开发商临阵退缩 上海土地市场趋冷清

　　面对心仪已久的地块，不少开发商选择了临阵退缩。

　　上海外高桥东沟楔形绿地首批出让的宅地，被业内认为是迄今为止上海宅地市场上最具代表性的地块，最终以底价成交。

　　此前共有40家开发商领取了该地块的挂牌文件，最终参加现场竞价的却只有仁恒一家。

　　“对于这样的出让结果，和我们此前判断基本一致，毕竟，市场的气氛不是一块地能够轻易调动的。”外高桥（600648.SH）方面有关人士坦言。

　　北孚地产研究所副所长刘光东指出，基于政府土地供应的年度计划和土地一级开发的成本投入回收压力，下半年，上海土地的供应量将较大幅度增加基本确定，但较之以前更高的流标率也难以避免。

　　放弃，还是放弃

　　据记者了解，这次外高桥地块出让，其实吸引了众多国内外知名开发商，在领取标书的40家企业中，不乏和黄、金地、招商地产、华润等房企大鳄，不少开发商人士纷纷出现在出让现场。

　　“原先仁恒和华润两家很有可能进行现场竞价，但就在出让当天，华润方面表示选择放弃，主要是公司总部不同意。另外可能与华润将从母公司方面购入近百亿的房地产资产有关，华润土地储备和开发中的项目并不缺。”有知情人士向本报记者透露。

　　“对于希望继续在中国房地产市场尤其是上海市场长期发展下去的开发商来说，保持一定的拿地节奏和新增土储规模，这是必须的，从企业发展战略的角度，仁恒坚持持续投资上海房地产的战略从未动摇。”上海仁恒房地产投资发展部主管沈玮玮当天亲自拍下该地块。

　　沈玮玮随后在电话中表示，今年上半年上海的土地尤其是宅地供应稀少，就这个角度而言，此次的外高桥地块已经是今年最理想的纯住宅土地，竞争也并不激烈。

　　“其实仁恒对这一带区域青睐已久，2002年就在该地块北部购入如今的‘仁恒家园’地块，楼板价仅为2000元/平方米左右。2004年的时候，仁恒曾希望在外高桥东沟楔形绿地区域拿地，但当时并没有合适地块出让。”这位知情人士还透露。

　　近期政府推出的另一幅重点地块??长宁区西郊宾馆旁宅地，也吸引了仁恒等众多实力房企，但由于该地块地形、总面积等方面的不足，不少房企拿到标书后经过初步测算，还是谨慎地选择放弃。

　　较高的流标率将成常态

　　据上海方方地产的最新报告披露，截至6月初，在上海共发布的7个土地出让公告中，4个是工业用地，商品房的公告仅3个，合计推出的商品房用地16幅，约31.2万平方米。更令人无奈的是，16幅土地中，商办占了14幅，涉及住宅的仅2幅共6.5万平方米，可建建筑面积不足10万平方米。

　　“对正常的楼市土地需求来说，今年上半年上海的土地供应量实在是杯水车薪。”该报告指出，但下半年上海土地出让预计将有改观，2006年、2007年的土地公开出让，也都是在下半年甚至第三季度末才开始启动的。

　　除市场前景判断外，直接影响土地出让成交行情的则是开发商的资金状况。

　　外高桥公司方面此前担心由于限外等因素，有意向的境外开发商可能因资金入境的问题而被迫放弃。最终，仁恒是以新加坡母公司和上海本地子公司联合投标的方式购地。

　　“资金不是问题，联合投标，上海本地子公司具有足够的资金先支付土地款，同时母公司资金入境的审批也同时进行，如果能及时入境，即以母公司资金及时补充内地公司的资金流。”沈玮玮透露。

　　事实上，上半年上海地价依然呈上扬趋势。

　　2008年第二季度，上海北孚综合地价指数（含住、商、办三类用地）为1507点，环比上涨102点，涨幅7.3％，上涨速度加大，综合用地加权平均楼板价为3179元/平方米。

　　北孚报告指出，尽管土地供应量和成交量萎缩，但第二季度住宅地价却呈涨势，商办、办公地反而小幅下跌。其中住宅类地价发力上扬8.1％，带动综合地价上涨。

　　刘光东坦言：“市场不好，但不能不供应，这是目前政府面临的一个压力。不过，有地出来，肯定还是有人应的。退一步说，即使有一定比例流标也正常。”

　　值得注意的是，政府的土地供应属于政府计划，政府将根据计划首先投入大量资金进行计划量土地的前期运作。

　　“从这个角度来说，下半年上海土地尤其是宅地的供应将比上半年明显增量。”刘光东指出，但同时，开发商资金压力和市场担忧，则会使一些土地出现流标，这两种情况将同时存在，体现为土地市场的深度调整。