2008年8月19日下午3点，由深圳广播电影电视集团主办、深圳广播电影电视集团(地面)电视广告部承办、深圳电视?财经生活频道《财金直通车》栏目和深圳电视?《市民周报》共同协办的《深圳楼市向左?向右???“深圳置业风向标”论坛》首届研讨会在深圳广电集团召开。
“深圳置业风向标”论坛，本着关注社会民生、引导理性置业、解析区域楼价、展示权威观点的宗旨，广邀地产专家、地产商和置业者代表，深入探讨深圳及周边楼市走势，力求为地产商和置业者提供最广泛、最具权威的地产动态信息，为深圳市民的置业大计出谋划策。
“深圳置业风向标”论坛作为一个主题性系列论坛，将长期举办。每期论坛的精华内容将在财经生活频道《财金直通车》栏目和《市民周报》权威发布。
在本届论坛上，受邀参加研讨会的地产专家、地产商和市场研究人员，就“今年下半年深圳及周边房地产市场走势”、“现在是否是最佳置业时机”、“在当前的市场环境下，置业者应如何选择房产”等一系列市民关注的话题展开了深入讨论。
下半年走势如何？ 楼价在去年第三季度自“顶峰”开始下滑后，深圳地产“熊市”已持续了10个月之久。房地产市场的诸多不明朗因素困扰着广大地产商和置业者，那么，2008年下半年深圳地产将何去何从？参加本次论坛的业界人士纷纷发表自己的看法。
戴欣明：真正的买方市场即将到来 透过“过山车”般的楼价涨跌来看地产市场的本质，我们会发现，目前的市场与几年前有了很大的变化???深圳地产的买方市场已经或即将到来。
在中国经济改革30周年之际，大部分消费品已经进入了买方市场。但由于房产的特殊性质和炒家的“滥觞”，在今年地产价格下跌以前，深圳地产一直是卖方市场，高房价对置业者、地产开发商都造成了不利的影响。
我们认为，今年下半年，深圳地产将成为真正的买方市场，在一个开发商主动营销、以置业者为中心的买方市场，置业者才能找到真正的置业“春天”。
高海燕：关内楼价回归才能带动市场 透过种种“迷雾”看深圳房地产市场，我们会发现，深圳房地产市场的现状其实非常明朗???无论是地产走势，还是政策面现状，其实条理都是很清晰的???深圳地产市场供大于求。
很多人已经发现了，“奥运效应”对地产市场，特别是区域地产市场的影响非常有限，中国的房地产市场依然将按其“本性”发展，也就是说，继续呈现出明显的地域特色。
我认为，深圳地产的买方市场特征已经非常明显了，今年下半年，本地房地产市场将持续低迷。现在已经到了“自住型”消费时代：投资者关注的是未来的居住价值，而置业者关注的则是现在的居住价值，因此，置业者一般会选择距离办公地点较近的成熟型居住小区。虽然关外不少楼盘的价格已经大幅下降了，但关内楼盘，特别是中心区楼盘价格“坚挺”，影响了置业者的判断，也导致了成交量的低迷。我认为，只有在关内楼盘价格松动并开始回归价值后，整个城市的房地产交易才能真正活跃。
孟家庆：可能上演“降价秀” 首先声明，我不认同高海燕博士“深圳地产市场供大于求”的观点，我认为深圳的现状是求大于供，而且这个状态将持续较长的时间。
很多人一谈到“热钱”就以为指的是海外资金，其实国内也有“热钱”，这个“热钱”就在百姓手里，是百姓用来投资、保值的资产。我们必须明白，房产不仅仅可以居住，也可以成为投资品，成为“金融产品”。因此，楼市“抄底”是完全有可能的。我认为，“秋交会”到今年年底，深圳开发商为了回笼资金，将上演一幕幕“降价秀”。
玉家雄：成交量与价格“逆相关” 深圳楼价下跌有两个原因：
1、市场里存在大量的投机者，他们的投机行为造成了房价虚高，脱离了老百姓的购买能力。当房价升至某一个点时，这个泡沫就破裂了，房价也随之下滑。
2、宏观调控政策的出台，影响了市场信心。
我们评价一个地区房地产市场的表现时，会用到价格和成交量这两个指标。这两个指标一般呈“同向性”，但今年下半年，它们可能会“逆相关”。也就是说，在楼价继续下跌的同时，成交量慢慢放大。
我认为，在全球化的今天，中国经济和世界经济已融为一体，环球经济不景气对深圳地产市场也带来了压力，因此，下半年开发商在政策和资金压力下，将不得不继续压缩利润空间，调整新开盘的楼价，使本地楼价逐渐进入合理的价值区域。与此同时，在市场需求呈刚性化的深圳，置业者也将逐步进入房地产市场，从而使成交量慢慢增加。
韦志军：期待“平稳且活跃”的市场 1993年到2003年，深圳房价一直非常平稳，我们感觉不到去年那种惊心动魄、房价“狂飙”的震撼，也感觉不到今年这种价量低迷的困惑。其实，这才是一个健康发展的房地产市场的正常状况。
去年房地产价格的飙升，“透支”了楼价上涨空间，也“透支”了置业心态。一般而言，整个市场上出现20%的“炒家”是比较正常的情况，是房地产市场活跃的表现。但是，去年某些楼盘的“炒家”比例高达80%，有的房子居然转了五、六次手。这种过度投机的状态对房地产市场的负面影响非常大，造成了市场参与者的整体判断失误。毕竟，房地产市场的发展依靠的是广大以自住为目的的购房者，“炒家”是无法支撑庞大的房地产市场的。
我认为，那些询问“何时才是最佳出手时机”的置业者是不成熟的，这是市场浮躁的表现。大家可以接受汽车“贬值”，手机“贬值”，为什么不能接受房产降价呢？
深圳有1400多万人，而住宅只有200万套，也就是说，深圳的置业市场是很大的。媒体应该将这种正常的置业态度传递给广大消费者，这才是房地产市场理性回归的基础。
我认为，今后几年内深圳楼价可能继续下探，达到一个平衡的基准点后将保持一个较长的时间。在这个基准点上，市场将重新恢复以前的活跃状态。
柯学斌：下半年僵局仍难打破 房地产的发展呈现明显的周期性。这个周期性与国家政策、投资市场发展都有密切的关系。我们只能把奥运会看成是一个房地产市场发展的“节点”，这个“节点”不可能对整个市场造成很大的影响。
去年，房地产市场的心态很狂躁，楼价很不理性，整个市场的统计数据是失真的。不少不具备投资能力的企业也参与到这个市场里来，影响了市场的健康发展。今年，楼价调整下来后，我认为，今年下半年房地产市场的状况会很严峻，开发商的日子会很难过???原材料价格大幅上涨，人工成本也大幅上扬。以前通过特殊渠道拿到的低成本土地已经基本“消化”完了，也就是说，尽管楼价还会继续下跌，但空间已经不大了。
尽管价格下跌，但成交量并没有增加，因此很多开发商已经捉襟见肘，出现了现金流短缺的问题，房地产开发行业成为了一个高风险行业。
其实，现在深圳的楼价已经比较合理了。为什么楼价进入合理区域后，成交量依然萎缩呢？我认为有两个原因：1、就像股市一样，楼市暴涨后也会暴跌，可能会跌过头，某些置业者对此有期待;2、楼价调整过程中，置业者的心态是患得患失的。本来健康的投资或消费心态受到干扰，被“撩拨”得不知如何是好了，因此需要一个心理安全“恢复期”。
我认为，置业者的心理“建设”需要较长的时间，至少在今年下半年，无法完全恢复。另外，我还要提醒开发商，不要以为市场需求恢复了，“地产的春天”就来临了，这样的期盼是不现实的。一个健康、平稳的市场，才是可以长久发展的市场。
徐丽萍：摆正心态照常开盘 我认为，地产的价格也好，成交量也好，其实都“折射”了居民的承受能力，以及他们对地产市场的信心。
因为我们的土地是“非典”期间“拿”到的，因此土地成本比较低。在惠州，我们有自己的独特优势：1、土地成本低;2、团队成熟，合作伙伴优秀;3、资金充裕;4、心态良好。我认为，只有亏损的企业，没有亏损的行业。心态很重要，开发商应该理性地看待现在这个市场，赚自己该赚的钱，摆正了心态，才能战胜目前的困难。因此，我们不会受外界因素的影响，会按计划在今年9月份如期“开盘”。
刘耽：开发商应理性报价 我们公司是一个有跨国背景的中介代理机构。在大家为房地产市场低迷而焦急的今天，我们公司的投资部却异常忙碌，让大家很是艳羡。
投资部主要的工作是：承担国外财团对国内的项目投资和物业投资。从今年4月份开始，投资部接洽的业务非常多，这说明两个问题：1、到今年年底，部分开发商可能出现财务问题，资金压力很大;2、国外财团看好中国的发展前景，有意“收购”中国。
现在这个让人产生丝丝寒意的买方市场，对置业者和开发商都是一种煎熬。很多人提及春交会的“置业高潮”，其实这些数据是有“水分”的，当时的“高潮”的原因是因为新开盘项目增多，而不是因为置业者多。希望媒体在公布这些数据时不要误导消费者。
深圳房地产市场的“迷局”应该到明年上半年才会渐渐明朗，但很多发展商由于信息缺乏，在调整楼价时依然“犹抱琵琶半遮面”。我认为，开发商不应该光看着同区域其他人的行为，而应该估算自己的成本和利润，然后制订一个合理的价格。发展商的对峙最后可能导致客户流失的“双输”局面。
阮逸飞：房价走势趋回暖整体个盘区分看 我认为，下半年深圳的楼市将回暖。深圳楼市走过了价涨量增、价涨量跌、价量齐跌三个阶段，现在市场成交量已经逐步攀升，当成交量攀升到一定程度、市场信心成功重建后，价格也会上涨。
深圳楼市的未来是可以预期的。我认为，深圳不会像某些人说的那样失去竞争力。在采取一系列措施后，深圳楼市将在两年内重新展示自己旺盛的生命力。
谈及楼价涨跌时，应该考虑“个盘”，也就是具体楼盘的情况???楼市一片大好的时候，有楼盘卖不动;楼市整体低迷的时候，也有不少楼盘非常抢手。因为豪宅先期调整到位，所以现在不少豪宅，如卓越维港，开盘后成交量就非常大。
另外，我建议置业者要多看楼，也应该根据自己的情况选择“出手”时机。对于一个马上就要结婚，或者小孩马上要选择幼儿园、小学、中学的消费者，因为10多万的价差而选择观望，错过人生的重要阶段，我认为是不明智的。
王岩：房产投资有价值发展仍然有空间 深圳城市发展很快，城市道路、轨道交通、港口、码头和城市文化设施的建设，直接受益者就是置业者。因此，长远来看，深圳房地产市场的价值基础并没有发生太大的改变。
房地产有两种价值：一是居住价值;二是投资价值。房地产从去年忽高忽低。如果只有居住价值，房地产市场不会出现如此大的波动，因此，我们不能忽略房地产的投资价值。俗话说：居者有其屋，中国人有钱就会买房子，这种热情是几千年文化的“沉淀”???投资房产是中国人的“本能冲动”，不会改变的。
在讨论房地产的投资价值时，我们不应局限于深圳本土的购买力。只要深圳地产有投资价值，全国的投资者都可能到深圳来。所以，我认为深圳的房地产有很大的发展空间。
王锋：房价将继续回落 下半年深圳楼市应该还是处在一个调整阶段。这个调整期可以有多种解释：房价还会继续回落，以适应老百姓的购房偏好和承受能力;市场依旧不明朗，能否再现往年“金九银十”的局面，还需要观察。
另外，即使成交量增加了，也不意味着价格的暴涨。把市场回暖当成楼价上涨的指标，是很不明智的炒作手段。
何时是置业良机？ 消费者最关心的是：在当前的市场背景下，应不应该“出手”置业？什么样的房产才是“好”房产？让我们听听专业人士的建议吧!
王岩：购房置业应视投资价值而定 消费者购房有三个目的：投机、投资和自住。鉴于房产的特殊性，自住的房产也一样具备投资功能。
对于投资者来说，分两种情况。一是待房产升值后出售以求获利;一是赚取租金。对那些主要以收租为目的的投资者来说，地段好、交通便利、配套完善的小户型住宅的投资收益率比较高。
对于自住者来说，自己的需求最重要???只要有购房需求，就可以开始考虑买房了。
阮逸飞：避免观望买房要量体裁衣 置业者的需求各不相同，大家应根据自己的需要来选择。过长时间的观望是不理性的行为。消费者应根据自己的实际情况购买，量体裁衣。更重要的是，有置业需求的消费者，现在就应该多看楼，千万不要与心仪的好房子擦身而过。
刘耽：考虑自己的购买能力 深圳有1400万人口，但是不代表1400万人都可以购买房产。消费欲望和消费能力是两个不同的概念，置业者是否有能力购买是问题的关键。只要消费者有置业需求，并且具备了置业能力(能支付首期款并承受月供)，就可以考虑置业了。
徐丽萍：根据需要理性选择 置业者在购买房产前应该做理性规划，应考虑个人对未来的期许，考虑家庭结构，考虑事业选择等等。家在哪里，事业就在哪里。考虑清楚了，就应该主动出击。
柯学斌：下半年购房好时机 置业者首先要看自己的财务状况如何;其次要想明白购买房产的目的是什么。用来投资和用来自住的房产，考虑的因素是不一样的，在这方面，消费者自己就是专家。
今年下半年到明年上半年是一个很好的时机。消费者觉得价格合适了，就可以出手购房。希望楼价快速到底、从而牟取暴利的想法是不理智的。
韦志军：投资自住按需选择 年轻人刚结婚的时候，可以买一个小房子;过了几年，有孩子的时候，可以买套两房的物业;以后有更多资产了，再考虑买更大的房产。买房时奢望一步到位是不现实的，很容易做出超出自己能力范围的事，会影响自己的心态。
买房的具体条件有三个：
1、发现一套自己非常喜欢的房子;
2、可以拿得出首期款;
3、能负担得起月供。只要具备这三个条件，何时出手根本不是问题。
如果希望购置的房产能保值且能带来稳定的租金回报，可以考虑购买城市中心区的小户型;如果把买房看作是长期投资，就应该购买稀缺类房产，如海景房、城市中心区房等等。
玉家雄：“上车”是资产增值的第一步 香港人将购买人生第一套房比喻为“上车”。只有“上了车”，才有可能实现资产增值。
在过去几十年间，深圳人的财富增长速度惊人。如果单靠储蓄，是不可能实现资产飞跃的，正是因为很早就“上车”了，这些人的资产总值才会突飞猛进。因此，我认为，只要有能力、有机会，就应当及早“上车”。
另外，我想提醒消费者，投资房产的年限尽量不要太长。买了房子之后，三年到五年就应该“脱手”。因为现在深圳房屋质量的提升非常快，不少5年前非常时尚的房子，现在已经过时了。所以，投资者应该经常购买当时比较优质的物业，并随时“更新”自己的资产。
孟家庆：房产是保值的最佳选择 房地产市场的需求分五大类：1、刚性需求。即为人生不同阶段购买的房产，这是人生价值的体现;2、稀缺产品的投资需求。房产是资源类产品，有投资价值;3、投资需求;4、投机需求。房地产市场具备金融市场的部分特性，也具投机性;5、资产保值的需求。和存银行、炒股票相比，购置房产更具保值性。
需要强调的是，配套良好、空置率低的房产，最抗跌。
高海燕：应该唤醒需求 所谓的“抄底机会”在哪儿？谁也不知道！对大多数非专业人士来说，进入的时间可能并不重要???任何时候都有机会，任何阶段都有低价房。但是，我依然认为，单靠政策来“释放”需求是不够的，开发商也应该降价以“唤醒”需求。
如果福田中心区等指标地区的房价跌幅不大，整个市场的交易量是不会大幅增加的。
戴欣明：“三分天下”格局已经形成 深圳房地产市场的框架已基本定型：保障性住房、经济适用房、商品房“三分天下”的格局已经形成。
在“三分天下”的市场格局下，不同阶层的群体，都会在市场上找到属于自己的房子。在这种情况下，买房的时机已经到来了。房价也许还会下降，但是降幅不会太大。
“资源型房产”是一个相对的概念。对不同的置业者来说，每个楼盘都有自己相对的资源房。无论有什么样的需求，在你购买了某套房产后，它的涨跌其实已经跟你没有多大关系了。
(责任编辑：铭心)
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