河南房地产上半年报告：多筹资 狂买地 缓开发

　　今年上半年，河南房地产企业自筹资金比例大幅上升。业内人士认为，这是房企在“冷市”中的自救行为。

　　而同时，河南房地产投资呈高位运行态势。房企大幅购进土地，土地完成开发的面积却出现大幅回落。这表明开发商在观望同时，对楼市远景较为乐观。

　　□经济视点报记者 王振芳

　　河南房地产市场在一片资金紧缺声中，进行着深度调整。

　　7月21日，河南省统计局公布《上半年河南省房地产开发运行分析 》报告，对河南的房地产形势进行了分析。

　　数据显示，上半年，全省房地产开发企业资金来源615.85亿元，比上年同期增长33.5%，增速同比回落15.8个百分点。其中自筹资金333.76亿元，增长58.4%，所占比重由上年同期的45.7%上升到54.2%。

　　同时，2008年河南商品房销售面积和销售额下降。全省商品房销售面积比上年同期下降8.7%。其中，商品住宅销售面积1062.60万平方米，下降8.6%。

　　在报告中，引人注意的是，　今年上半年，房地产企业自筹资金比例大幅上升。同时，销售面积和销售量呈“双下降”态势。

　　“自筹资金比例的上升是地产商的自救行为。地产商‘冷市’自救是必然的选择。”河南财经学院工程管理系教授李晓峰表示。

　　“冷市”自救：自筹资金上升

　　据河南省统计局公布的数据，销量下降，市场深度疲软已是不争的事实。

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析了销量下降的最根本原因。一是源于去年“9.27”房贷新政的实施，投资成本的激增有效地抑制了投资需求，这部分需求在郑州购房群体当中大约占三成。这是导致销量下滑的最主要因素。

　　二是心理预期的影响。全国楼市普遍低迷，买涨不买跌的心理预期使一部分购房者持观望态度，暂缓购房计划。再加上去年国务院明确要加大中低收入者的住房保障力度，使得住房供应结构更趋合理，平抑房价将成为可能。

　　在销量下降、市场疲软的情况下，房地产资金来源增速回落，但是自筹资金保持了高速增长的趋势。

　　2008年上半年，全省房地产开发企业资金来源615.85亿元，其中自筹资金333.76亿元，所占比重由上年同期的45.7%上升到54.2%。

　　同时，上半年，河南省房地产开发企业资金来源中，银行贷款仅增长9.4%，同比回落14.1个百分点，占资金来源的比重仅达到9.8%，同比降低2.1个百分点。通常占企业资金来源1/4左右的定金及预付款仅增长2.8%，同比回落60个百分点。资金约束的进一步加剧，也影响到整个房地产市场。

　　“今年国家金融政策紧缩，国家政策虽然不是针对房地产行业的，但是让房地产行业普遍受到压力。地产商自筹资金比例的上升，说明房地产企业正在进行横向联合，是一种行业的自助行为。同时自筹资金比例的上升可以使得企业的财务状况得到改善，负债率有所下降。”李晓峰表示，现在更多的开发商都在开辟新的融资渠道。

　　而房地产业有资金密集型的特点，开发商也深知“资金为王”的道理，为此早早就未雨绸缪。在资本市场上扩展各种融资渠道， IPO上市、借壳上市、再融资，等等。在宏观经济出现剧烈变动的时期，这些成本相对较低的融资方式，保障了公司的资金链安全。

　　“货币政策从紧、银行融资紧张的格局仍然维持相当长时期，多渠道融资成为房地产公司生存、发展的根基。”李晓峰表示。

　　远期乐观：土地购置面积增长

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前有一个形象的说法：“目前楼市情形有人说是俯卧撑，但我认为是柔道。”

　　“中国的房地产市场不仅有需求，需求还是很旺盛的。只不过暂时对过旺的需求进行控制，我们还需要内需来拉动经济增长。房地产是从既是投资又是消费两个方面来拉动内需的，所以从长远来讲，我们没有理由不看好房地产市场。”顾云昌说。

　　而从河南省房地产市场的表现看，在2008年上半年房地产销量大幅下降、资金短缺的情况下，却出现了土地购置面积快速增长的情况。

　　据统计，2008年上半年，河南省房地产开发企业购置土地面积947.42万平方米，比上年同期增长45.3%。全省房地产开发企业土地购置费90.28亿元，增长98.5%。但是土地完成开发的面积却比上年同期下降14.4%。

　　“由于土地购置面积增加较多，加上土地价格不断攀升，导致土地购置费快速增长。土地购置面积增加也表明开发商的乐观态度。”李晓峰分析。

　　6月24日，郑州亚新房地产开发有限公司联合河南中联创房地产开发有限公司以9.181亿元的价格拿下了佛岗村900.26亩土地。

　　6月13日，正商地产出手6.4亿多元，拿下郑州市管城区芦邢庄城中村的土地……

　　郑州市加速城中村改造的步伐让开发商纷纷出动，乐观的态度让更多的地产商看到了希望。

　　“回暖”未知：寄望下半年行情

　　2008年上半年过去了，地产商期待的“回暖”并没有出现。很多人寄希望于2008年下半年，提出了下半年回暖论。

　　对此，李晓峰表示：“河南的房地产行情一直都是平稳的。河南房地产市场的上半年偏冷，主要是受全国大环境的影响。河南房地产市场刚性需求是很大的。同时，随着城市一体化进程的加快，这种刚性需求还可能会更大。”

　　李晓峰指出，从城市化率上来讲，2007年河南城镇化率仅为34.3%，低于全国平均水平10.6个百分点，在中部六省居末位。这里面有很大的差距，也说明了房地产还是需要长期的发展。

　　对于下半年房地产市场是否会“回暖”，李晓峰持乐观态度。

　　“楼市还将处于僵持阶段一段时间，且价格和成交量肯定还会有调整。估计回暖的迹象还要推迟几个月。”河南怡丰置业发展有限公司副总经理傅刚说。

　　新兴置业公司副总经理王英奎表示，“郑州房地产市场存在刚性需求，河南市场也不存在泡沫。所以我对郑州市场一直非常看好。 ”

　　“随着北京奥运会成功举办，国庆前后僵局现象会有所破冰，预计年底持币待购终将破局。老百姓也会逐步改变置业观念，口袋没钱而又符合条件的可选择廉租房、经济适用房。口袋充盈的可购买商品房。夹心层还有限价房的供应保障。破局之时，充满期待，破局之后，楼市仍将和谐。”上官同君表示。