炒房客急于变现 深圳楼市走到“分岔口”？

　　“降薪了，担心还不上月供，我们现在都不敢买房了！”在深圳一家大型企业上班的小陈苦恼地说，因为单位盈利下滑，她和老公都降薪了，相中的房子也不敢买了。

　　靴子悬在半空。当投资炒房的热潮渐渐退去，像小陈这样有自住需求的深圳市民却仍然惴惴不安，一边头疼着房价一边担心着收入会不会一路下滑，而买房，或许真的成了一个美丽的肥皂泡泡了。

　　自住需求者出手谨慎

　　小陈原本看中的是深圳南山区一个新推的楼盘，一套106平方米的三居价格比最高峰时已经直降30％以上，目前是14000元/平方米。“三成首付要花光家里所有的积蓄，以后每个月还要还八九千块的房贷，如果按照去年的收入，我们俩还可以勉强维持，现在很难了。”

　　和小陈一样，在某大型国企工作的小杨也暂缓了购房计划，他的住房公积金已经由前些年每月的三千元降到两千元，今年又降到一千元。“本来指望较高的公积金供房，现在不敢作指望，暂时也不打算买房了。”小杨表示，不仅工资下调，福利方面下滑得更是厉害。

　　面对物价上涨，大多数深圳人不同程度地感受到这种实际收入的缩水。从2004年到2007年三年时间，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅达9.8%。今年以来，深圳大批从事外贸出口业务、出口加工型企业的员工对此体会更为深刻。

　　而深圳的房价也在经历飙涨的惊心动魄之后应势落下。深圳市国土资源与房产管理局统计显示，前七个月深圳新建商品住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%，销售面积一下子回到了十年前。

　　楼市今年的低迷与去年的火爆形成了强烈对比。业内人士指出，深圳楼市目前仅靠刚性需求支撑，原因有三，一是前几年深圳楼市持续火热，严重透支购买力。二是部分投资人被套牢，无法变现，投资难以持续下去。三是观望气氛浓厚，对后市难以判断，有购买能力的人也不敢出手。

　　但如今即便是仅有的刚性需求购房者，依旧小心翼翼。在深圳某外企工作的小蓝是个海归，今年房价下跌以来，频频出击看房。

　　“年初时南山区蛇口片区房价的确跌了不少，不少中介也放出‘业主急售’的牌子。”小蓝关注的蛇口花园城三期楼龄两年的小高层，去年高峰时曾开价25000元/平方米，今年年初降到19000元左右。

　　随后四月份，小蓝又在深圳大学附近物色到一个楼龄三年多的高层单位西海明珠，“104平方米简单装修，开价150万，当时觉得相当不错，但看着房价还在继续降，没有出手。”

　　六月底，南山区出现了破万的新盘。于是小蓝又参加了一个几百人的看房团前去“抄底”。经过小区一家中介时，她发现挂牌出售的次新二手房非常多，出租用房的房租也十分便宜，精装修三居的月租只有3000元左右。

　　“很可能抄底不成又抄到半山腰，然后被套，月供又远远高于房租，觉得太不划算。”小蓝放弃了买房的想法。“抄底团”里跟小蓝持有同样看法的人不在少数，尽管看房团浩浩荡荡400个人，最后实际成交的却只有8套。

　　深圳市房地产研究中心王锋博士认为，深圳楼市低迷一是买涨不买跌的心态，二是对未来消费预期的改变，后者的出现，可能是更严重的。目前全球消费者信心降至历史冰点，基于对未来收入的预期不乐观，即使现在有购买力的市民也不敢出手。

　　开发商步步为营御“寒冬”

　　深圳楼市观望气氛浓厚，开发商面临的压力也空前加大。国泰君安一份行业分析报告指出，今年房地产业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年全年销售收入的24%。

　　资金链越绷越紧的迹象在一些小房地产商身上表现得更为明显。深圳的陈小姐告诉记者，去年八月份曾与朋友一起将600万元借给一位小地产商，借期八个月，月息2.5%，为了顺利借到这一笔钱，该地产商还将名下的一部分商业地产抵押给她。但今年五月份，这位小地产商却因为银行贷款未能到位而要求延期，尽管陈小姐心里有些不安，害怕房地产商携款潜逃，但考虑到开发商楼盘将近封顶，为了顺利取回本钱，她还是答应了地产商的条件。

　　据记者了解，目前珠三角的一些小房地产公司由于银行贷款收紧，只能通过民间借贷填补资金缺口，年利率大多在25%以上。

　　同时，房地产企业销售出现了明显的下滑，销售回笼资金也不容乐观。从万科发布的上半年销售数据看，累计销售面积及销售金额，比去年同期增长15.0%和38.1%。但自6月起销售面积及销售金额出现同比连续下滑的情况。房地产业务的毛利率也下降4.63个百分点。

　　金地集团上半年同样销量不佳，销售面积较上年同期下降11.97%。而深长城则表示，因上半年无房地产项目结算，业绩预计亏损3000万元左右。根据申银万国分析，由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到地产公司未来的毛利水平变化中，未来一年，地产公司的结算毛利将进一步下降到26%?27%，而去年同期结算毛利一般在35%左右。

　　万科总裁郁亮指出，由于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。金地集团总裁张华纲也坦言，本次调整可能会持续到明年年中。

　　市场低迷，前景难以判断，开发商步步为营，只能小心地调整着经营策略。万科已表示，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度，控制拿地面积。深振业更是放慢了今年的进展，将在建项目与新开工项目施工面积由原定的130万平方米减少至118万平方米，房地产直接投资由原定的16亿元减少至11亿元。

　　国泰君安房地产行业分析师孙建平认为，今年7至9月将成为中小开发商的一个槛，去年高价拿地的企业届时将面临付清土地出让金的压力，如果成交量不能保持和增强回暖趋势，7至9月将会是开发商资金链最紧张的时候。

　　房市何时止跌回升？

　　目前来看，深圳楼市的不确定因素在增多，对价格涨跌的博弈也在加大。

　　深圳房地产信息网发布的三级市场报告称，上半年深圳市共发布168万多条住宅出售房源信息，比去年下半年多出4万条，其中有超过7成的房源在关内，挂牌均价下降幅度较大。记者在龙华坂田片区的地产中介看到，楼龄在两三年的二手房挂牌增多，投资客对后市明显信心不足，甚至有一些去年年中刚收楼的盘源，也遭到一些投资客的抛售。

　　“这个小复式，卖家每平方米一万元买的，现在挂牌每平方米一万一，算上税费，基本上不赚钱。”在福田区，一位中介销售人员这么说。他透露，由于一些短期无法脱手的房子只能转卖为租，于是租金也呈现跌势。世华地产研究报告指出，3月份最高时月租金达到37.8元/平方米，随后几个月逐渐下降，6月份时为33.2元/平方米，降幅为12.2%。

　　国家统计局刚刚发布的经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

　　从深圳楼市成交量看，3月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5月份销售量达到上半年高点，6、7月份又大幅回落。位于宝安区的泰华阳光海湾花园，尽管较最高峰时的16000元/平方米下跌了近50％，但由于位置偏远，片区内新盘较多，价格缺乏明显优势，依旧难以旺销。而以5500元/平方米最低价入市的中海西岸华府，虽然开盘时吸引不少看房客，但随着其他新盘的入市和房价预期的走低，实际成交寥寥。

　　市场低迷重挫开发商信心，但仍有不少开发商怀抱着后市看涨的希望，推迟项目上市，“捂盘”死扛不降价等待市场转机。水蓝湾原定7月开盘推迟至8月，中粮澜山4月底就声称入市，至今仍未有动静，宇宏公元盛世计划6月入市也推迟至8月。

　　有最新数据显示，虽然深圳楼市前期跌幅较大，但5月份以来连续三个月价格横盘甚至微升，市场惊叹房价或将止跌回升。资深业内人士指出，近三个月成交的多为别墅豪宅，其中或有猫腻，普通投资者其实并不买账。看来在奥运过后，等来的究竟是市场回暖，还是继续下行，恐怕仍然是一个大大的问号。