举债17亿元 北辰实业解渴

　　北辰实业(601588.SH)的17亿元公司债计划终于尘埃落定。

　　7月15日，北辰实业公告称，其不超过17亿元的公司债计划，已于7月11日获得证监会批准。本期债券为5年期固定利率债券，债券票面利率询价区间为7.5%-8.6%，信用级别为AA。

　　今年一季度，北辰实业资产负债率上升到59.15%，经营活动产生的现金流量净额为-419012926元。显然，发行公司债有利于缓解其早已绷紧的资金链条。

　　虽然，公司债能解北辰实业燃眉之急，但作为与奥运高度相关的地产企业，是否受“后奥运经济”的影响，仍是市场的疑问。

　　发债解渴

　　发债源于北辰实业财务压力。

　　去年以来，随着土地储备迅速增加，以及各在建项目的推进，北辰实业囊中逐渐羞涩。

　　2007年年报显示，经营活动产生的现金流量净额为-58.67亿元,同比减少780.92%。资产负债率由2006年的43.93%，上升到2007年的58.41%。

　　截至去年底，北辰实业借款及应付债券(合并财务报表口径下)合计已达71.32亿元，比上年增加46.62亿元。其中，长期借款增加28亿元，短期借款增加18亿元。“总债务同比增长188.74%，偿债压力加大。”中诚信国际的评估报告认为。

　　宏源证券分析师杨国华认为，如果剔除应收账款，北辰实业负债水平在业内处于中等水平，其长期借款较多。

　　同时，北辰实业偿债能力在下降。

　　中诚信国际上述报告认为，2007年，北辰实业的息税折旧摊销前盈余(EBITDA)增加较快，达10.35亿元，比去年增加40.43%，总债务/EBITDA由2006年的3.35，增加到2007年的6.89，EBITDA利息保障系数由5.51下降到3.03，总体看，其长期债务压力较大，而长期偿债能力有所下降，但仍高于行业平均水平。

　　今年，这种状况并没有乐观的改变。

　　一季报显示，北辰实业货币资金为26.81亿元,比年初增加3.41亿元。长期借款比年初增加10亿元，达36.2亿元。短期借款24.24亿元，一年内到期的非流动负债7.5亿元。销售商品收到的现金为7.08亿元,比去年同期下降28.41%。

　　同时，压力没有减轻，“长沙地王”项目的欠债仍在。

　　去年7月24日，北辰实业与北京城市开发集团有限公司联手，以92亿元竞得长沙市开福区新河三角洲项目土地开发权，楼面地价超过3500元/平方米，被誉为“长沙地王”。

　　按计划，北辰实业持有该项目80%的股权，为此将要支付73.6亿元。北辰实业需在去年8月5日前支付首期金额51.52亿元，余款22.08亿元须于今年8月31日前分期付清。

　　北辰实业表示，本次发债的募资拟用8亿元偿还银行贷款，拟用剩余资金补充营运资金。不过，北辰实业副总经理司海群前不久曾向媒体表示，17亿元中部分资金，将用在新河三角洲项目。

　　后奥运经济之忧

　　受益于奥运概念，截至7月14日，北辰实业已拉了9根阳线，涨幅超过34%。不过，二级市场上强有力反弹，难解市场对后奥运经济影响的担忧。

　　北辰实业主营发展物业、投资物业和零售商业，其主要资产位于亚奥核心区及周边地区。

　　投资物业方面，主要由北国际会议中心、五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、汇宾大厦、汇欣大厦、汇园公寓(13栋)等建筑和相关服务支持型企业构成。

　　零售商业则包括作为亚运村配套设施的北辰购物中心、北辰大厦商业项目、时代名门、北辰世纪购物中心、北辰绿色家园购物中心。

　　北辰实业表示，2007年度和2006年度，投资物业(含酒店业务)和零售商业在主营收入中的占比，分别为59.28%和58.69%。

　　无疑，奥运会将给具有独特地理位置优势的北辰实业，带来相当可观的收入。不过，杨国华认为，预计公司今年业绩不会大幅增长，毕竟公司很大部分是靠租金收入，成长较稳定。

　　此外，北辰实业回归A股时，募资中有17.15亿元是用于奥运媒体村项目，项目建设期截至去年8月。其2007年年报显示，该项目自去年10月开盘以来，已实现销售面积11.35万平方米。

　　中诚信国际上述报告认为，奥运会结束后，北辰实业承建的国家会议中心的经营管理，以及媒体中心改建后的销售前景均存在一定的不确定性，公司将面临一定的经营风险。

　　不过，杨国华认为，即使出现后奥运经济状况，会对北辰实业经营有影响，但不会出现逆转业绩的状况，“它的项目所处的地段好，交通也便利”。

　　7月15日，北辰实业报收于8.69元,上涨5.08%。