谋划后奥运转型 北辰否认资金危机

　　本报记者 荆宝洁

　　92亿元拍下长沙地王后，北辰实业(601588.SH)过去一年里曾经因为资金问题饱受质疑。7月10日，北辰实业下属公司北辰置地总经理曾劲在参加某论坛时指出，目前公司资产结构非常良好。

　　后奥运的转型

　　北辰实业1997 年由国家体改委正式设立，并于同年在香港联交所上市。其前身北辰实业集团成立于1990 年，受惠于奥运会，当时北京市政府为配合举办第十一届亚运会，委托北辰实业集团的前身建设一个具有酒店、会议、展览、写字楼、公寓及其他配套设施的商住兼具的项目??亚运村。

　　亚运会结束后，北辰实业集团开始出租亚运村内各项物业及设施，开展物业投资和物业开发等经营工作。2006年10月，北辰实业回归A股，成为内地唯一一家同时在沪、港两地上市的房地产企业。

　　在奥运项目建设招标中，北辰实业成功中标两个奥运项目??奥林匹克公园国家会议中心项目和奥运媒体村项目。而旗下7个项目将承担奥运接待服务任务，这将直接对公司的收入做出贡献。

　　然而随着奥运会日益临近，北辰实业开始面临“后奥运时代”的发展问题。

　　北辰开始筹谋战略转型始于2006年4月，北辰实业以11.5亿元拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块。“那是北辰有史以来第一次以市场公开交易的方式获得土地开发权。也由此拉开了北辰通过新的土地交易方式，参与市场开发、市场交易的序幕。”曾劲回忆说。

　　“海淀项目实际上是北辰在北京的房地产开发策略的一个转折点，也就是说走出亚运，走向奥运；走出朝阳区，走向全市，重点是走向海淀一个战略的体现。”曾劲说。

　　此后，北辰开始异地扩张，以92亿的价格拿下长沙地块，并再次以11.5亿的价格拿下朝阳区常营商住用地。目前，温泉镇中心地块项目??香麓别墅已经开售。

　　“这个项目真正的开发建设，尤其是第一批业主的入住，肯定是要在奥运会之后。而北京市的后奥运经济发展，其中有一大块功能区就是海淀山后这一片功能区。所以这个项目的发展和建设尽可能的要融入到北京市后奥运经济的发展的规划和蓝图之中。”曾劲说。

　　财务状况良好

　　北辰战略转型的首要目标是增加土地储备。北辰实业因拿下长沙天价地块而饱受质疑。“当时称之为‘地王’，我们一直没有把它当做地王，是湘江浏阳河交汇之处，一个历史文化和生态资源极其宝贵的一块土地来看待。”曾劲说。

　　按照地上可售建筑面积380万平方米计算，长沙项目的楼面地价仅为2421元/平方米。北辰董秘郭川曾表示，实现A股上市时，公司的综合负债率仅40%左右。即便拿下长沙地块，公司的综合负债率也只有58%左右。

　　17亿公司债计划获得批准以后，公司的资金状况将进一步好转。“北辰至少拥有50亿元的银行授信，账上还有超过20亿货币资金，应该说财务状况处于良好状态。”广发证券分析师沈爱卿称。

　　沈爱卿同时表示，尽管财务状况良好，北辰尚需解决盈利能力较低的问题。“公司盈利能力较低的主要原因之一是公司的三费率（管理费用、销售费用、财务费用）较高，而管理费用率的高企又是三费率较高的一个重要原因。”

　　据了解，北辰实业资金回笼较顺利。奥运媒体村二期D2区D2－1至5号楼、7至8号楼于2008年4月16日开盘，共推出1600余套住房，目前已销售726套，月均销售近250套，预计公司从中销售回笼资金已达10亿元左右。

　　同时，公司在北京海淀区温泉项目、绿色家园B5区约9万平方米的写字楼部分，以及已成稀缺资源的部分别墅项目将陆续在2008年下半年上市供应，实现回款。