房企“无理由退房” 再赌低迷楼市

　　□经济视点报见习记者 洪会强

　　“客户购房满3年时，可以无理由选择退房，公司按照原购房款的110%倍支付给购房者，确保客户物业保值增值，真正实现0风险购房！”近日，河南省郑州市江山房地产开发有限公司（以下称江山公司）在中原首推“110%倍无理由退房”，作为该公司位于郑州经三路与农业路交会区域的江山商界的营销策略，引起喧嚣一片，这虽然在国内不是首创，但在中原房地产界仍是履新之举。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松7月中下旬表示，目前房地产行业的调整仍处于中场阶段，这表明，关于房地产市场的调整还在继续，市场的“冷”氛围还将继续笼罩着房地产市场。那么，这种营销模式能否在中原房企的“救市”论中掀起一阵“狂风”呢？

　　无理由退房抢滩中原

　　还没有走进江山商界售楼部，就看到了该公司悬挂在位居经三路与农科路交叉口东南角的江山商界花岗岩外立面的广告：“110%倍无理由退房，投资0风险”，这是继北京等一线城市之后，在郑州这样二线城市首次出现无理由退房之举，但与一线城市不相同的是，这一次提出的退房期限时间跨度长达近三年，退房补偿额度在全国的“退房运动”中也极为罕见。

　　据该公司营销总监胡素芹介绍，这是公司现阶段推出的一个销售政策，客户如购买江山商界写字间，在签订购房合同时，签订一个购房补充协议：客户购房满3年时，可以无理由选择退房，公司按照原购房款的110%倍支付给购房者，确保客户物业保值增值。

　　“现在市场环境下观望的情绪比较严重，包括老百姓的观望和开发商的观望，老百姓观望的是房价是不是还要下降，会不会今天买了明天还降，就像股市中的抄底，现在是不是最佳时机？110%倍无理由退房，实质是一种保本回购策略，保障购房者的本金安全和收益，外加10%的最低增值收益，以此打破客户观望的心态，给予客户投资信心和保障。” 7月27日，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在郑州参加“2008中原首届房地产投融资论坛”时，对无理由退房做出上述表示。

　　现场销售人员给记者算了一个置业计划表：一个面积为100平的写字间，单价6000元，总价60万元，三年后客户提出退房，开发商将支付66万元，多收益6万元，另外若是投资客户，按照现在保守租金1.2元/平方米/天计算，每平方米每年可收租438元，年收益率7.3%，加上退房收益可达到10%以上。据江山商界销售人员反映，这样的策略出来后，市场反应还不是非常强烈，但来现场咨询的客户意向都非常认同这种保障，“几乎每天能够成交五六单”。

　　尽管如此，江山公司策划部经理赵刚表示，与此销售模式推出之前的预期还是有一定差距。

　　能否救市？

　　在卖方市场下，营销不再是难题，但是目前的情况给市场营销提出了更高的要求。

　　为了打消消费者的疑虑，居易国际控股有限公司打出“保本回购”的广告，提出三年后如果业主不要房子，可以要求开发商按118%返还本金。这与江山的无理由退房有异曲同工之意。

　　那么，《无理由退房协议书》具有法律效力吗？郑州金博大事务所一位姓王律师指出，凡买卖双方自愿达成的约定，都具有法律效力。《无理由退房协议书》在这里充当了购房合同的补充协议。他同时提醒购房人，注意补充协议条款不要和购房合同冲突，以免发生纠纷。

　　但是，“无理由退房不可能具有普遍性。我们的110%倍无理由退房的原因，首先就是经三路房产的抗跌性，从大势上讲，写字楼产品增值幅度都在5%以上，其次就是经三路的成熟度，经三路，别称财富大道。沿街10余家银行机构和保险证券机构，都在经三路两侧点兵布阵。其成熟度绝对高于CBD，成熟度决定价格抗跌性。”胡素芹说。

　　河南省房地产业商会秘书长赵进京认为，无理由退房是开发商为了促进销售的一种宣传手段，同时开发商想以这样的表态说明自身对房地产市场未来走势和项目品质的信心。“提出无理由退房，实际上是开发商在赌未来的房价还是往上涨的，也是给市场一种信心。”他认为，在中原楼市相对“冷”的情况下，开发商已把促成交易变成目前的工作任务。降价、送车、送物业、房价下跌后的再补偿以及眼下出现的无理由退房，都是开发商的销售手段。

　　赵进京指出，无理由退房不会成为中原楼市的普遍现象。针对有人担忧的万一开发商只是想快速销售、最后不退房的疑虑，有关人士认为，如果房价涨了，开发商还愿意退房，这样的销售承诺开发商的风险要大过消费者，而万一开发商违约不退房，买房人至少还有房子在，这也是实实在在的东西。对于无理由退房在救市方面起到多大作用？赵进京表示，这个事情目前还不方便评论。