛迥文说。

　　而随着国资委态度日益坚决，几次重申“企业违规使用银行信贷资金投资证券和房地产业的，国资委将对企业进行通报批评并给予相关责任人纪律处分”。每一笔非主业投资都要上报国资委，随着房地产市场进入调整，风险隐现，央企投资房地产的热情日渐淡去。

　　“房地产对于央企来说是流动性仅次于证券的投资，经历了这一轮之后，我们不难发现央企要把房地产当成一项业务来做，并不是一件很容易的事情。”薛迥文说。

　　无偿划拨的时代已经远去，更多的央企更希望用市场化手段完成交易。剥离能否如期完成？

　　北京电信房地产的股权转让明确提出了多项受让条件，包括承诺按法律有关规定，标的企业的全部债权债务由改制后企业继续承担；保留标的企业的独立法人地位。此外，意向受让方还要认同并严格贯彻标的企业已披露的改制分流实施方案、职工分流安置方案和资产处置实施方案；安置标的企业现有全部职工，签订不短于3年的劳动合同；保持标的企业现有管理团队的稳定等。

　　国家发改委宏观经济研究院在转让华联房地产时，也提出了受让方须书面承诺同意华联房地产的《职工安置方案》和《重组改制方案》。

　　除了需要受让方具有相当的经济实力外，这些企业都要求受让方必须承担并解决类似职工安置的问题。而北交所负责人认为，职工安置并不需要太多的费用。以北京电信房地产为例，可能仅需要400万元安置费。