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求助无望转向内部紧缩华南开发商自我救赎

  编者按

  继幻想“一觉醒来”房价忽然上涨的美梦落空之后,希冀政策对房地产行业单独“松绑”的愿望也几成泡影。开发商终于开始直面冷冰冰的现实。

  目前,除了“降价”仍是地产商最“忌讳”的词汇之外,他们正在祭出各种各样的招数,出让项目股权、压缩管理成本、拖欠银行贷款、减少开竣工面积、延迟工程进度、收缩战线……地产商将目光从外部援救转向了企业内部,以期熬过可能比想象中时间更长的“寒冬”。

  本报记者 张艳红 发自广州

  对于百感交集的开发商来说,依靠政策“救市”已希望渺茫,但日子还得过下去。

  近日,虽然只有万科公开宣称将通过减少开工量等措施来应对局势,但事实上,更多的开发商已经悄悄采取了各自不同的应对抑或是应急措施,来解决各自不同的麻烦。

  事实上,在拥有较大弹性空间的房地产开发领域,无论是财务紧缩还是有意放慢施工进度,不同的开发商总能找到不同的应对方式与生存方式。

  压缩管理成本

  对于开发商的资金链紧张,感受最深切的莫过于房地产业下游的一些服务性机构。在广州一个投融资培训机构负责客户服务的蔡先生表示,由于开发商的资金紧张,导致他的同事们谈业务的难度大大上升,“一些原来很熟的人力资源总监,现在约很多次都约不到。”

  据了解,过去两年,开发商赞助活动或者会议,拨几十上百万的赞助款是非常容易的事情,但是现在,哪怕三两万元的小费用,几乎都很难批下来。

  广州一个中型房地产开发公司的财务总监抱怨道:“市场上房子不好卖,而银行方面还贷的压力还很大,这让我们成天到处想办法筹钱,现在一些不必要的开支,能控制就控制。”

  更为严峻的是,有知情人士透露,已经有开发商因为资金紧张的问题,导致员工工资发放被拖延。

  上述人士透露,过去两年的极速扩张,让开发商面临的问题已经不仅仅是土地的积压和资金的紧缺,人员的急速扩充目前已经给管理等工作带来压力。有统计显示,去年不少开发商旗下项目开工量都实现翻倍,绝大多数开发商都进行了大规模的人才招聘,多的一年新增员工上千名,一般都是在总部进行很短的培训后就派驻到各个项目公司中。

  而现在,在项目开发进度不得不放慢的情形下,不少开发商开始面临人才管理方面骑虎难下的尴尬。一方面,项目进度放慢导致资金周转速度放慢、利润率降低,工资成本相对上升;另一方面,在全国各地的项目最终还是要动,又不能莽撞地裁员。

  截至目前,还没有开发商公开宣布降薪抑或是裁员,不过,有业内人士透露,部分开发商内部已经在酝酿这一计划,如果楼市的调整持续更长时间,预计降薪或者人员流失的现象会在开发商之间爆发。

  拖欠银行贷款

  潘石屹在此前的一篇博客中曾经提到:开发商资金紧缺,首先导致拖欠施工单位的款,拖欠农民工工资;第二步,可能拖欠政府土地出让金;最后一步,就是拖欠银行的贷款。

  在潘石屹看来,无论哪一种形式的款项拖延,都将直接导致开发商信用危机。不过,在现实中,生存远远比信用更为重要。

  广州市统计局日前公布的数据显示,上半年,在广州商品房施工面积中,新开工面积达742.36万平方米,同比增长10%。与此同时,房地产商国内贷款及利用外资均大幅下降,占本年到位资金的比重同比分别减少8.6和1.9个百分点。甚至有未经证实的信息显示,个别开发集团贷到的资金仅能维持整个集团3~5天的建筑工程量。

  鉴于此,近期有消息显示,开发贷款逾期已经在广州不少商业银行出现,而且一些是发生在大发展商身上。知情人士透露,一家总部在广州的大型房地产上市公司,就已经因为逾期问题,进了几家商业银行内部的黑名单。

  对于大发展商的逾期不还,有业内人士分析,去年房地产开发贷款占全年贷款总额比重超过50%,而今年上半年新增开发贷款同比减少了约20%,全年估计至少减少25%。这意味着开发商还了钱,再贷出来的几率相对低,还款无异于资金“有去无回”。如果不还款,只需要承担违约金,但至少钱还能在自己手里周转。

  收缩战线

  上半年的时候,开发商一般都表示对下半年形势较为乐观。不过近期,已有越来越多开发商转变了口风。

  而富力地产的李思廉日前在广州出席一个活动后向媒体表示:降价销售是开发商自救的重要方式。种种迹象表明,下半年的房价将难免在大集团“倾销”下继续探底走低。

  在加大资金回笼的同时,过去两年急于扩张的开发商已经制定了“收缩战线”的保守型策略。深圳一地产集团负责人便表示,下半年不买地,只专心把现有的项目做好。虽然该公司的财务资料显示,上半年实现销售收入近50亿元,而且公司拥有流动现金70亿元,但这也不能促使其对今年的土地市场萌生“抄底”兴趣。

  广州一位在1994年就开始介入房地产开发领域的发展商则表示,十几年时间内,对各种调控都有点麻木了。所幸的是房地产开发是一个“弹性”较大的行业,这给开发商一定空间来适应市场和调整策略。目前日子只是相对难过一点,但并不是就活不下去,现在最好的办法是“不扩张”。该发展商认为,减少土地储备,减少开工面积,放慢节奏,压力就小很多。但是如果土地储备量太大,麻烦就大些。

(责任编辑:马丁)

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