北京房价涨落与奥运关系不大(组图)

　　据北京市统计局公布的数据，上半年北京市完成房地产开发投资794.4亿元，同比增长11.9%。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，同比下降近五成。

　　北京市统计局有关人士认为，目前北京房地产市场并未出现资金链断裂的情况，但是整体呈现低量高价的态势。总体上来说，房地产行业的调整是理性和积极的。

　　另据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的消息称，上半年北京四环以内房价均价每平方米达到18398元，四环至五环房价每平方米均价为16409元，五环至六环的每平方米均价为9825元，六环以外的房价每平方米均价也达到7760元。

　　2005年，北京房地产市场开始借助“奥运”概念炒作，此后北京市房价便开始一路攀升。然而自今年5月起，奥运会主会场“鸟巢”所在的亚奥区域二手房交易出现量价齐跌的现象。综合北京多家房地产经纪公司的统计结果来看，2008年5月亚奥地区二手房需求量较年初锐减50%以上，成交量也下降了1/4，成交均价约为11400元/平方米，较2007年7月房价最高时下跌了10%左右。随着北京奥运会的临近，消费者对此区域的追捧已明显降温。

　　奥运会对北京房价影响是短期的

　　表面看来，奥运会似乎对北京房价涨落起到了决定性的作用。但事实并非如此。奥运会对北京房价有所影响已无可置疑，但我们认为这种影响是短期性的，也是区域性的，真正决定北京房价走势的主导力量，只能是中国经济发展状况以及由此产生的供需关系──一般情况下，投机炒作都会顺势而为，产生与市场发展趋势同向的放大效应。奥运会后北京市房价是否会下降，最终会由市场供求关系自发修正，并由政府产业政策引导调整。

　　此前有观点认为，奥运给北京房地产市场带来的利好已经停滞，预计奥运会结束后，将会有大批二手房集中上市，届时价格继续下探的可能性非常大。北京房价在2009年之前确实很有可能出现短期性和区域性回调现象，但即使这一现象真的出现，也与“奥运”概念的关系不大。

　　高端商业地产正经历新一轮发展高潮

　　究其原因，首先，长期高速增长的中国经济现在正面临滞胀风险。从2007年下半年开始的较高通胀仍在持续，今年上半年CPI涨幅一直在7%以上运行，预计全年涨幅也不会低于7%。世界经济形势的变化也已经深层影响中国经济的发展。根据IMF的预测，今年世界经济增长幅度可能降至3%左右，美国经济增长率则会滑向0.5%以下，欧洲经济也不能幸免，其中原欧盟15国的经济增长率将下降到1.5%。

　　其次，陷入困境的房地产开发商正在资金链上挣扎。今年上半年，央行依然贯彻执行从紧的货币政策，在半年之内5次上调存款准备金率，达到17.5%的历史高位。央行的主要目的是抑制通货膨胀，回收流动性，而这直接造成银行信贷投放的进一步放缓，意味着房地产开发商获得贷款的难度更大。

　　第三，主导房价的消费预期正在十字路口徘徊。今年以来，全国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分城市房价出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。北京市上半年的房屋销售数据也在印证这一点。不过，戴德梁行发布的二季度北京房地产市场报告显示，受奥运的影响，二季度高端住宅的价格保持稳定的增长，服务式公寓和租赁市场公寓的平均租金都呈上升态势；而写字楼则逆市上涨，最近交易项目的资本价值有上涨趋势，售价从人民币24000元/平方米升至27000元/平方米，每平方米上涨3000元。

　　北京房价在奥运之后无大跌的可能性

　　从更长的8至10年的经济波动周期来看，专家认为，北京的房价在奥运之后大跌的可能性微乎其微，北京的房价整体上仍将维持上涨格局。

　　首先，中国经济发展即使因世界经济下滑而减速，也不会对北京市房地产开发投资形成实质性损害。从近几十年的世界经济发展轨迹看，每次经济衰退间隔约为8年，衰退期为2年左右，如果这次世界经济衰退还是这样，那对保持了20余年经济快速增长的中国就不会伤筋动骨。今年1至5月，北京市完成房地产开发投资615.9亿元，仍占固定资产投资的一半以上。国家发改委、国家统计局发布的调查结果显示，5月全国70个大中城市房屋售价同比上涨9.2%，环比上涨0.1%，其中北京同比上涨15.7%，环比上涨0.5%，北京房价仍然维持上涨势头。

　　其次，奥运会后北京市依然会是房地产资本洼地，房地产开发资金不会出现严重短缺。奥运举行在即，北京市根据需要进行了一系列的投入，除市内物业需求增加外，更因环境的改善及基础建设的扩展提升了国际形象，吸引更多资金前来发展，使得房地产发展前景较为乐观。根据北京市发改委奥运经济高级顾问黄为提供的最新统计和测算，我国对2008北京奥运会总投入达到5200亿元。其中大部分投资用于改善环境，以及扩建城市基础设施。这些将为北京带来长期持久的积极变化，房地产市场同样是受益者。

　　第三，消费者的消费预期不会长期处于迷茫状态，消费导向最终会做出顺应市场发展规律的选择。