北京商品房维修资金使用率仅为0.1%

　　今年入夏以来频繁的雨水，让在北京美丽园小区拥有两套住房的董先生头痛不已。因为两套住房一直漏雨，他找了开发商、物业和业委会等相关方，却一直无果。和他一样，美丽园小区26号楼和36号楼的其他居民也面临着同样问题。

　　维修资金申请受阻

　　美丽园小区一期和二期住宅都出现了较严重的房屋漏雨问题，但住宅专项维修资金至今没使用过。该小区的业主委员雷女士告诉《市场报》记者，从去年开始，小区业主委员会就开始依法向主管部门（即北京市建委专项维修资金办公室）提出请求，申请列支住宅专项维修资金用于修复房屋，却被该部门拒绝，理由是通常情况下，多层住宅屋顶的设计要求为10年不需要大修，故住房维修资金自小区建成起10年后方可动用。而美丽园小区一期建成于2001年，二期建成于2002年，均不到此期限。无奈的业主们去找开发商，但由于美丽园小区一期、二期均已超过开发商承诺的5年保修期，开发商都已撤离，因此也拒绝承担维护房屋的支出。

　　记者了解到，除了年限的规定外，动用住宅维修专项资金的更大难题在于取得业主的认可。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，在住宅专项维修资金未划转业主大会管理的情况下（即由专项维修资金管理办公室代管情况下），要使用住宅专项维修资金就须由物业提出维修和更新、改造的建议，只有该资金列支范围内占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过物业提出的建议（俗称双2/3），才可以实施使用方案。而美丽园小区申请该资金的最大障碍就在于，物业提出的维修方案得不到占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主的同意。那么，“双2/3”的法定人数为何如此难以达到呢？

　　“大修”小修”分歧大

　　据记者了解，正常程序是，当住宅需要维修时，物业服务企业根据维修和更新改造项目提出建议，雇用维保公司实施工程。经法定业主人数认可后向相关部门申请列支专项维修资金。同时需要建委下属的房屋安全检测机构出据房屋质量检测报告。但现实的矛盾是，许多业主认为物业提出的维修方案并不可信，因此对是否该动用专项维修资金，难取得一致意见。

　　针对美丽园小区26号楼和36号楼部分住宅发生漏水的状况，物业提出，房顶漏水可能是由其它地方渗过来的。为了保障住宅的安全，必须把整个楼面挑开进行“大修”，而“大修”意味着要动用专项维修资金。但一些业主们认为物业的“大修”方案根本没有必要。业主们表示，物业很有可能扩大维修方案，因为“小修”的费用已经包含在业主们缴纳的物业费里，如果仅对漏水的部分进行局部修理，物业就要承担这笔费用。“维保公司更加希望大修，接大工程赚钱就多，扩大工程对他们有利”，有业主说的很直接。

　　中国人民大学“城市社区治理体制创新”课题组负责人孙龙博士对《市场报》记者表示，现有的规范性文件中对物业日常维护房屋的范围和专项维修资金维修的范围规定得过泛，其细致程度远远不足以指导物业的房屋维护活动和专项维修资金的使用活动。这种法律规定的模糊性，在房屋维护的资金使用问题上给物业和业主之间留下了博弈的空间。

　　“双2/3” 门槛难逾越

　　按照规定，住宅专项维修资金除在房屋灭失的情况下，是不能返还业主的。那么是什么原因致使业主不愿动用专项维修资金？美丽园的一些住户向记者表示，不仅物业无法让人信任，业委会也不让人放心。“业委会去监督物业，谁来监督业委会？业委会委托其他机构去鉴定物业的方案也不一定就可信，其中还可能有猫腻”。

　　孙龙博士认为，尽管《住宅专项维修资金管理办法》考虑到了“谁使用，谁受益”的原则，但由于维修资金相对于可能需要维修的项目来说是相当有限的，没有直接受到房屋质量问题困扰的业主，就不愿动用这笔资金。法规规定的“双2/3”的投票区域过大，囊括居民数量过多，这使其共同利益不甚明晰，致使方案通过的可能性很小。

　　孙龙博士给《市场报》记者算了一笔账：在一个购买时6000元/平方米的小区内，每户交存专项维修基金按15000元来计算，一个有20户的单元就有30万元左右的资金。假设该单元只有一部电梯，电梯的平均使用寿命是8至10年，造价通常要10万元以上，加上安装等费用通常要达到15万元。也就是说，专项维修资金的总量不足够保障每个单元换两次以上的电梯。所以业主在使用该资金时是必然有所顾虑的。而各个单元设施的使用、保养情况各不相同，如果一个单元更换电梯或维修其他设施的决定需要在含有多个单元的全楼表决，其通过率可想而知。

　　相关制度亟需完善

　　雷女士无奈的表示，“业委会在申请动用专项维修资金维修漏雨房屋过程中遇到很多困难，最主要的就是鉴定和取得业主投票的问题。”现实情况是，建委下属的检测机构仅负责出据房屋损坏情况的检验报告，而不能提供维修方案；物业负责提出维修方案，但并没有义务根据房屋安全检验报告修订维修方案。如果维修方案和房屋检验报告相距甚远，维修资金将无法动用，房屋修缮也将陷入困局。

　　根据北京市建设委员会最新统计，自2000年2月开始至今年6月，本市已累计归集商品住房住宅专项维修资金金额超过171亿元，但累计支用维修资金仅1800余万元，使用率仅为0.1%。专项维修资金难申请，无法有效利用问题非常普遍。无疑，美丽园的案例具有样本意义。

　　有律师认为，破解专项维修资金使用困局，就必须加强法律法规的明确规定，明确区分各个项目损坏的情况和相应的属于物业日常维护以及属于专项维修资金维修的范围，并在工程验收和账目审核上加强法律监管，实现明码标价和账目的透明化。此外，为减少业主对被提出维修资金挪作他用的顾虑，可以考虑委托一个中立的第三方来监督全过程。

　　事实上，新的《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》实施后，原先在实际执行过程中出现的问题从制度上得到了解决。但新规在解决资金安全，规范管理主体和使用主体的行为的同时，又带来了专项维修资金的的使用问题。孙龙博士指出，在专项维修资金的安全得到保障的情况下，我们应该进一步关注如何合理地使用它。这也是下一阶段社区建设中面临的重要课题。