业绩增长股价腰斩 房地产公司缘何冰火两重天

　　从年初到现在，房地产上市公司的股价大都被腰斩，而房地产板块的指数也被拦腰削去一半，从6629点锐减为3327点。一般而言，这样的市场表现肯定是业绩出现了大问题。然而，房地产上市公司上半年业绩预告却表明，尽管个别公司出现了业绩下滑迹象，但是业绩增长仍然是房地产板块的主旋律。

　　预期不明如利剑高悬

　　今年1到5月，全国商品房累计销售面积达到1.96亿平方米，而07年1到5月商品房销售面积为2.11亿平方米。两相比较大致下滑7.1%左右。从各月数据来看，自今年2月开始，销售面积数据一直处于下降状态，而且有不断扩大的趋势。成交量同比还有可能继续下滑，因为去年7月后是房产销售的高峰期，而今年基本不可能达到去年的高度。从全国主要城市来看，深圳、上海、北京均出现成交量下滑趋势。其中深圳上半年新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。上海上半年累计成交量为885.7万平，与去年上半年相比减少337.1万平，降幅达27.6%，与前年相比减少175.6万平，降幅为16.7%。

　　房地产这样的行情真令人担忧。俗话说的好，“炒股就是炒预期”。房地产板块之所以会出现业绩与股价南辕北辙的现象，关键的问题就是房地产行业的预期不好。

　　房地产既是资金密集型行业，又是宏观调控的目标。在宏观调控的背景下，持续紧缩的货币政策使得房地产行业的资金紧张。从2007年至今，央行15次上调存款准备金率，达到17.5%的历史峰值，“从紧”的货币政策让很多中小型开发商举步维艰。一些地产企业由于借贷无门转而把筹集资金的手段瞄准了资本市场。统计显示，2008年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。业内人士认为，上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少，通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。

　　而对于那些已经上市的房地产上市公司同样也面临资金紧张的问题。一个明显的例证就是，曾经财大气粗的房地产上市公司在今年的地价举牌中格外谨慎。“地王”缩水成为地产界的一大现象。在香港上市的绿城中国表示，已在今年上半年启动了三个住宅项目计划，在未来两个月里启动四个新的房地产项目，主要是住宅项目，为避免公司现金流紧张，绿城中国还计划通过与其他开发商或公司建立合资企业来收购新的地块以备将来开发。

　　与此同时，美国次贷危机的影响特别是最近美国最大两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”出现资金困境，而共计持有其3760亿美元公司债券的“债主”正是中国；同时， “深圳楼市断供风波”引发投资者对金融和房地产企业的担忧。因此，房地产类股的持续下跌也就不足为奇了。业内分析人士指出，支撑地产业长期向好的因素并未发生根本改变，但是严重超跌的个股或将随时引发短期反弹行情。

　　业绩分化是必然

　　在宏观调控的背景下，房地产上市公司的业绩分化实属必然。行业内的“二八现象”将愈演愈烈。这就是说业绩好的公司越来越好，而那些业绩差的公司将很难翻身。从业绩预报看，超过六成的房地产企业业绩预增，预计利润增速多在50%以上。保利地产预计上半年净利润同比增长220%??270%。上半年公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。 张江高科预计上半年净利润同比增长50%以上，净利润达到1.57亿元。该公司预增公告中表明，由于2008年上半年公司主营业务发展势头良好，房地产租售收入同比有较大增长，是预计业绩大增的原因。

　　刚刚将水泥资产置换进房地产的天保基建(000965)预计今年上半年实现归属上市公司股东的净利润为3700万元左右，同比增加140%左右，净利润增加约2180万元。 4家亏损的公司分别是深长城、珠江控股、海鸟发展和ST达声。4家净利润预减，包括金融街、中粮地产、粤宏远A和天伦置业。

　　分析人士认为，房地产行业业绩的高速增长很大程度上是因为项目结转滞后的行业特性，即上半年利润有可能是去年售出今年才结转的项目，所以这并不能完全反映真实的业绩变化。另外，目前严厉的宏观调控政策已经给市场造成了一定程度的影响，并通过部分上市房企的业绩表现传递出不好的信号。

　　下半年政策是否松动有待观察。虽然政府不太可能放松之前所一贯要求的从紧的货币政策，但是下半年有可能实施更为积极的财政政策。因此，不排除下调固定资产投资相关增值税的可能。中银国际的《房地产行业半年度报告》中则认为，当前的地产股价已经接近历史最低水平，部分公司的股价已经反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险，2009-2010年开发商业绩成长性仍具有较大的不确定性。