战略调整 天誉置业急售商业地产

　　本报记者 苏丝 实习记者 陈娟

　　7月15日，天誉大厦正式对外宣布项目全球公开发售。均价28000元/平方米的写字楼是否带租约出售，开发商天誉置业（控股）有限公司（简称天誉置业，0059.HK）方面不置可否。

　　据记者了解，目前超甲级写字楼在广州只有极少数，主要分布在珠江新城以及天河北商圈，以天誉大厦、合景国际金融中心、富力中心、粤海天河城大厦为代表，租金大多高居200元/平方米左右，沿袭着只租不售的传统。此次天誉置业打破传统，面向全球公开发售，让人不得不联想到，楼市不景气，天誉置业是否急需资金回笼？

　　天誉置业股价连日见跌，7月17日，该股收报0.85港元。

　　见好就收？

　　天誉置业前身为人人控股，以金融投资业务为主，在2006年开始回归房地产主业并更名为天誉置业，同年以7000多万元收购了A股绿景地产。2005年10月，该公司开始与保利香港（0119.HK）合作，成立合营公司，转售名下天誉威斯汀酒店及写字楼的部分股权予该合营公司，获得项目建设资金。2006年6月，天誉置业募集资金2.41亿港元，再以不超过4亿港元的代价，收购与保利香港另一合营公司的51％股份，该合营公司已买入当时资金紧缺的城启集团名下的海珠区洲头咀项目。到了2006年9月，天誉置业以估计约6.27亿港元现金的代价，向保利香港及蚬壳地产收购其合营公司合共71％股权，获得合营公司名下拥有广州威斯汀酒店及附属办公大楼的全部权益。

　　天誉置业董事总经理文小兵曾在公开场合强调，该公司主要定位于广州市中心区域高档商业物业的开发。

　　然而，今年6月中旬，天誉置业原计划下半年开工的位于天河北天河妇幼医院旁的商业地块已公告拟出售，该地块规划有酒店和公寓；而天誉大厦也进入全球公开发售阶段。根据公开资料，天誉置业手头上已经没有可供开发的商业地产项目，只剩下2个住宅项目。

　　除了地缘优势，天誉大厦还有一个特殊资源，就是“喜达屋”酒店管理集团旗下的五星级商务酒店??威斯汀酒店。据仲量联行发布的一项市场回顾，今年二季度广州的甲级写字楼吸纳量比一季度增加42%。因此开发商方面承诺，近3年来写字楼的售价每年均保持20%左右的增幅，未来2?3年，写字楼售价依然会继续走高，投资回报率将达到8%。

　　据知情人士透露，天誉大厦两年前就有整体出售的意向，群楼更有部分商铺股权已经卖给另一家开发商。威斯汀酒店和天誉大厦，建筑面积大约10万平方米，如果整体出售，按照2万元/平方米的均价，项目估值不低于20亿元。而近期业界又盛传该项目酒店和写字楼同时“放盘”的风声，不禁令投资者猜测，写字楼公开发售这一举动是否意味着，天誉置业为数不多的住宅项目面临着开发资金的短缺？

　　文小兵在新闻发布会上如此回答：“这只是公司战略调整期的一个选择。”一位业内资深人士表示，这是天誉置业见好就收的表现，现在写字楼行情看涨，天誉威斯汀酒店经过一年的运营，已经走上轨道，拥有如此成熟优势的配套，写字楼回款相对容易，而且，天誉置业的住宅开发也需要资金补充，这就是个套现的好时机。

　　高档盘开发悬疑

　　文小兵今年3月初接受记者采访时，明确表示因应市场情况，上述两个住宅项目即便做好也不一定马上入市。那么，天誉置业到底缺不缺钱？

　　天誉置业住宅开发一向以高档物业著称，在广州的项目为数不多，天誉置业目前以开发物业收益为主，主要是出租和销售。位于广州市天河北的天誉花园，1990年代末售价八九千元/平方米，在当时已经是天价盘。而收购的绿景地产（000502.SZ），则是做普通住宅为主，金碧御水山庄后期还有10万平方米土地可供开发，近期别墅售价3000多元/平方米，该项目在2007年楼市高峰期销售均价曾到达5000多元/平方米。

　　根据年报，2005年天誉置业亏损4748.7万元，尽管2006年盈利4662.1万元，但是仅2007年上半年半年时间，公司盈转亏1.07亿元。关于今年销售收入的疑问，文小兵曾给记者算了一笔账，今年开售的贵州项目，在当地市场属于高端项目，以可销售总建筑面积50万平方米、销售均价5000元/平方米匡算，项目可回款25亿元；去年6月开业的天河北威斯汀酒店，按单房产值最高（开房率+房价）算，收益可达2.5?3亿元/年；天誉大厦写字楼总建筑面积有4万平方米，即使不卖，租金按160元/平方米/月的市场均价匡算，可达到7680万元/年。如此看来，2008年，天誉置业账面上的收入至少有将近30亿元。但这只是理论上的数字，市场是另一方面。