万亿缺口或被夸大 开发商“假唱”还是真衰？

　　郝倩

　　“初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元左右的年度资金缺口。”北京师范大学经济研究中心主任钟伟在年中发表了上述预测前后，市场上针对2008年地产企业可能遭遇的“资金缺口”的预估不绝于耳，且最高出现了近万亿元的数字偏差。

其中包括开发商之前统计出的资金缺口或在1万亿元以上，甚至最高达1.5万亿元，以及国泰君安证券研究所之后在报告中所发布的“2008年房地产行业资金缺口达7100亿元”。

　　由于缺少公开数据的支持，如同对去年地产企业囤积土地数额的探争一样，对于资金缺口这一敏感问题再次出现了数据乱相，这令钟伟开始了新的反思。

　　由开发商做代表跳出来“呼吁救市”的房地产业是否果真到了“山穷水尽”的地步？钟伟认为远没到下结论的时候。他对《第一财经日报》明确表示，其正在探询新的方法论，以期在奥运会之后可以撰写一份有关“房地产业资金供求缺口”的报告。报告中将计算出更为接近真实情况的数据，供决策者作判断市场的依据。

　　如果最终的数据统计结果并非像业内目前所广为流传的“万亿”资金缺口那么夸张，钟伟认为，他将有理由怀疑那些“夸大”市场危机的言论出台背后的真实意图，是否是这个行业的“救市”之托，仅是“假唱”，而非真实的“哀鸣”。

　　“资金缺口”之争

　　钟伟之前曾预估开发商年度资金缺口大概在4000亿到5000亿元。“之前是按照资金到位和资金支出之间的差额计算的资金缺口。如果假设去年的行业资金投入和支出是平衡的，那么今年就是‘减收’。”钟伟对本报记者称。在研究初期，这一数据曾为1400亿元，但随着上市公司样本量的增大，最终这一数字高达4000亿元。

　　在“2008博鳌房地产论坛”上，钟伟曾通过一份“中国房地产金融报告”说明数据的来源。通过今年前4个月的情况看，全年至少要投入2.1万亿元的资金，而根据全年开发贷款、个人贷款，以及到位外资的多方面数据统计，到位资金之和大概在1.6万亿元左右。按照上述方法论，二者相差的资金缺口大约在5000亿元以内。

　　与业内目前各方对于资金缺口的估计相比，钟伟的预估略显乐观。

　　6月下旬，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。

　　这一数据“相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%”。

　　针对“资金缺口”还有更为“悲观”的数据统计。

　　考虑到开发惯性与囤积的土地入市，估计今年房地产总投资比2007年至少增长7000亿元，可是同期银行贷款减少，房企股市融资也同期缩水。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋4月份通过其博客撰文，综合计算出今年整个行业大概有1万亿元的资金缺口。

　　之后，潘石屹5月13日在SOHO中国(00410.HK)股东大会上称“（去年全国）售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元”。继而有上海一名开发商根据建安成本以及几千亿元的总税负等其他支出相加计算，粗略估计全国开发商今年大概有1.5万亿元的资金缺口。至此有关房地产业今年可能出现的资金缺口数据统计达到巅峰。

　　与此同时，有机构认为房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。

　　“缺口”背后的呼吁“救市”企图

　　“是否真的有至少上万亿元的缺口现在无从知晓，因为目前市场上还没有一套足够科学的方法论和统计数据。可是从之前我所计算的资金缺口来看，很有可能这个行业在有意识地扩大这一缺口。而主管部门若通过他们扩大危机的市场数据看待房地产行业，就有可能在决策中发生偏颇。”钟伟对本报记者坦言。这是他寻求新的方法论，试图重新计算资金缺口的初衷所在。

　　开发商提出的“万亿元资金缺口”言论，或许如同炒房者自行抛出“深圳千亿断供”一样危言耸听，他们也许期望政策松动，楼市出现转机。

　　钟伟认为被地产行业内所广泛认可的上万亿元资金缺口或许已经成为该行业呼吁救市的理论依据之一。因为目前已经有开发商很明确地表示呼吁政府救市，而全国工商联房地产商会会长聂梅生与中国房地产业协会副会长朱中一也相继上书主管部门，呼吁银根放松以“救市”。

　　“我粗略估计了一下，现在大概有7个行业跳出来，呼吁政府‘救市’。或许是多个行业已经直接受到整体景气指数的影响而发生了变化。”钟伟称。

　　日前，国家统计局公布的国房景气指数显示，2008年5月国房景气指数为103.34，较4月下跌0.73，是连续6个月下跌。这项由国家统计局发布的指标，向来被中央决策层看作是房地产行业安全与否的重要指标之一。

　　“但事实上，经过了一轮‘洗牌’，多个公司通过‘负债’的转让而‘瘦身’，现在整个行业的负债情形已经好转很多，资产运营情况还是不错的。”钟伟称。

　　“由于宏观信贷政策的持续紧缩、部分城市房地产市场交易量的调整等因素，行业整体资金链的紧张客观存在。”经济学家巴曙松日前对“观点地产网”评述称，尽管如此，实际情况并没有开发商宣称的那么糟糕。

　　在深圳房地产市场最为疯狂的时候，“整个深圳的房地产市场的市值大概是30万亿元上下。你说这个价格是可持续的吗？这么一个庞大的、利益主体高度多样化的房地产市场，怎么去救市？”巴曙松在《刚刚进入中场的房地产市场调整》的文章中指出。而可供选择的解决方案也并非没有。历史地看，出现资金链断裂的房地产企业(如顺驰等)并没有出现大幅度降价行为，而是通过变卖资产的形式回收资金。

　　钟伟建议，开发商应该适度地调整扩张战略，由激进扩张变成相对务实的战略。开发商在现行开发规模上，应该有15%的收缩才能够使现金流平衡。