沪上楼市遇“半滞销”阻击 平淡中尚现五亮点

　　房地产研究机构统计数据表明，2008年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257万套525.9万平方米，总成交金额高达739.61亿元。套均面积116.2平方米，比2007年的124.6平方米缩小了6.8%，表明国家的70/90规划正在起效，预计2008年下半年的套均面积还会有所下降。业内人士指出，上半年楼盘半滞销的局面仍将继续。

　　新房

　　供过于求，量低价高

　　2008年上半年楼市可以用两个字形容，那就是平淡。虽然不乏亮点，但包括成交量、成交均价等数据与同期相比已不可同日而语。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上半年全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。

　　富阳中国控股统计数据则显示，今年上半年公寓（剔除保障性用房）新增497.4万方，同比2007年下降了19.9%，同比06年下降了32.9%。成交量方面，今年上半年公寓成交452.3万方，同比2007年下降了50.1%，同比06年下降了39%；从成交套数来看，今年上半年共成交了..2万套，同比2007年减少了3.6万套，同比2006年则减少了2.3万套。

　　上海易居房地产研究院统计数据也显示，今年上半年1－6月中，上海的房地产市场相对冷淡，半年商品住宅新增供应622万平方米，成交504万平方米，供求比为1：0.81。供过于求的市场格局与2007年的火爆相比，难免令人感觉天上地下。

　　业内人士指出，量低价高的局面还将持续。因为，开始以去年那一轮的房价上涨实际上到今年3月才基本停止，房价上涨的数据到二季度后才开始在交易数据上逐步体现。那么，新上市楼盘的增加，交易价格还将走高。但这并不意味着房价还在上涨，因为一些没有前瞻性规划的楼盘，其品质是难于支撑去年来近一倍的价格上涨，那么他们将在供过于求的夏季楼市里获得修正，出现价格下跌的局面。

　　富阳分析师指出，由于楼市观望气氛浓厚，许多开发商选择延后开盘，造成上半年公寓新增供应大幅减少。上半年市场即使和楼市相对较为缓和的2006年上半年相比，今年上半年楼市在成交套数、成交量上仍是大幅缩水，宏观调控及楼市观望气氛对楼市影响较大。

　　二手房

　　交易门槛提高阻碍市场流通

　　受新房市场影响，上半年二手房市场也出现了不小“阻力”。美联物业上海区域副总黎志贤告诉记者，上半年市场主要特点表现为价格继续上涨，但市场成交量大幅下降。政策、金融等各项因素正在影响从一级二级市场，从而影响市场的判断力。一手房市场成交量的大幅萎缩使得相应的二手房市场联动效应显现，市场观望气氛浓烈导致二手房市场成交也大幅下降。

　　黎志贤指出，出现类似状况主要有三大原因，首先是特定时期影响。6月份为上海的梅雨季节，同时又是孩子的高考期间，对近期二手市场的成交量有一定的影响。其次是交易门槛的不断提高。政府对封堵“避税”漏洞这关二手房交易前要先询价，“封杀”做低房价，房产交易要先过“估价”这关低于市价3%-5%就不得交易。二手交易门槛的不断提高，促使市场流通难度加大。第三则是不利消息接踵而来。上海二手房市场开始强征20%个税（虽然是虚惊一场）并在小范围试点等等众多市场消息，受到近期市场的关注，观望气氛加重。

　　开发商

　　大开发商抛盘小开发商观望

　　在6月总体供过于求、楼盘大面积滞销的情况下，却出现了天山怡景苑、金地未未来、盛唐福邸等排队、摇号的热销楼盘。与此同时不少开发商选择了曾经流行一时的打折促销。鼎鑫名流苑、保集绿岛家园等对于一次性付款购房者给予95折优惠。

　　业内人士指出，市场冷清与热销的矛盾情景同时出现，主要有两个因素造成的。市场方面，在国家经济保持快速增长的情况下，房价的中长期走势还是看好，目前只是短期调整，因此一些以青年买家为主的自住需求，依然不会放弃购房的打算。开发商方面，由于去年一些开发商大量购地，使得后继开发资金的需求压力大增，因此像万科、保利、金地这样的开发商就会不停地推盘以求回融资金。而这些大开发商在产品上有很强的优势，由于大开发商要回融资金，所开出来的价格都会有较高的性价比，吸引走大多数刚性需求的同时，使得其他多数楼盘的性价比相对有所下降。

　　于是，在市场总体较冷的情况下，就形成了少数楼盘热销，多数楼盘滞销的情况。但由于中长期市场看好，能够解决资金问题的开发商就选择了观望，只有少数资金有困难的开发商才会不停地打折促销。

　　购房者

　　寻求精致化产品

　　调查报告显示，高房价的压力使得所有的购房者都对产品提出了更为苛刻的要求，希望房子里的每一个平米都能发挥到最大的用处，不允许有丝毫的浪费。原先那些相对粗放型的产品已经很难被接受，或是性价比被打了很大的折扣。

　　与此同时，以满足中产居家为主的主流热销产品轮廓也越来越清楚。这些产品的价格基本在1.5万-2.5万元/平方米之间，面积基本上是在75-90平方米之间，主要分布在内外环及外环周边区域。在这个期间内，谁的产品空间利用越充分性价比就越高，就越能获得购房者的认可。

　　因此，目前能够获得购房者能认可的产品极为有限，难得出来的几个优质楼盘就只能一拥而上的哄抢。而那些很难获得认可的产品，不在价格上拉出差距的话，就很难获得销售业绩，这也是近来一些楼盘高达95折的优惠，还是难于吸引到买家的原因。

　　因此，从市场、开发商和购房者的综合判断，在经过二季度的量低价高之后，购房者已经基本上接受了去年涨上来的高房价。当经过三季度的低迷成交之后，人们会发现外环以内的优质产品所剩无几，因此在四季度时会降低一些要求购买一些滞销产品，此时的供需关系就会有所改变，接下来一些开发商就可能重新提高报价。

　　业内点评

　　平淡中尚现五亮点

　　对于今年上半年的市场走势，上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳表示，平淡之中仍有不少值得关注的亮点，可以归纳为以下5点。

　　1、宏观紧缩政策，加速房地产行业调整

　　2007年9月提高二次购房的贷款利息及首付成数的政策发布，这一政策的实施对房产投资、投机无疑是一个当头棒喝，而2008年受该政策影响仍然明显。由于中美利率倒挂，使用利率工具局限性较大，为了控制货币流动性过剩，国家频频使用存款准备金率工具。截至上半年，我国已5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5％的历史高位。同时，股市的低迷使得开发商从证券市场渠道融资的难度变得越来越大。开发商从银行手中获得贷款的难度越来越大，其它融资渠道也变得不太通畅。因而有些资金极度缺乏的开发商，不得不选择民间高利贷以解燃眉之急。在这个销售不畅、资金缺乏的房地产行业“冬天”，行业面临调整重新洗牌。

　　2、股市动荡，加剧楼市观望上证指数从今年一月份的5,522点跌到6月份的近2800点，蒸发了大量资金，大量的股民被套牢。在股市下跌之后，不仅股市的财富效应严重弱化，而且由于股市的价格迅速下跌，进入股市的投资者基本被套牢。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款或进入房地产领域。从金融监管机构得到数据显示，从股市抽逃出来的大部分资金，也并没有进入楼市，大多选择了相对更安全的银行等其它去处，楼市观望加剧。

　　3、住宅土地市场供应稀少整个上半年只有两幅住宅用地出让，另有一副住宅用地转让，上半年总计有26万方的住宅土地供应。由于市场不甚明朗，且大部分开发商手中缺少资金，底价成交、甚至是土地流拍事件常有发生。在这种情况下，政府推地的积极性也在降低；另一个方面，控制住宅用地的供应量，也有利于现今楼市房价的维持，防止大量住宅用地的入市并冲击现有楼市价格。近期部分土地出让，很大程度上是政府对市场的试探，下半年住宅土地的推量也将受此次土地成交状况所影响。

　　4、外资对沪高档物业热情不减，高档房需求旺盛

　　外资对沪高档物业热情不减，上半年海外机构投资者在上海的整幢物业成交金额约14亿美元，比2007年同期上涨84%，而其它收购部分高档物业的外资也有许多。整幢收购主要包括凯雷集团以约2.8亿美元收购济南路8号未售部分，未来资产耗资1.36亿美元收购新天地尚明居，高富诺以1.69亿美元收购华山夏郡，亚太置地花费6.43亿美元收购世纪商贸广场。虽然一些投资者会因为投资组合调整和达到预期受益等多方面原因出售资产，但是对于当初的投资都有明显的溢价，而现今仍然有许多其他的外资接手，说明大部分外资仍然十分看好内地强劲的经济基本面，对内地房地产的中远期发展仍然十分有信心。

　　5、小户型房热销，开发商重视小户型开发

　　从去年6月第一批小户型上市至今，小户型一直为市场热点，每每一经推出就被抢购一空，出现了难得的连夜排队购房的壮观情形。在刚性需求的主导下，户型设计及空间规划上使得房屋空间利用率得到提高、更加人性化，配套完善、交通便利的产品非常受市场欢迎。如文翔名苑等一批小户型产品成为市场热销产品。

　　今后，小户型房受到的关注度仍将进一步提高，一方面是鉴于国家70/90政策，另一方面这也符合市场的需求。而开发商也将针对小户型房，进行各方面的完善与创新，创造出新的产品亮点。