“新土地合同”倒计时：囤地走到尽头

　　变革的来源是于7月1日起实行的国有土地使用权转让合同新文本制度(以下简称“土地新合同”)。

　　沈阳、石家庄、武汉、福州、重庆、西安等地的“土地新合同”文本制定工作正在紧锣密鼓地进行。

　　阳光100置业辽宁公司总经理刘鸿认为，“土地新合同”将使大开发商囤地道路走到尽头。

　　各地制订“新合同”

　　由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(也称新版土地出让合同)7月1日起正式执行。但是，目前多数城市还没有制定出地方的“土地新合同”。

　　“前不久市里专门研究这个问题”，石家庄市国土资源局一位负责人表示。

　　此前国土资源部曾在多个城市试行“土地新合同”，各地根据自己情况，结合国土资源部的指导精神，制定了自己的“土地新合同”。

　　例如，北京出让合同中规定开工时间不得超过签订合同的6个月，竣工时间不得超过延期1年；重庆规定开工日期不得超过合同1年，竣工日期须按照合同执行。

　　刘鸿表示， “土地新合同”范本有明显的三个变化：1.规定地块的开竣工时间，开发商不能再囤地；2.规定容积率的上下限，开发商想改规划，不再可能；3.规定开发总套数，开发商想随意做大户型，不再可能。

　　尤其是第一条，将开竣工时间写入土地出让合同，这使开发商囤地道路走到了尽头。在所有开发商“有多少能力，做多少面包”的新思想指导下，拥有大规模土地储备的开发商，是否要调整其发展战略，是公司管理层面临的一个问题。

　　沈阳市一位开发商告诉记者，原来下放到区里的土地审批发证权，已经被上收到市里，之前与区里签订土地出让合同的项目，也将按照“遗留问题”进行解决。沈阳市处理“遗留问题”土地的思路是尽快付清土地款，尽快开工建设，如果公司在开发上存在问题，政府会考虑收回土地。

　　沈阳汇景房地产公司总经理王维旭表示，以前中小公司是担心“面粉”都被大公司抢光，现在中小企业的逐块开发模式，又获得了市场。

　　“不会再动辄出让大地块”

　　武汉一位开发商称，开发商很在意三年开发期限这个规定，因为一个项目办完手续需要半年时间，如果一个10万平方米的楼盘，还可以在3年开发完毕，如果是30万平方米以上的大盘，则无论哪个开发商都不可能在3年内操作完。

　　“这就涉及一个土地出让方式的变化，以后不会再有大盘了”，刘鸿说，无论各地如何制定自己的详细规定，都不能违反3年内开发完毕这个大原则，因此地方土地出让将以10万平方米及以下的地块出让为主，不可能再动辄出让上百万平方米的大地块了。

　　王维旭认为，“土地新合同”实施以后，预计项目开发进度会比较快，市场也会以3年为一个周期，形成一个可计算的供应量。刘鸿等开发商代表认为，消费者心里会对房屋供应量有数，消费者买房进入一个理性决策时期。