万科执行副总裁肖莉回应中期业绩报告热点质疑

　　编者按：8月5日，万科发布中期业绩报告。上半年公司营业收入和净利润分别实现55.5%和23.6%的增长，但同时公司表示，为应对市场变化，下半年计划开工和竣工面积将分别减少19.5%和14.9%。在行业调整的背景下，作为龙头企业，万科这一举动立刻吸引了广泛关注。

　　搜狐财经(相关:理财 证券)：近期有媒体报道，王石称公司将进一步下调房价，此说法是否属实？

　　肖莉：关于房价，王石表示：他从未说过万科要继续降价，而且，万科也不会发动价格战。

　　在香港中环置地文华酒店召开的万科中期业绩介绍会上，针对市场调整，王石明确表示，中国的市场之大，不能一概而论，所以，市场的调整也显现出不同的表现，在不同的区域和不同的城市，调整的时间先后有别、价格上涨幅度和下降幅度的大小有别、各市场成交量和供应量配比等方面都有差异，因此，不能一概而论，比如说，经过过去半年多的调整，可以看到珠江三角洲市场已基本在低位运行。

　　此外，王石还表示，本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。

　　万科是一家上市公司，本着对股东负责的态度，我们需要把市场环境考虑得更严峻一些，把可能出现的不确定性因素考虑得更充分一些，把调整的时间考虑更长一些，以最谨慎的策略和最积极的心态，去应对各种可能的挑战，对股东负责。

　　关于万科是否降价，王石表示，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。

　　关于未来各区域和城市的房价走势，王石在推介会上说，企业能够做的，是在这个市场调整的过程中观察、学习并做出应对，他不是预言家，也不是算命先生。

　　搜狐财经：万科中报称，将调整下半年开发计划，减少开竣工面积，以上调整对于公司将会产生什么影响？

　　肖莉：去年第四季度以来，市场呈现非常明显的刚性需求，以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化，这一特征日趋明显。公司决定在下半年调整全年开发计划，主要是基于对市场的判断，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配，因此，不是单纯地调减项目，而是要在这个过程中，积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，以期更好地满足客户的需求。

　　万科作出调整的目的是为了在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。但不能否认，在一个变化和调整的市场中，万科并不可能独善其身，市场的调整会影响公司预期的业绩增长速度，公司调低开工和竣工面积本身已经说明了这一点。

　　搜狐财经：今年以来，大部分房地产公司面临资金链紧张的问题，万科的现金流及财务状况如何？

　　肖莉：相对于万科的业务规模，资产结构和长期、短期负债水平，万科目前的资金存量是相当充足的。6月末公司短期借款为54亿元，短期借款与在未来一年内将到期的长期负债合计149.6亿元，而目前持有的货币资金达到153.7亿元。此外，万科中期经营活动产生的现金流量净流出由年初的104.4亿元减少到14.9亿元，相对于万科的资产规模，充分体现了公司在调整中寻求稳健的财务选择。中期末公司净负债率为37.1%，远低于行业平均水平。

　　1－6月万科实现销售241亿元，较去年同期增长38％，各地销售及回款正常。而且，万科一直以来具有相对丰富的融资渠道，与银行保持了良好的合作关系，建立了良好的信用，目前公司所获得的银行授信总额超过了400亿元。

　　在从紧的货币政策下，稳健的财务原则以及融资渠道的顺畅都为公司现金流提供了很好的保障。

　　搜狐财经：公司下半年开发计划的调整，项目储备策略是否有相应变化？

　　肖莉：今年以来，公司获取了约387万平方米的项目资源，绝大部分项目是通过合作方式获取的，新增土地平均成本约2044元/平方米，低于去年水平。

　　考虑到市场处于调整期，短期内的市场存在一定的不确定性，且行业调整仍将持续一段时间，短期内，公司在拿地方面会采取更为审慎的态度。

　　但对于合作条件优厚的项目，且目前项目资源较少的公司，公司依然会予以重点关注。公司相信保有足够的现金一定可以在未来获得更好的拿地机遇，为复苏后的市场和公司的发展打下好的基础。

　　搜狐财经：为什么万科上半年毛利率同比下降，且营业费用、管理费用及财务费用增幅较大？

　　肖莉：上半年毛利率的下降主要是结算产品的结构变化所致，其中包括部分配套商品房的参与结算，万科2008年上半年结算项目的均价为8178元/平方米，低于上年同期的8927元/平方米。

　　另外，由于市场变化，公司加大营销力度，上半年营业费用率4.11%，较去年同期有所上升。上半年，公司营业费用、管理费用、财务费用合计比07年同期增加47.4%，虽然低于营业收入同比增长的幅度，但高过了盈利增长的幅度，说明公司还有改进的空间。

　　关于行业未来的毛利状况，公司认为在调整周期中，行业利润率难免经历一个逐步下调的短期低谷。

　　管理层已经充分意识到，在经历了一轮牛市的市场后，公司在成本和费用控制方面管理不够精细，需要借调整之机，进一步在成本和费用方面加强管理和控制，同时向这方面优秀的同行学习。

　　搜狐财经：近期南京万科光明城市事件引发各方争议，目前进展情况如何？

　　肖莉：一个多月前，公司附属子公司项目南京光明城市三期客户就该项目定价的合法性向南京公司提出质疑，同时提出补偿差价的要求，并向物价部门投诉。随后，媒体就相关事件进行了各种报道。

　　万科对这一客户问题予以了高度重视。鉴于房地产行业本身的发展尚处在相对初期的阶段，公司不可避免地存在各种问题，有些问题需要在试错中不断完善，因此，在万科的发展史上，一直存在业主的投诉，群诉，也出现过重大的争议事件。

　　在对待业主投诉，特别是当业主与公司发生争议时，公司一直坚守的原则是，认真面对，积极沟通，协商解决。同时，万科在经营上坚持的底线是，合法合规透明。因此，尽管公司出现过各种各样的业主投诉问题，但所有问题，无论大小，最终都能得到妥善解决，也正是基于业主的长期支持，对万科产品和服务的信任，万科能够取得今天的成绩。

　　在南京光明城市三期的问题上，业主和公司对于南京房价政策的理解出现分歧，对此，公司的态度是积极与业主沟通，寻求解决办法，最终达成共识。