外资低调狂吃二线楼市

　　“凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。”近日在青岛举行的“对话奥运城市”论坛上，美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训接受本报记者采访时坦言，有些二线城市的投资前景很不错。凯雷和众多外资的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛则是其首发站。

　　据了解，2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海中房?森林别墅110套高级独栋别墅；今年4月，凯雷刚刚以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。

　　“选择一个城市一定会有一个指标数。过去10年，青岛GDP增长率平均达到14%，第三产业及服务业的比重占到了43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”康明训坦言，城市未来的经济增长性正是凯雷投资标准的实质所在。正是有了这种判断，2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。但康明训不愿意透露股份比例等细节。经记者多方渠道了解，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的价格均价约3万元每平方米。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。

　　一个不争的事实是，目前房地产市场已出现局部区域或个别楼盘的下跌，未来楼市走势不明朗，观望情绪严重。此时，外资依然做多中国楼市是否是明智选择？对于最近市场传言，受境内宏观调控和限外政策的影响，国内楼市出现了“外资退出潮”的现象，康明训持不同意见。他表示，投资者要求回报的压力决定了基金的投资总要退出，目前，部分外资的退出其实只是阶段性的处理。康明训认为，外资对于境内房地产市场的热情并未减退，反而更趋向中长期收益和战略性布局。至于外资进入的方式，康明训透露，凯雷讲究投资组合，“股权、债权、收购物业以及不同建筑阶段的物业我们都会考虑”。

　　凯雷进入青岛也仅仅暴露了外资涌入二线城市房地产的冰山一角。有权威机构统计，今年一季度，房地产企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占一季度外资投资总额的32.6%。据“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”显示，截至5月30日，400余家获批备案企业中，北京地区仅有六家企业获批。而常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。

　　真实的住房需求还没能完全释放，从长期来看，外资依旧很看好中国房地产行业的长期发展形势。中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，仍有大量的外资涌入中国楼市。

　　“今明两年，外资关注的重点依旧是二三线城市。”中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业；个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100%。赵锡军认为，近期中国地产市场虽然表现低迷，但回报仍然很高，加上此前外资收购多是用美元买入，随着近期人民币升值速度明显加快，回报实际更多。