碧桂园半年借款激增570亿 大摩瑞银直陈失望

　　尽管杨国强仍然坚持年初320亿元的目标，但实际上，今年1-7月碧桂园仅仅完成全年计划的31.56%

　　理财周报记者 黄莹颖/文

　　570亿元，这是碧桂园2008年新增的借款。

　　据碧桂园2008年中期业绩报告披露，碧桂园开发的项目达51个，较年初增加6个项目，手中持有的待开发建筑面积合计达4601.29万平方米，同比年初增加土地储备近760万平方米，显然碧桂园扩张的步伐仍然在继续2007年的劲头。

　　新增760万平方米的土地储备，同时也重重地反映在了碧桂园的资金链上。

　　尽管碧桂园日前宣称仍手握70亿元现金，但实际上，2008年下半年碧桂园仍需承担56.46亿元的房地产开发等开支，年内需偿还的短期借款达188.68亿元，麦格理指出碧桂园的净负债已升至65亿元，而去年12月底止碧桂园则持有25亿元现金。

　　尽管杨国强仍然坚持年初320亿元的目标，但实际上，今年1-7月碧桂园(2007.HK)仅仅完成全年计划的31.56%。日前已有多家投行大幅调低碧桂园评级, 其依据大多来自于对其业绩的担忧。

　　土地储备再增760万平方米

　　楼市喧嚣的2007年，碧桂园曾上演了一场大肆攻城略地的大戏，2007年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。

　　虽然2007年末以来，国家收紧了银根，房地产由此进入了所谓的“寒冬”，众多房地产公司资金链前所未有地收紧，但碧桂园似乎不受影响，扩张的脚步并未因此而放缓。据8月12日碧桂园公布的中报显示，这项数据再度被刷新。

　　碧桂园中报披露，截至6月30日，碧桂园开发的项目已经达到51个，同比年初增加了近6个项目，未完成开发的建筑总面积达到15309752平方米，持作未来发展物业有关的建筑面积为30703112平方米，这实际上意味着，截至6月30日，碧桂园的土地储备已近4601.29万平方米，同比年初增加近19.69%。

　　银行借款总额半年激增570亿元

　　而这增加的近760万平方米的土地储备，也反映在了碧桂园的资金链上。

　　中报显示截至2008年6月30日，碧桂园的总借款额已经达到659.97亿元，包括一年内需偿还的188.68亿元短期借款，以及471.29亿元的长期借款。

　　据碧桂园2007年年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园的银行借款不过为69.91亿元。这即意味着，在半年时间里，碧桂园的银行借款总额增加近570亿元。实际上，其利息支出已较去年同期增加近20.11亿元，去年同期利息支出不过为14.87亿元。

　　追溯至2007年底，碧桂园资金链紧张的端倪已经有所显现，彼时碧桂园曾尝试发放15亿美元的债券，不料市场并不买账，直至今年2月时，才缩水发行5亿美元的可转债。为了发行这5亿美元的可转债，彼时碧桂园竟不惜与美林国际签订一个条件苛刻的公司股份掉期协议，按照该协议，碧桂园将融资的一半金额2.5亿美元作为抵押品，若最终价格高于锁定价格，则碧桂园将向美林收取款项；若最终价格低于锁定价，则美林会收取款项。

　　这也实质成了半年报中碧桂园业绩表现不佳的罪魁祸首，中报显示碧桂园上半年净利润10.16亿元人民币，同比下落28.5%，其中衍生品投资亏损近4.428亿元。该衍生品投资即指的是碧桂园与美林国际签订的2.5亿美元的公司股份掉期协议。碧桂园也特别在中报首页中解释说，如果不计入这项损失，2008年半年净利润为14.585亿元，同比2007年同期上涨26.8%。

　　8月12日，碧桂园总裁兼执行董事长崔建波在香港表示，碧桂园手头仍持有70亿元的现金，但其年内需偿还的短期借款即达188.68亿元。麦格理近日指出，碧桂园的净负债已升至65亿元，而去年12月底碧桂园则持有25亿元现金。“碧桂园的财务压力实际上已经在逐步加大。”日前，一位不愿透露姓名的财务专家在接受理财周报记者采访时指出。

　　上半年仅完成计划销售额32%

　　8月12日，杨国强在香港召开的业绩发布会上透露，截至7月碧桂园仅完成全年销售计划320亿元目标的31.56%，但他同时表示，不会降低碧桂园的全年销售目标。

　　“根据目前的销售目标，未来五个月碧桂园需要实现220亿元人民币的销售收入，在目前疲软的市场环境下，碧桂园实现销售目标有一定的难度，尤其是考虑到上年同期公司仅实现73亿元人民币的合同销售收入。”中银国际分析师田世欣指出。此外，大摩在日前的报告中也指出，碧桂园完成预定销售目标机会不大。

　　“如果考虑到实际会计算账的问题，今年中报的业绩可能大部分反映的都是去年的情况，而去年市场要远远好于今年。碧桂园明年的业绩有可能会比中期更差些。”凯基证券亚洲有限公司副总裁罗文生说。

　　早前鉴于市场的低迷，万科在半年报上披露，将调低年初所制定的计划，计划将新开工面积较年初减少165万平方米，竣工面积减少103平方米。

　　投资者信心动摇

　　在碧桂园中期业绩报告出炉后的8月13日，包括瑞信、麦格里、大摩等国际投行纷纷大幅调低对碧桂园的目标价，其中瑞银将碧桂园的目标价从14港元下调逾半至6.39港元，麦格理的研究报告则将碧桂园的目标价大幅下调29%至2?99元，大摩削减碧桂园目标价29%至4.49元。当天碧桂园股价暴跌8.24%。

　　对此，凯基证券亚洲有限公司副总裁罗文生指出：“实际上，由于投资者此前对于碧桂园的预期太过于乐观，现在碧桂园的整个面并没有太大的变化，但是由于中期业绩受宏观调控等诸多因素的影响没有达到预期，投资者不免感到失望。”

　　罗文生还表示如果资金链的问题能解决好，仍看好碧桂园未来的发展，“毕竟碧桂园的土地储备规模非常大，如果碧桂园能解决好资金问题，我仍然看好碧桂园的发展模式。”

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　　富力地产银行借款总额维稳

　　8月14日，富力地产(2777.HK)发布2008年中期业绩报告，中报显示截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款80.73亿元，长期借款为125.16亿元。银行借款总额同比2007年末变化不大，仅略增7亿元左右。

　　截至2008年6月30日，富力地产拥有土地储备共计2617万平方米，与早前公布的2007年报相比较，富力地产的土地储备并没有变化。

　　此外，据中报显示，截至2008年6月30日，富力地产的盈利较2007年同期增长133%，达到15.572亿元。