易宪容称房价理性回归刚开始 政府房产政策滞后

　　房地产价格理性回归刚开始

　　易宪容

　　今年房地产市场调整刚开始，就有人提出“百日巨变”；最近，又有人自比“猪坚强”；之后，又有人出来说，“百日巨变”已经见底了，即“楼市见底论”，房地产市场“金九银十”又要来了，等等。

　　房地产市场讨论的娱乐化早已是妇孺皆知，大多数房地产论坛也都歌舞升平，以此来显示市场的繁荣、开发商的阔绰。可以说，种种娱乐化现象背后都是利益使然，其目的无外乎两个方面：一是想告诉政府，房地产市场是如何重要，目前是如何的困难，如果不出台相应的政策，就会面临巨大的危险，危害到国家经济与金融安全；二就是想告诉民众，不要错过进入房地产市场的“好机会”。

　　实际上，房地产市场真的会如此瞬息万变吗？这显然既与房地产市场本身的特性不符，也与他国之经验及当前国内房地产政策不符。

　　一般来说，房地产业是一个生产周期较长的产业。从土地获得到产品最后销售，一般都得经历几年的时间。房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期要经历近10年的时间。比如，美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间，其调整从2006年以来也已历时两年多，而且调整究竟何时结束，目前仍是未知数。

　　从1998年住房制度改革开始，中国房地产市场经历了近10年的繁荣。可以说，这次繁荣如果不是制度改革溢出的因素，要持续这样长的时间，基本上是不可能的。既然繁荣可以持续10年，那么其调整要在短期内就完成，也不可能。更何况，中国房地产市场基本上还是政策市，政府正在通过政策来矫正当前房地产市场的不合理性，比如，产品的中低档及小面积化、房地产市场的民生化等。这种政策调整一定会使房地产市场调整的周期延长。

　　既然房地产市场是一个发展周期较长的市场，那么任何人为的方式来中断这种周期波动或阻止其调整，对房地产市场来说，都应该是一场巨大的灾难，由此带来的负面影响也不可低估。

　　中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整？这不仅是由于房地产市场的本身特性使然，而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。首先，由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷，使得国内房地产市场上涨过快，价格过高，从而使得国内80％以上的居民没有支付能力进入房地产市场。比如，深圳市2004年房价与居民收入比仅为6．52倍，而2006年、2007年一下子飙升到15．76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有，全国房价普遍快速飙升。比如，2004年北京的平均房价才只有5050元／平方米，而2007年全市平均房价竟上升到14000元／平方米。也就是说，当全国房地产市场泡沫巨大时，出现大调整是必然。其次是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手中，制造社会分配不公，导致社会矛盾与冲突。因此，国内房地产市场大调整可以说也是构建和谐社会的必然。

　　既然房地产市场是一个周期性较长的产业，它的调整周期性也不可能在短期内完成。从政策角度来看，房地产市场政策效应也需要一个较长的时期才能体现。比如，美国房地产市场持续8年繁荣后，从2004年6月开始到2006年8月，美联储通过17次加息来调整房地产市场的泡沫，但是直到2007年3月，美国房地产市场泡沫才开始破灭，最近才出现美国银行业的危机。

　　中国房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如，2006年“国六条”以技术性硬约束要求生产70％以上90平方米以下的住房的政策规定，直到最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等，其调整的效果同样需要较长的时间才能够显现。

　　这些政策也并非仅是技术性的，而且是原则性的，是要通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨，调整房地产市场发展模式与经营模式，调整房地产市场需求主体，整顿房地产发展秩序，规范房地产市场的行为等。这些原则性的东西能够在短期内完成吗？显然是不可能的。比如，重新界定房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这不仅不可能在短期内完成，而且一旦深入落实，市场就一定会发生翻天覆地的变化。

　　正是从这个意义上来说，当前国内房地产市场调整及房价的理性回归仅仅是刚开始。

　　最近，有房地产开发商认为，目前国内房地产市场之所以面临问题（资金链将面临断裂、住房销售迅速下降等），就在于政府采取从紧的货币政策、对房地产行业采取不公平的打压政策。比如，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款。

　　其实，这种说法有几大问题：一是从紧货币政策对任何行业都是一样，凭什么对房地产行业例外？更何况，这些都是商业银行的行为，政府根本就没有多少权力干预；二是从国家统计局公布的数据来看，实际上2008年以来银行体系流入房地产企业的资金也没有减少，只不过是国内房地产信贷管理更加科学规范，个人住房按揭贷款减少。之所以管理科学、规范后房地产销售就下降、按揭贷款就减少、价格就下跌，原因就在于早些时候对个人住房按揭管理不科学、不规范。

　　事实上，即便是2007年359号文件对房地产信贷管理政策进行调整后，国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这不仅体现在个人按揭贷款政府有优惠政策（如，首付比重及贷款利率优惠），而且也体现在市场准入标准低（比如，许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28％－35％，而中国则达到了50％）且市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行，在利益短期化的驱使下，为了竞争更是会放宽相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款，央行早就明确地规定，但是不少商业银行就是不断地突破这种规定。

　　最近?一些地方房地产市场价格刚刚开始出现理性回归，国内房地产企业及一些学者就认为中国房地产市场价格不可大跌，政府应出台救市政策，云云。他们为了维护房地产市场企业的利益，往往会以维护公共利益的名义来掩饰。比如，会影响国家经济安全、金融安全，会影响国内居民的财富水平，会让国内银行倒闭，等等。

　　美国在信用评级清楚、法律健全、金融市场制度发达的情况下，尚且发生次贷危机。中国房地产信贷所面临的风险如果任其发展下去，必然有过之而无不及。对此，中国政府应该有清醒的认识，而不能受房地产开发商挟持、左右。

　　再者，房地产开发商不是说房地产市场已经走出周期性困难了吗？既然认为房地产价格又会如2007年那样飙升，房地产开发商又何必要求政府来救市或改变政策呢？房地产开发商大可以把手上的房子囤积起来，等到房价上涨后再售不迟。如上海某楼盘那样，几年不销售一套，而楼盘的市值快速飙升。前几年，许多开发商不就是这样牟利的吗？